绝命华宇的千亿困局

来源 ：地产八卦女

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还记得以前看《绝命毒师》，老白和小粉决定合伙制毒的时候，有一段话印象特别深：

小粉：告诉我为什么你要做这行？

老白：你为什么做这行？

小粉：主要为钱。

老白：我也是为这个。

小粉：别开玩笑了。像你这么正直理智的人，突然临老撞邪了，这是要去搞破坏吗？这真太离谱了。如果你是发神经或者抑郁什么的，这些问题我得了解.....好吗？我是说这对我有影响。

老白：我觉悟了。

说实话，当时我听到老白说“我觉悟了”，内心还是很震撼的。毕竟一辈子教书育人，都快这么平平淡淡的过去了，突然有一天要去卖冰毒，轰轰烈烈做一番事业赚大钱，这个转变不是一般的大。

类似的，在地产行业里也有这么一家企业，前30年在地产界的黄金时代，一直强调稳健、低调、长期主义，到了屡屡遭遇调控打压的白银时代，却反而“觉悟了”，要去大干快上提规模，立志做千亿时代的最后的“地产老白”，它，就是华宇。

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我相信，对于华宇，很多人并不了解，甚至没有听说过有这样一家房企。其实也难怪，华宇并不是各大排行榜上的常客。

而在重庆，华宇则是少数几家与龙湖、金科齐名的本地房企——论资历，他不仅是重庆的地产老大哥，在全国也算得上是老前辈；论地位，华宇在重庆则要排行到老四了，比近年来异军突起的东原，还差了一个层级。

从发展历程来看，华宇掌门人蒋业华20岁就开始涉足建筑行业（1983年），23岁赚到第一桶金20万元（1986年），1995年，成立华宇地产。2006年，蒋业华以16亿个人财富跃居胡润百富榜总榜第203位，并成为重庆首富，华宇旗下的福源山庄、金沙港湾、林泉雅舍、北国风光、秋水长天及春江花月等著名楼盘，也均在2006年前后封顶。

不得不说，这一阶段的华宇，可谓志得意满、顺风顺水。

而对比龙湖和金科，同样是1984年，龙湖的吴亚军，还刚从西北工业大学航海学院的鱼雷动力装置专业毕业，随后在前卫仪表厂一直工作到1988年；金科的黄红云，1984年还只是涪陵区一个工地上的小工，每天赚5毛钱。两年后，蒋业华都已经赚到第一桶金了，黄红云还只是某建筑公司的工程处处长.....1995年，华宇就开始建第一个项目，这比龙湖早了两年，比金科早了4年，且一直到2007年前，华宇都是重庆领航者的地位所在。

由此，论开局，蒋业华比吴亚军、黄红云的开局要好得多。

那么，开局如此完美，为什么华宇会落后于龙湖金科甚至东原呢？

一切源于蒋业华2006年登顶重庆首富之后，华宇选择了固守重庆，而金科和龙湖却已开始布局全国市场。到了2009年，龙湖在香港上市；2011年，金科股份(000656,股吧)也借壳ST东源在深交所上市，唯独华宇，却在此时开始宣扬稳健的开发增速，一直未登陆资本市场。

诚然，站在如今泰禾、福晟的案例看，稳健并非坏事。但是，2005年以前，华宇在银行基本没有多少贷款，2005年以后，贷款虽然有所增加，但负债率始终在70%以下，且日均存贷比（银行存款与贷款总额的比例）大于30%，这样的谨小慎微，固然让华宇获得了较高的运营安全度，但也让华宇错过了历史的大势，错失了成为千亿房企的契机。

▲类似的，在《绝命毒师》里，老白曾经是灰质公司的创始人，前途一片大好，却因一着不慎满盘皆输，错失了成为亿万富豪的机遇。

此外，从产品形态来看，华宇也一直是家族企业的格局：蒋业华以建筑业起家，对高层住宅比较熟悉，也比较中意好地段，因此华宇的产品线，在2017年以前，一直以高层为主，主打客群也都是刚需，不像龙湖金科那样客群全覆盖，缺少拥有高利润的成熟豪宅产品线。

▲华宇，一个“地段+高层”的忠实信仰者。华宇大厦是其起步之作，华宇广场是其成名之作，重庆沙区是其崛起之地。

因此，虽说“无地段、不华宇”，但华宇的产品档次并没有上去，甚至在很长一段时间内，都被业界人士冠以“建筑商”而非“地产商”的称号。

有一位地产老前辈甚至在博客里说，华宇的成功，在于其善用A类地块做c类产品，而卖高于B类的价格，用公式表示为 A（地段）?+ C（产品）?+? A（知名度）?≥ B 。当然其卖高于B类产品的价格的同时，华宇作为一家不上市的房企，相对其他房企较少获得融资，能够维持地产百强地位还是有一定的发展速度的，这是因为其在高层建筑的修筑上已经熟能生巧，对其成本控制及经济效益的把握已经形成了一定意义上的模式化。

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时过境迁，地产大浪一波接着一波，眼看着自己此前的小弟，纷纷成长为巨头房企，华宇焉能不急？

于是，在被龙湖金科超出10年后的2017年，一向稳健的33岁华宇，就像是厌倦了平淡日子的老白，意识到房地产黄金时代时日无多，开始有了“中年危机”，开始主动大规模扩张了。

也正是在2017年，华宇与旭辉结成巨头联盟，开启7城11盘500亿战略合作；

2017年，华宇大举全国化，曾在一天内大手笔斩获了苏浙区域8宗土地，还新进入了合肥、沈阳、长沙、武汉、宁波、余姚、太仓、常州和徐州等9座城市；

2017年，华宇将产品线由刚需主导改为由改善型、高端型主导，推出了御璟系，御澜湾、御璟江山，御璟湖山，御璟悦来等项目拔地而起......

▲2017年，就恰如老白的50岁生日，是华宇发展史上最重要的年份。有不少媒体表示，华宇37年，前33年是积淀期，近4年才是爆发成长期。

对此，我还记得，在2017年的发布会上，一向低调的华宇，首次对外表达了对规模的诉求，称2017年规模做到150亿、2018年规模做到300亿，2019年规模做到500亿，2021年要实现销售额突破1000亿。随后，华宇便挖来了前龙湖职业经理人周德康，担任华宇地产集团总裁。

然而，尽管有牛人加盟，但根据这两年的整体市场行情，华宇的这一规模目标想要实现并不容易——不说去年的实际销售额并未达到500亿（实际只有434亿），单单算今年2020年上半年，华宇的流量销售也不过235亿，全年能否超过500亿都不好说，更别提明年过千亿了。

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当然，我以绝命老白为例，并非是说华宇也会breaking bad，实际上，中年之后的华宇，从低调走向高调，从稳健走向规模扩张，只是其转变之大，与中年的老白何其相似。

而从另一方面看，随着越来越多的房企纷纷破千亿，作为中国房地产行业的先行者，华宇如果再不扩张，就真的要被“掉队”了。而向来，华宇人对“稳健”理解透彻，却对“变革”这样的词汇不敏感。

也许，习惯了稳健，就很难放开手脚搞扩张。华宇能不能破千亿，不重要，但它能够从1984年一路走到2021年，同时仍能跻身百强，保持不上市、100%由自己控股，这样实打实的成长战绩，在地产圈，本身也难得一见，也证明了华宇地产本身的硬实力。