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浦江中国与观点对话:“后浪”肖予乔的物业与未来 | 博鳌20年

2020-07-29 15:38:44 观点地产网 

编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来,我们还将继续见证。

观点地产网 “你们有幸遇见这样的时代,但是时代更有幸遇见这样的你们。我看着你们,满怀敬意。”

这是视频《后浪》中的一段话,寥寥几分钟的演讲一改往日年轻人“丧”、“宅”、“佛系”的标签,用勇敢、热爱、自信重新定义他们。

该短片也引发众人对全球化、互联网化的一代如何通过自己的双手,去改变世界的思考。

在物管行业,也有不少新一代年轻人展露头脚。肖兴涛之子、浦江中国行政总裁肖予乔便是其中一位“后浪”。

与肖予乔的访谈约在六月一个午后,受疫情影响,只能与这位新朋友在线上见面。

这次对话也让我们更加了解浦江中国,了解肖予乔眼中物业世界。

离去与归来

“2005年刚毕业的时候只是想回来看一看,并没有太多的想法和设想。”毕业于美国纽约州立大学石溪分校的肖予乔就这样一脚踏进了物业管理的大门,从临港新城项目副经理开始,与这个行业有了第一次亲密接触。

彼时浦江中国刚刚收购上海外滩物业公司,但此时国内物管行业尚处于比较混沌的状态、完全以关系为导向,再加上行业内低价-低标准-低利润-低效率-低市场化的现状,让肖予乔觉得物业管理很难做大,与原先想法有很大差别。

和许多子承父业的例子不同,肖予乔并不甘于现状,在浦江中国待了不到一年半时间,便选择离开,自己创业。接下来几年时间里,他做过房产交易,也涉及过IT之类的业务。

直到OTO浪潮出现,让肖予乔对物业管理有了全新的看法。

他认为,物流和物业是OTO浪潮有两个非常重要的板块,物流会是O和O之间的桥梁和道路,而物业是O和O之间的墙和门。正是因为看到物业在OTO的浪潮下所起到的作用,2013年肖予乔又重新回到了这个行业。

当时,浦江中国收购了宁波市城市广场物业管理有限公司部分股权,由他出任城市广场业管理有限公司新一任总经理。在他的带领之下,宁波市城市广场物业管理面积较之前增长了三分之一,并实现了扭亏为盈。

2015年春天,肖予乔回到浦江中国总部,担任执行董事、常务副总经理;2016年10月,升任为公司行政总裁。

浦江规模之问

规模或许是一个物业公司避不开的话题。市场上更多用规模来看待物业公司的成长性,就如同用销售额看待房地产公司一样。

经过多年的发展,物管行业始终没有出现高市占率的头部型企业。

肖予乔表示:“我认为未来行业的集中度会逐步提高,出现头部性企业是可以预见的。然而,和地产开发不同的是,小企业并不会完全被大企业收购。”

在这位后浪眼中,未来物业行业中会出现两类企业,一类是极大的企业,一类是相对小的企业。两类企业注重的点不一样,前者纯粹追求规模和标准,后者是讲究个性化、小而美,这是两种完全不同的存在。

今年以来,以碧桂园服务、雅生活为首的物业公司在市场上开启了“买买买”模式,无论是规模还是业绩都出现了较快增长。随之而来的是股价水涨船高,市值达到历史高位。

对于物业股的飞涨,肖予乔显得较为冷静。他指出,像碧桂园服务、雅生活的市值其实很大程度取决于背后地产母公司的实力。因为有足够资金介入这个行业,所以在资本市场上得到比较好的反馈。

不同于上述物业公司,浦江中国是一家纯粹的第三方物业公司,没有地产母公司带来的服务面积增长。纵观近三年浦江中国的营收,复合增长率为16%,处于正常水平。在港交所上市2年多时间,浦江中国的存在感一直不高。

其实今年以来,浦江中国也做了不少并购。值得注意的是,这些并非物业项目公司,而是负责安保服务、清洁服务的公司。

“作为纯粹的第三方物业公司,浦江中国更关注的是自身产品优势和行业实力,我们希望有比较好的结构和产品组合提供给业主。”肖予乔认为,规模对于浦江中国来说固然很重要,但是不能一味依赖于对同行的并购。

此外,对于非居物业公司来说,通过并购来扩大规模而屏弃品质,是不可持续的。因为居住物业和非居物业的服务对象有着很大差别,住宅面向多业主,而非居是面向单业主的,达成意见相较之下更为简单。

