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质造·深度丨北京单日成交65亿元 火热开启今年下半场土地抢夺战

2020-07-15 08:17:19 和讯房产 

 

31宗地块,1132.5亿元,平均溢价率16.82%,平均成交楼面价3.6万元/平方米,这是2020年上半年北京土地市场交出的成绩单,可谓高潮迭起,市场火热。

7月14日,北京迎来下半年的首场土拍,推出三宗宅地,分别来自通州、门头沟及房山,三宗地总成交价65亿元,其中,房山稻田地块溢价率最高达41%,经过108轮的争抢最终被中海竞得,成为今天最热门地块。

2020年北京土拍下半场,火热开局。

中海以41%溢价率竞得房山地块

距离内城较近且有地铁,这样的地块在北京越来越少,因此也是房企必争之地。

今天正好有这样的地块,它就是北京市房山区轨道交通房山线稻田站02-5-09 地块,(以下简称房山地块),该地块位于北京西南五环外,临近地铁房山线稻田站,可以快速直达内城,交通便捷,是今天竞拍的三个地块中最热门的地块。

从规划条件看,房山地块建筑控制规模112930平方米,是三宗地块中面积最大的地块,容积率2.4。在正式竞拍前,该地块已经收到7次报价,参与竞拍的房企阵容十分强大,包括新城、中海、金融街(000402,股吧)、金地、华润+华发、中建一局、招商+中粮、城建+首开+路劲等。

地块建设规划要求

经过108轮的争抢,房山地块最终由中海以40亿元总价成交,溢价率41%,可售商品住宅综合楼面价为35420元/㎡。这样的溢价水平目前暂列2020年土拍市场TOP3,前两名分别是绿城49.8%溢价率拿下的台湖地块与合生创展42.08%溢价率拿下的分钟寺地块。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,虽然房山地块刷新了今年的房山土地楼面价,但与在售项目价格比较,项目仍有操作空间。

潘浩表示:“上半年业绩达到预期的企业对于优质地块的争夺愈加激烈,中海上半年销售业绩完成率达43%,基本符合预期,此次为中海年内在北京第三次取地,中海在一线城市重点布局城市的策略不变。”

该地块也是最值得购房者期待的地块,以2.4的容积率来看,未来产品可能偏向于品质刚改或者小高层,当前周边在售的二手房包括金域缇香,主要是刚需产品,单价大约4万左右,另外还有中粮京西祥云,单价大约5万元至5.3万元。

中海的产品力近年来在北京已经得到市场的印证,以35420元/㎡的楼面价来说,未来的产品还是非常值得期待。

佳兆业首次在北京拿宅地

品牌房企开始在一个崭新的城市布局,往往意味着战略的改变,第二宗地的主角是佳兆业,不过,我们还是先来看地块情况。

第二宗地块是北京市门头沟区新 城0 04 4 街 区 MC00-0004-6022 2 地 块(以下简称门头沟地块),该地块位于西六环路外,紧邻永定河,周边有福鼎公园,环境应该不错,距离六环也比较近,但地块周边没有地铁,因此交通不太便捷。

从规划条件看,门头沟地块建筑控制规模仅40077.6平方米,社区规模较小,容积率为2.0,周边2公里范围内有两个新项目,一个是中骏·西山天璟,在售户型有101平-135平3居-4居,均价63000元/m?。另一个项目是华远·裘马四季,主力户型为157.13平-183平3居-4居,均价 56000元/m,整体看,区域热度一般。

门头沟地块在竞拍前收到四次报价,最终佳兆业以12.6亿元斩获门头沟地块,溢价率8.15%,可售商品住宅综合楼面价为31439元/㎡,相对于在售住宅的价格,楼面价比较有优势,不过,外界更关注的是,这是佳兆业首次在北京拿住宅地块。

潘浩分析认为,本地块体量小,整体质素一般,仅中海和佳兆业两家企业竞价,此为佳兆业首次在北京取得商品住宅用地,今年北京市场的高热度提高了房企的关注度。

佳兆业在北京拿地可能是出于规模扩展的需要。公开数据显示,佳兆业上半年在疫情影响下销售业绩同比增长3.9,完成全年业绩目标的48%,总体看业绩情况良好,土地市场上亦表现活跃,截止目前,佳兆业在全国取地规模累计同比增长26%。“今日又突破北京住宅市场,可见其冲击千亿目标的决心。” 潘浩如是表示。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,佳兆业在土地价格较低的节点上拿地是一个抄底行为,如果开发节奏比较合理,佳兆业很有可能赶上一波儿京西楼市热。

