祥生地产：主动升维、优化土储

引言

起源于诸暨，深耕长三角区域的祥生地产过去经常会被市场贴上“聚焦三四线”的标签，但进入2020年以来一系列的拿地动作，让我们需要重新审视这一被固化的标签的准确度。

本文将根据祥生地产2020年1月至7月中旬的拿地表现，从投资节奏、投资布局和投资策略等三大方面剖析解码祥生地产的拿地之“变”。

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节奏之变：

加大投资力度，拓展优质地块

2020年以来祥生地产的纳储节奏与2019年下半年相比有所加快。据亿翰智库统计，截至2020年7月20日，企业新增土地储备18宗，占地面积和计容建筑面积分别为118.04万平方米和252.31万平方米。

从祥生地产在土地市场上的表现看，其在拿地方面有两大主要特征：

一是重视行业环境特征，如融资成本高低，融资难易程度，土地市场热度等。在2020年宽松的货币政策下，抓住时机补库存。此外，企业也兼顾土地市场热度，例如在市场升温时，控制土地溢价率，降低拿地成本。

二是结合自身的发展需求，适度投资。2020年祥生地产在土地市场上积极纳储，除了与行业融资环境改善有关以外，也与自身的发展诉求相连。近几年祥生地产的销售业绩高速增长，使得土地储备库存量逐渐消化。所以进入2020年以来，祥生地产一直在积极关注具有布局价值的城市，补仓土地储备，优化土储结构。

2020年以来祥生地产的拿地节奏如下：

2月份房地产行业近乎停摆，祥生地产与大多数房企一样，没有新增土储。

3月土地市场开始苏醒时，祥生地产在杭州以相对较低的溢价率连续斩获两幅宅地。

4月份土地市场火热时，祥生地产紧跟趋势，但是仅以较低的溢价率进行补仓。

5月至7月20日，土地市场热度略有下降时，祥生地产抓住时机积极获取大量优质土储。

02

布局之变：

深耕与拓新两手抓

祥生地产早在2016年就曾提出“1+1+X”的全国化布局策略，即立足浙江省，深耕长三角，战略性布局全国高潜力城市。从扩张战略上容易看出，企业追求的是深耕与扩张并重的打法。

2020年以来，祥生地产用实际行动诠释了“深耕”与“拓新”并行的总思路，即对已进入的城市补仓，同时积极进驻新的城市。

据亿翰智库统计，截至2020年7月20日，祥生地产总共新增了18宗土地，其中有14宗土地位于已进入的城市，属于补仓型土储，合计补仓面积203.142万平方米。除了在已进入的城市继续深耕以外，祥生地产也在积极扩张、进入新的城市以寻找发展机会。2020年1月至7月中旬，祥生地产新进入了4个城市/区，分别是合肥、南昌、南通主城区和宿迁宿豫区。在新进入的城市，新增土储面积合计49.17万平方米。

再从祥生地产的总土储分布看，也能看出深耕与扩张并行的投资布局。祥生地产土储主要集中在浙江省，浙江省的土储占据半壁江山，其次是安徽省和江苏省，此外，除了上面三个省以外，祥生地产在对外扩张过程中也布局了其他8个省/市。

因此，从祥生地产的土储分布版图中，很容易发现，祥生地产除了深耕外，也在不断地向具有潜力的城市扩张，推进全国化布局的同时拓展自身的增长潜力。

企业的投资布局在某种程度上可以代表企业对地方市场的看法，从祥生地产新增土储和总土储的区域分布看，祥生地产将持续深耕浙江省和长三角地区。在长三角一体化战略持续推进的情况下，重仓长三角城市群的祥生地产，无疑将享受政策带来的红利。此外，长三角地区经济快速增长，也将为祥生地产的规模增长带来契机。

深耕有利也有弊，但如果在深耕的基础上，辅之以对外扩张，那么外拓将有助于企业分散政策调控产生的风险，也将为企业赢取更多的增长机遇。首先，中国房地产行业的增长趋势与政策的调控关联密切，如果土储过度的集中，那么在地方调控政策收紧时，可能对企业的经营产生剧烈的负面冲击。其次，如果房企将资金集中投资在同一个区域内，那么产生的机会成本则是错失其他具有潜力城市的发展机会。

总体上，祥生地产一面深耕，一面进驻富有潜力的城市，既有助于平衡深耕产生的潜在风险，也为自身的全国化发展赢取更大的机会。

03

策略之变：

优化土储结构和质量，扩展盈利空间

在推进全国化布局，增厚土储的同时，祥生地产还主动优化土储结构，增加一二线城市的土储备规模及占比。过去祥生地产留给多数人的印象往往是扎根三四线城市，然而从2020年的拿地表现看，祥生地产主动增加了一二线城市的土储规模，土储结构有明显的优化迹象，而这种调整其实早前2018、2019年就已出现端倪。

2020年上半年祥生地产在一二线城市新增土储93.45万平方米，占比明显增加。具体而言，截至2020年7月20日，祥生地产在杭州、合肥、南昌、宁波、温州等一二线城市，宿迁、诸暨、滁州等三四线及其他能级城市（下文简称为“三四线城市”）新增了土储。

除了优化土储结构，祥生地产也注重土储质量。例如新获取的地块楼面价与周边房价的价差为企业提供了充足的盈利空间。从土地成交楼面价与周边房价的价差看，祥生地产2020年1月至7月20日所获得的土地，无论是位于一二线城市，还是三四线城市，多数地块的成交楼面价与周边房价都存在较大的盈利空间。

新冠疫情爆发后，宏观经济以及房地产行业面临的不确定性加大，房企要在不确定的环境中保持竞争力或者逆流而上，那么必然需要加倍的优势。祥生地产在土储投资方面，深耕与全国化布局并行，深耕地区已经贡献了大量的销售业绩，企业在深耕地区还具有地方优势，全国化将有助于把控有增长潜力的城市的机遇，并且有助于分散风险。

就2020年1月至7月中旬而言，祥生地产一是加大了投资力度，补充了较多的优质土储，二是继续深耕浙江省，以及不断拓展新的区域，三是注重土储结构优化，增加高能级城市的土地储备。

为了实现更高质量的增长，祥生地产择时而动，补库存，调结构，炼内功。于未来，优质地块和土储结构的优化或将为企业未来业绩稳健增长奠定基础。

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