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中国的开发商,就是做不好精装修

2020-07-18 12:58:08 和讯房产 

作者:吾心生

来源:楼市微观察(loushi666)

前天的315晚会,曝光了广州万科尚城和杭州春秋华庭小区的精装修问题。?

从曝出来的视频来看,万科尚城是典型的“隐蔽工程”偷工减料,给业主带来极大困扰。?

而杭州招商远洋春秋华庭则是根本没有装修完毕,没有达到交付标准,就强制要求业主收房,而且即便完成的部分,也存在不少质量问题。?

这两个项目的容积率分别为2.9和2.5,都是典型的超高层刚需产品。?

万科尚城是2018年收房的,2016年开始预售,当时的销售均价是18000元/平米。其中98平米的房屋价格在180万左右,但当时开发商方面带装修的报价是290万/套起。

而根据央视的报道,万科尚城的装修报价是每平米10000-13000元。这基本上就对得上号了。

作为业主,290万的总购房款中,其中装修款就在100万,甚至更多,占比超过30%。?

杭州招商远洋春秋华庭小区,也是高层刚需产品。?

2016年5月12日拿的地,总价13.8亿,楼面价在15268元,溢价达到了105.9%,于2017年9月19日开盘。?

招商远洋曾经拿到的杭售许字(2018)第000001号预售证显示,毛坯备案价为24203-30650元/㎡,精装标准6000元/㎡。以30000元为标准计算,装修价格占总房价款也达到了17%。?

通常来说,房屋的装修价格(包括软硬装修,能直接拎包入住)控制在房屋总价的10%-20%之间。而作为刚需产品来说,装修价格占比更应该在合理范围内尽可能低,毕竟买这类房子的人,资金实力都相对一般,有限的资金应该更多用于面积,户型等指标上,而不是装修上。?

而杭州万科尚城这个项目,硬装报价就达到了30%,杭州招商远洋春秋华庭,硬装报价也达到了17%。?

批量装修,成本还能压得更低,可以说,装修款的三分之二以上都是开发商的利润。?

报价高得离谱也就算了,装得更是一塌糊涂。?

隐蔽工程一团糟,现在业主们揪心的还只是装修问题,实际上这种房子买回去,经过央视这么一曝光,未来在二手房市场,它的价格也会很惨。

所以,精装修房爆雷,真正的损失要远大于装修问题本身。

说实话,在以前,我是比较推荐大家买精装房的,因为从业主这个庞大群体来说,真正懂装修的人真的很少,而愿意花心思去钻研装修细节的人就更少了。

从设计,到选材,再到进场施工,坑太多了。

我就随便说几个,

比如装窗户的辅料,发泡胶,如果你的装修合同中没有包括,这个增项轻松花费上千块钱。

比如厨卫瓷砖,一般吊顶里的墙面是不贴瓷砖的,但往往瓷砖报价里是按照贴到房顶的,这些都是利润。

类似的细节多如牛毛。

如果直接精装修交付,能省很大的精力和成本。

考虑精装修其实还在于另一个方面,那就是目前装修行业最大的问题是没有标准,没有可执行的标准,大家都是各玩各的,各种坑蒙拐骗都来了,在在这种情况下,开发商本身制定的一套设计选材和施工标准,也算是可选标准之一。

实际上,这些年,国家也在大力推进全装修,不少地方已经发文明确房屋要以全装修标准交付,这与主流国家的房地产行业也是逐渐接轨的。

这些年,中国的房地产行业集中度不断提高,龙头开发商影响力越来越大,精装修产品也的确越来越多,但满意度却并未明显提高。万科、恒大、碧桂园、融创、华润大牌等房企全都曝出过精装修丑闻。

我曾经对比过中国某房企的装修合同和西方某建筑商的装修合同,那差别真的太大了。国内的装修合同,差不多就相当于告诉你什么环节用什么品牌的材料,仅此而已。而西方的,不仅具体到品牌,还要具体到标号型号,用量,施工工艺,保养须知等等。

精装修本身是行业升级发展的方向,老百姓(603883,股吧)花钱买服务,想拎包入住,但现在遇到都是各种糟心事,为了避免踩坑,只能去退而求其次去买毛坯房,其实是非常可悲的一件事。

也许有人关注到了,当年的杭州广州武汉,那可是阴阳合同满天飞,精装捆绑成标配,那都是开发商在政策压力下找利润的手段。没办法土地太贵,备案价又被卡死。

思来想去,也只能在装修款上面动心思了,一两千元的装修成本,愣是翻几倍让购房者买单。

那么问题来了,这个锅,应该由购房者来背么?

如果说精装修价格遵循市场定价原则,那么闭水试验都能让楼下成了“水帘洞”,质量问题,还能怎么推卸呢?

这回,我也得打自己的脸了,朋友们,能买毛坯就买毛坯吧,就光你省下的那些钱,够你装修两三回了。

就算是再遇到坑,也比开发商的坑要浅一些。

至少,没他们那么横。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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