连平：人口周期导致房地产需求长期放缓

　　改革开放42年来，中国居民财富不断积累，2019年人均GDP接近1万美元；城镇化建设大步推进，城镇常住人口比例由18%增长到60%，城市人均住宅建筑面积增加了5倍以上。中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化。

　　近期中央政府印发了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）和国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》（以下简称《任务》）两份重要文件，标志着我国城镇化建设进入新时代。其政策导向是通过深化改革，引导和推动劳动力、土地、资本合理有序流动，完善要素市场化配置，加快提升全要素生产率，推动新型城镇化建设加快步伐发展。未来一个时期，人口周期、土地制度和新型城镇化建设将对房地产市场产生综合性的重要影响。

　　“房地产长期看人口”。从历史经验来看，城镇化和老龄化对房地产需求和投资中长期趋势产生重要的影响。下个十年我国仍处于城镇化建设的快速阶段，同时也面临人口老龄化带来的社会压力。从人口周期运行规律看，我国可能在五年左右时间内触及人口总量的高峰，之后每年住房需求虽略有下降，但仍能够保持在年均十亿平方米的水平，适龄购房者占比逐渐递减。

　　到2030年左右，中国将面临出生人口和劳动人口下降，以及人口老龄化加快等问题。鉴于二胎及全面放开生育政策的逐渐铺开，出生人口下降的速度得到一定程度、阶段性的抑制。而劳动人口下降以及老龄化加快增速是当下迫在眉睫的问题。尤其是作为劳动生产要素核心的劳动人口下降，势必对房地产新增需求产生深远的影响。通过对出生人口、老年人口及劳动人口进行测算，得出各年龄段（0-14,15-64,65以上）人口数及总人口数。在此所采取的预测方法，借鉴了增长成分法[增长成分法，用增长人口减去死亡人口加上净移民人口就是总人口，这种方法多适用于短期预测。]和同期群构成法[同期群构成模型，从基年的人口年龄和性别分布的绝对值开始预测，分年龄段（群）按照死亡率、生育率和移民率等进行人口预测，世界上很多国家或地区都是采用同期群构成法来预测人口的。]（cohort component model），测算中尚不涉及移民问题，省去了净移民数量的变化预测。主要是通过过去的人口结构，按照结构性趋势，最终预测未来的人口。根据国家统计局已公布的数据，模型预测显示，中国总人口峰值在2025年左右到来，约达14.09亿人口。

数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算

　　按此方法测算，到2030年青少年人口总数有所下降，直到2043年前后出现反转回升。近些年，尽管政府决定实施全面放开二胎政策，并存在进一步释放生育政策红利的可能性，生育率下降仍旧是中长期趋势。根据一般定义的适龄生育女性人口年龄20-49岁年龄段来测算，到2030年，适龄生育女性人口总数将从当下3亿左右降至2.7亿，导致新生人口数量将从近十年年均约1600万降至年均1250万水平。

　　未来一个时期，我国劳动年龄人口将下降，且老化趋势加重。自2014年开始，中国进入劳动人口负增长的状态，下个十年除了个别年份（2024年和2029年），劳动人口下降可能更为显著。相应地，适龄购房人群（20-49岁）占比也将下降。到2030年，适龄购房人群数量将从2018年的6.36亿降至5.52亿，占总人口比重也将从45.6%降至39.5%。然而置业人口结构性变化将催生改善型需求提升，我国劳动人口将呈老化趋势，改善型人群（35-64岁）需求人口数量从2018年的6.13亿攀升至6.69亿，占整个劳动人口比例从61.7%升至68.9%。

数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算

　　 根据国际经验，适龄购房人群占总人口比重与房地产投资占GDP比重是正相关且大体趋同。对比目前我国人口结构与日本上世纪70-80年代十分相似，对房地产投资占据经济成分的比重也很有参考借鉴作用。日本适龄置业群体从1981年的41.3%降至2015年的31.6%，对应住宅投资占GDP比重从6.3%降至3%。国内房产投资长期来看，已经度过2012-2016年最热时期，预计到2030年前房地产投资占GDP的比重将逐步下降。

　　未来我国人口老龄化进程将进一步深化，老年人口占比将逐步上升。如果按照联合国1956的5档分类标准的话，预计我国老龄化率在2029年超过15%，正式进入老龄国家行列。老龄人口将从2018年的1.67亿升至2040年的2.92亿，期间每年新增约570万老龄人口，老龄化率从11.9%升至21.7%，几乎翻倍。纵览全球，几乎各大经济体都会面临深度老龄化的状况，相较年轻人的投资购买力，老龄人口购买力相对欠缺。对我国房地产行业而言，老龄化率的不断上升对房地产需求的抑制作用是深远的。

　　 总体来看，我国人口峰值将在五至十年内到来，涉及住房购置人群数量增长会有所放缓。如果没有其他重要因素的影响，未来市场整体购买力与最近十年相比会减弱。未来土地制度改革对农村人口转移的方向和规模将产生重要影响，新型城镇化对房地产带来的需求增量和结构性变化，将成为未来一个时期房地产供求关系分析判断的重要考察因素。

　　本文摘自《新型城镇化催生房地产市场新机遇》 作者：连平 植信投资首席经济学家兼研究院院长 马泓 植信投资研究院高级研究员