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连平:人口周期导致房地产需求长期放缓

2020-07-23 09:03:17 和讯房产 

  改革开放42年来,中国居民财富不断积累,2019年人均GDP接近1万美元;城镇化建设大步推进,城镇常住人口比例由18%增长到60%,城市人均住宅建筑面积增加了5倍以上。中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化。

  近期中央政府印发了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》(以下简称《意见》)和国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》(以下简称《任务》)两份重要文件,标志着我国城镇化建设进入新时代。其政策导向是通过深化改革,引导和推动劳动力、土地、资本合理有序流动,完善要素市场化配置,加快提升全要素生产率,推动新型城镇化建设加快步伐发展。未来一个时期,人口周期、土地制度和新型城镇化建设将对房地产市场产生综合性的重要影响。

  “房地产长期看人口”。从历史经验来看,城镇化和老龄化对房地产需求和投资中长期趋势产生重要的影响。下个十年我国仍处于城镇化建设的快速阶段,同时也面临人口老龄化带来的社会压力。从人口周期运行规律看,我国可能在五年左右时间内触及人口总量的高峰,之后每年住房需求虽略有下降,但仍能够保持在年均十亿平方米的水平,适龄购房者占比逐渐递减。

  到2030年左右,中国将面临出生人口和劳动人口下降,以及人口老龄化加快等问题。鉴于二胎及全面放开生育政策的逐渐铺开,出生人口下降的速度得到一定程度、阶段性的抑制。而劳动人口下降以及老龄化加快增速是当下迫在眉睫的问题。尤其是作为劳动生产要素核心的劳动人口下降,势必对房地产新增需求产生深远的影响。通过对出生人口、老年人口及劳动人口进行测算,得出各年龄段(0-14,15-64,65以上)人口数及总人口数。在此所采取的预测方法,借鉴了增长成分法[增长成分法,用增长人口减去死亡人口加上净移民人口就是总人口,这种方法多适用于短期预测。]和同期群构成法[同期群构成模型,从基年的人口年龄和性别分布的绝对值开始预测,分年龄段(群)按照死亡率、生育率和移民率等进行人口预测,世界上很多国家或地区都是采用同期群构成法来预测人口的。](cohort component model),测算中尚不涉及移民问题,省去了净移民数量的变化预测。主要是通过过去的人口结构,按照结构性趋势,最终预测未来的人口。根据国家统计局已公布的数据,模型预测显示,中国总人口峰值在2025年左右到来,约达14.09亿人口。

数据来源:国家统计局,植信投资研究院测算
数据来源:国家统计局,植信投资研究院测算

  按此方法测算,到2030年青少年人口总数有所下降,直到2043年前后出现反转回升。近些年,尽管政府决定实施全面放开二胎政策,并存在进一步释放生育政策红利的可能性,生育率下降仍旧是中长期趋势。根据一般定义的适龄生育女性人口年龄20-49岁年龄段来测算,到2030年,适龄生育女性人口总数将从当下3亿左右降至2.7亿,导致新生人口数量将从近十年年均约1600万降至年均1250万水平。

  未来一个时期,我国劳动年龄人口将下降,且老化趋势加重。自2014年开始,中国进入劳动人口负增长的状态,下个十年除了个别年份(2024年和2029年),劳动人口下降可能更为显著。相应地,适龄购房人群(20-49岁)占比也将下降。到2030年,适龄购房人群数量将从2018年的6.36亿降至5.52亿,占总人口比重也将从45.6%降至39.5%。然而置业人口结构性变化将催生改善型需求提升,我国劳动人口将呈老化趋势,改善型人群(35-64岁)需求人口数量从2018年的6.13亿攀升至6.69亿,占整个劳动人口比例从61.7%升至68.9%。

数据来源:国家统计局,植信投资研究院测算
数据来源:国家统计局,植信投资研究院测算

   根据国际经验,适龄购房人群占总人口比重与房地产投资占GDP比重是正相关且大体趋同。对比目前我国人口结构与日本上世纪70-80年代十分相似,对房地产投资占据经济成分的比重也很有参考借鉴作用。日本适龄置业群体从1981年的41.3%降至2015年的31.6%,对应住宅投资占GDP比重从6.3%降至3%。国内房产投资长期来看,已经度过2012-2016年最热时期,预计到2030年前房地产投资占GDP的比重将逐步下降。

  未来我国人口老龄化进程将进一步深化,老年人口占比将逐步上升。如果按照联合国1956的5档分类标准的话,预计我国老龄化率在2029年超过15%,正式进入老龄国家行列。老龄人口将从2018年的1.67亿升至2040年的2.92亿,期间每年新增约570万老龄人口,老龄化率从11.9%升至21.7%,几乎翻倍。纵览全球,几乎各大经济体都会面临深度老龄化的状况,相较年轻人的投资购买力,老龄人口购买力相对欠缺。对我国房地产行业而言,老龄化率的不断上升对房地产需求的抑制作用是深远的。

   总体来看,我国人口峰值将在五至十年内到来,涉及住房购置人群数量增长会有所放缓。如果没有其他重要因素的影响,未来市场整体购买力与最近十年相比会减弱。未来土地制度改革对农村人口转移的方向和规模将产生重要影响,新型城镇化对房地产带来的需求增量和结构性变化,将成为未来一个时期房地产供求关系分析判断的重要考察因素。

  本文摘自《新型城镇化催生房地产市场新机遇》 作者:连平 植信投资首席经济学家兼研究院院长 马泓 植信投资研究院高级研究员

(责任编辑:徐帅 )
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