后疫情时代，“楼市牛”结束了吗？

　　近期，高层主持召开工作座谈会，特别不寻常。

　　作为楼市带头大哥，10城的一把手悉数出席，下一步怎么调控，高层也给出部署，金融、税收、土地、监测等，调控储备一个不能少，这也很不寻常。另外，措辞极其严厉，高度重视新情况新问题，时刻绷紧调控这根弦，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这些措辞，在近几年很少见到。

　　未来，调控到底怎么走？各地将会有什么动作呢？

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　　楼市政策为啥收紧，我们从股市说起。这几天，股市“喊牛”的人明显少了，说“卖楼炒股”的人少了。前一阵子，股市上涨就是钱多惹的祸。一听说要收紧（比如LPR连续3个月未降），根基不牢靠的都下跌了。上半年，热点楼市火爆，疫情导致需求滞后，到5月释放的七七八八了。

　　从近期的数据来看，大湾区、长三角楼市火爆，成都6个新盘“万人摇”，杭州一个星期卖掉1个月的房子，也都是投资投机惹的祸，这不是高层要看到的。外部环境骤变，形势很严峻；疫情下半场，管控常态化，餐饮、娱乐、旅游、交通等大消费复苏，比我们想象的来得慢、来得艰难。

　　所以，国家提出“经济内循环为主”，扩大中产，把6亿低收入人群纳入这个循环系统里。资金绕道进入股市、楼市，虚拟市场繁荣，经济怎么内循环呢？所以，这次不寻常的工作座谈会上，高层亲自部署，限购、金融、税收，强力工具一个不能少。“疫情财”的炒客们，被掐住了七寸。

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　　于是，一周左右的时间，深圳、南京、东莞、宁波，两大都市圈最热的城市，重磅政策密集布下，雷厉风行。7月15日“新政”后，深圳楼市重创，二手房交易断崖式下滑。16至22日，二手房日均网签222套，相对6月份日均450套明显下滑；政策前后，机构成交量下滑达61%。

　　新政后，750万豪宅线附近的业主心态没之前强硬了，不愿议价的，现在可商量了。各有各的盘算，背了杠杆撑不下去的，降价100万的有很多；即便撑得下去，但掐指一算，房子拿在手上不划算，还是出货吧。毕竟，打击落户炒房，购买力少了30%，未来怕卖不出去，砸在手上。

　　前几年入手的房子，现在涨了200多万了，降一点儿价不吃亏，不赚最后一个铜板，干脆抛了吧。不满足“3年落户+3年社保”的，卖了就没资格了，有的干脆不卖了，贝壳统计，深圳挂牌二手房下架2000多套。但这是少数人，工作和收入很体面，绝不是那些拆东补西的炒客。

　　据说，“满五唯一”或750万元以下的房子，受新政影响小，价格比较坚挺。我是认可的，深圳住房自有率只有35%，需求太强大了。价格低、税费低的房子，这时候就是香饽饽。不过，买家少了，卖家自然不再任性喊价。这时候去买，一套降价5-10万，也是很有可能的。

　　对深圳调控最严厉，住建部领导亲自督战，连夜发布政策，限购比京沪都严格，税收政策多管齐下，让炒家收益一夜归零。必须得这样，否则，就是纵容炒客们把“房住不炒”架到火上。不过，对部分落户不满3年的新深圳人放行了，理由是伤及无辜。可见，地方的小心思很重。

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　　深圳之后，东莞也被摁住了。近水楼台，需求外溢，深圳扩容，加上华为加持的松山湖涨到“5万+”，6月以来东莞楼市火的一塌糊涂。上半年，东莞二手房均价19640元，环比上涨13.5%，同比上涨21.7%，是全国涨幅仅低于深圳的城市，数周雄霸冰山指数榜首。于是，座谈会前夜，东莞明确，非户籍购置首套和二套，分别要1年和2年社保，堵住了深圳炒家。

　　2017-2018年，东莞新房限购，中介补社保很猖獗，这次不知道会不会还又漏洞。深圳、东莞之后，一路向西，该到广州了。不过，广州做得很好，被叫到北京的10个城市，广州和长沙是被表扬的“优等生”。嗅觉敏锐的人看来，这不就是机会嘛！你太乐观了，长沙让投资客“有去无回”，广州也一样。

　　外地人到广州，首先想到的就是集千宠万爱于一身的南沙，这是广州唯一的副中心，又是广深科技(000021,股吧)走廊最靠近深圳的片区，更是大湾区的核心。在深圳，有这样的区域，不炒焦对不起如此好的规划。近期，很多深圳人驱车75公里，跑到南沙扫货。南沙新盘，本地人和外来投资客各占一半。

　　确实有人看好，但冷静后发现，没个5-10年，很难见效。最关键的，还不是产业、教育和医疗规划能否落地，而是人太少了。10年前，南沙规划200万人，现在不到80万。不是南沙不吸引人，其实南沙已很耀眼了。关键是，广州新城太多了，仅金融和总部经济，就规划了19个功能区，4个科技中心，遍及广州11个行政区。

　　任何一个新区，都有数个体量200万平米的新盘供应。比如，番禺的广州亚运城，2009年的全国地王（255亿），600万建面体量，连续3年超百亿销售规模，2019年还是全国销售最大的楼盘。番禺还有祈福新村这样的，7500亩的巨无霸楼盘，从1991年至今，连续开发了将30年。