郭毅进一步表示,此前门头沟楼市热度不高,主要是因为石景山供应了很多限竞房,“截走”很多客户,但未来石景山会推出价格更高的纯商品房,因此,门头沟楼市可能会出现一个向上的拐点,如果借助这个势头推盘,对于地块未来的价值拉动能够起到一个更好的助力。

通州地块成交溢价率9.64%

由于行政副中心的原因,通州核心区的住宅供应严格控制,近年来成交的宅地较少,纯商品房地块更是非常少见,今天正好有一块。

该地块名称是北京市通州区永顺镇运通人和良园二期项目FZX-0604-6002 、FZX-0604-6006 地块(以下简称为“通州地块”),位于东六环以里,通燕高速的耿庄桥北侧,距离地铁六号线通州北关站较近,交通比较方便,尤其距离行政副中心超级近,位置非常有竞争力。

不过,从规划条件看,通州地块建筑控制规模77172平方米,容积率2.2,不过,按照规划要求,该地块内提供地上建筑规模 5 万平方米的定向安置用房,因此,该地块实际可用的面积不大。

地块建设规划要求

在正式竞拍前,该地块收到四次报价,最终该地块被石榴+通投联合体以12.4亿元竞得,溢价率9.64%,商品住宅楼面价为16818元/㎡。相较通州2月成交的马驹桥地块和台湖地块,溢价率并不算高。

潘浩认为,本地块虽然是相对纯粹的住宅用地,但需配建5万㎡安置房,对于剩余的商品住宅部分产品将产生一定影响,同时纯商品住宅体量较小,且安置房体量大、建设成本较高,整体利润空间不大,因此竞拍并不激烈,属北京年内容积率较低的地块。

郭毅表示,回迁安置房的情况比较复杂,所以是本地房企取得了该地块,可能涉及到跟回迁户之间的协调,包括资金回笼的速度,本地企业更了解拆迁的情况,包括回迁户的情况,这样有利于把一些风险前置解决。

值得一提的是,石榴集团此前已在通州布局了多个项目,包括V7九间堂、K2清水湾,K2春风十里等项目,尤其前两个项目就在今日竞拍地块附近,因此,石榴集团对该地块可以说非常熟悉。

对于未来的产品供应,郭毅认为可能是偏中高端改善的定位,但由于体量比较小,对于石榴集团来说,只是一个小项目,发挥空间有限。

房山地块周边项目盘点

NO.1 中粮京西祥云

地址:地铁稻田站北800米,西邻京深路

开发商:中粮地产

产品:115㎡三居、125-140㎡四居

均价:58000元/㎡

效果图(来源:贝壳找房)

样板间(来源:贝壳找房)

125㎡4室2厅2卫户型图(来源:贝壳找房)

NO.2 城建国誉府

地址:地铁良乡大学城北站东北约1300米

开发商:北京城建(600266,股吧)集团

产品:162㎡-253㎡2居-5居

均价:53000元/㎡

项目图?

样板间

建面 189m?户型图

NO.3?华发中央公园

地址:北京市房山区良乡大学城站南900米

开发商:华发集团

产品:85-89㎡三居、139㎡四居

均价:41000元/㎡

效果图(来源:贝壳找房)

样板间(来源:贝壳找房)

85㎡3室2厅1卫户型图(来源:贝壳找房)

通州地块周边项目盘点

NO.4 珠江阙

地址:运河文化广场东侧30米

开发商:珠江房地产+恒赢投资

产品:330㎡四居

均价:72000元/㎡

效果图(来源:贝壳找房)

样板间(来源:贝壳找房)

330㎡4室2厅3卫户型图(来源:贝壳找房)

门头沟地块周边项目盘点

NO.5 华远裘马四季

地址:增产路16号院

开发商:华远地产

产品:150-166㎡三居、191㎡居四

均价:60000元/㎡

实景图

样板间(来源:贝壳找房)

191㎡4室2厅2卫户型图(来源:贝壳找房)

NO.6 中骏西山天璟

地址:西山永定楼北300米

开发商:中骏集团

产品:117-155㎡四居

均价:65000元/㎡

实景图(来源:贝壳找房)

样板间(来源:贝壳找房)

117㎡4室2厅2卫户型图(来源:贝壳找房)

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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