　　东部的增城也一样，卖了20年的超级大盘凤凰城还在卖，百万平米体量的合景誉山国际、科会花园、品秀新图来了。再如，花都的融创文旅城（380万平米），南沙的保利城（100万平米），黄埔的实地创春藤（250万平米）等，后面还跟着一大票80-100万平米体量的二级供应梯队。

　　当下，广州外围新盘很多，旧改也开始放量，任何一个大盘抵得上深圳半年销售量，海量供应，将任何炒房的想法击得粉碎，硬生生逼的大家落实“房住不炒”。深圳、东莞没有纵深的腹地，本质上就是个县的规模，加上靠近香港，工业占据大部分用地，楼市是个小盘子，资金能炒的起来。但在广州，供应没限制。笔者认识的来广州买房的深圳人，都是冲着广州房价低来的。

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　　所以，广州下半年依旧是模范生。再看看，东中部的二线城市，先说说紧跟深圳发布严厉调控的南京。从政策看，貌似投机炒作很严重，其实南京楼市分化很严重。卖得好的，要不是学位房，要不就是一二手房价格“倒挂”的盘。这些项目放在哪个城市，都会热卖，不奇怪。

　　目前，南京整个江北大板块，如桥北、江北高新区，销售压力很大，大量房源滞销，需要中介分销。有项目一上市便启动全渠道“转介”。外围卫星城，句容、高淳、溧水等，项目非常惨淡，句容宝华的碧桂园大学印象三期，2017年8月拿地的楼面地价9541元，而就在上个月该楼盘三期住宅首次开盘，新房精装修均价只要9800元，而2018年该项目二期曾卖到1.6万。

　　再看看，今年出了6个“万人摇”的成都，今年楼市最大的特征，就是一二手房价倒挂更严重了，刚需倒挂盘卖得好，比如近期火热的凯德卓锦万黛，5.8万人摇七百多套房，价格一万出头；高端舒适型项目，单价总价都比较高，卖的比较慢，碧桂园锦樾府，168套房源，摇号复核仅1人。

　　其实，锦樾府难卖，主要原因并非比周边贵3000元。放在2017年初（成都摇号最火时期），面对黄金地段的这个项目，绝大多数人会飞蛾扑火般参与摇号。摇号搞了3年，即便黄金地段，即便上半年成都楼面价破2万了，但面对2.4万的均价，多数人不认为以后涨多少，购房者心态稳重了。

　　回归理智的，还有杭州。杭州楼市貌似也很火爆，万人摇再出江湖。近期，杭州的调控也很严格，人才购房5年限售，限制郊区户籍人口到市区买房，一人不能多处登记摇号。但其实，杭州楼市和成都一样，成都二手房成交下跌50%，杭州13万套二手房挂牌，排在重庆之后，增长了50%。

　　20%的房源主动下调价格，西湖板块成交都跌了30%。杭州市区还算不错，但郊区就差很多了，比如最近南部卧城首开的某大盘，今年3月放话要开盘，高层放风价2.8万。7月首开，精装均价仅2.56万，比预期低了2400元；萧山杭州南站的某名企盘，今年5月售楼处公开后，工作人员称，单价冲击4万。上周终于首开，精装均价3.64万，比预期价格低了3600元。

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　　讲了这么多，其实是想告诉大家，除了深圳外，大部分二线城市并没有全面上涨。一方面，旧改叠加外围开发，过去几年大规模供地，供应量太大；另一方面，居民购买力不像深圳那么任性，热卖的主要是一二手价格倒挂的楼盘，或者是学位房。近期，高层召集的座谈会，并不是要求，热点城市马上出政策打压，而是经济跌势止住了，对下半年及未来的调控要前瞻性部署。

　　怎么部署？未来，纾困中小微，应对内外不利环境，货币继续宽松，防范资金违规进入楼市，就得构筑起防火墙。于是，这次把10个代表性城市一把手叫来，告诉他们要有大局意识，扛起责任。同时，调控要精细化，控制投机炒作（如限购升级、打击假离婚），但也要合理需求。

　　比如，深圳对首套房、改善需求，杠杆政策并没有变，宁波、南京、杭州等城市，对于刚需、人才买房或摇号，都给予优先或50%的比例保障，长春甚至退出了限售。可见，对于二三线楼市区域分化、产品分化（一二手房市场），高层很清楚。既要控制楼市泡沫，也要保持稳定。

　　毕竟，稳字当头也是调控目标。所以，各地政策有保有压，目的是要维持楼市一定的活跃度。因此，尽管调控成为未来楼市主基调，6-7月份楼市的“疫情牛”结束了，但并不是一味地打压，不要听风就是雨。房价涨幅大的（如同比超10%，环比连续超1%的），调控随时而至，毫不迟疑。

　　但是，调控极具针对性，见招拆招，精准打击。不仅不伤及无辜，还会有定向支持。下半年及明年，内外环境仍不乐观，控制房价，让刚需和合理改善受益，这是楼市受鼓励的增长。所以，下半年及明年是刚需买房的机会，既能享受到限价的优惠，还能获得低利率带来的福利。

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