同时,非居物业对安全保障、产品质量、服务要求也很大程度上高于前者。一旦品质下降,即便收购了项目,也不一定能保得住。

相比于并购物业项目,浦江中国更倾向打通产业链,目的是让整体产品结构更丰富,让不同的专业公司完成各自的专业任务,再通过这种自我成长方式来实现增长。

此外,浦江中国还通过和国有企业包括与政府合资、合作的方式,进入当地的物业市场,并且获取当地的项目。

肖予乔表示:“由于和政府合作,所以控股的公司相对少一些,导致在上市公司报表中体现得不是很完善。”

科技赋能未来

作为全球化和互联网浪潮下的一代,在整场对话中,肖予乔提及最多的是“信息化”。

“无论是住宅还是非居,信息化系统、数字化系统、科技手段都是必须要走的路。”按照肖予乔的话来说,目前物业行业是劳动密集型行业,过度依赖于人。而人又是最不可控的,所以在标准化程度和产品系统收入方面比较弱。

肖予乔向我们讲述了日本东京建屋的管理体系:与传统物业管理公司需要分别招十几个保安、十几个保洁不同,在东京建屋的体系中,整个楼宇真正管理者只有一个人,所有的业务全部专业分包。而那些外包公司则单独承担独立的业务,向楼宇管理者统一汇报,各自会解决过程中发生的问题,无论是保安、保洁还是功能设施设备,非常井井有条。

国内目前还没有做到这一步,但是物业公司还是起到了比较大的作用,恰恰是因为还没有特别好的专业分包,无论是保安、保洁,还是功能设施设备,需要物业公司在上面再把一层关来解决所有问题。

肖予乔表示,任何一个行业都是朝着专业越来越精细、分工越来越明确、成本越来越低的方向发展。而信息化系统就是一个更加清晰、更加专业化、更加智能的工具,未来甚至会成为我们超越其他国家的一个核心手段。

近几年来,浦江中国不断加大了信息化方面的研发和投入,特别成立了介谷科技,研发动态物业模型(DBM),将楼宇全数字化、智能化,并通过可视化和物联网(IoT)部署的方式将设备、能源、人员、监控、环境等内容结合。

此外,浦江中国还自主研发了设备设施运维平台(POMS),对工程设施运营维护的过程和结果进行量化。

对于浦江中国在科研方面的投入,肖予乔认为这些投入最终一定会与产出成正比。

以智能摄像头为例,“假如一个摄像头能够省去一个岗位,每一个岗位就是三到四人,假设一个人的成本在4万元左右,就是28万元,一个摄像头的成本也就一两千元,再加上后台管理成本平均三千元左右。”不仅提升工作的效率,还能帮助公司降低成本。

他补充到:“在不久的将来,可能在一两年内会看到明显的成果。”

肖予乔坚信,物业最后会成为一个概念,基于人们对楼宇管理中逻辑的理解,及应当做的一些流程及规范的理解,而这个理解的最终执行者会慢慢由人转变为系统、智能化体系以及智能化工具。

以下为观点地产新媒体对浦江中国行政总裁肖予乔先生的专访实录:

观点地产新媒体:物业作为保护家庭起居、生活、外出服务的第一道门槛,您认为疫情对物业行业,对浦江中国带来了哪些改变?

肖予乔:分两个观点看这个问题,一个是直接影响,一个是间接影响。

日常管理过程中大楼的消杀、进出口方面受到了直接的影响,同时我们的业主、客户对物业的重视程度得到了大量的提高,他们也深刻认识到物业管理在日常生活中所应当起到的作用。

间接影响是对公司业务造成一定的萎缩,但是这个是短期的,没有太大的问题。

观点地产新媒体:疫情对于住宅类物业有促进作用,像保利物业和碧桂园服务的市值都到了比较高的阶段,您如何看待这种现象?

肖予乔:保利物业和碧桂园服务市值高,很大程度取决于背后地产公司的实力。因为母公司是以地产公司为背景,有足够资金介入这个行业,并且能够在资本市场上得到比较好的反馈。

浦江中国作为商住物业管理公司,不能说疫情对我们有比较大的打击,在这个过程中个别项目会受到影响,但是并不是受打击的状态。

从长远来说,各行各业对物业理解的深度加强,无论是对住宅,还是对非住宅物业行业都是正面的影响,只不过碧桂园服务和雅生活、保利物业背后有资本的助推,再加上一段时间大家对物业有更深刻的理解,对股价有比较大的帮助。

观点地产新媒体:浦江中国也做了比较多的并购动作,但是往往会收购一些产业链上的公司?

肖予乔:作为纯粹的第三方物业公司,我们的打法和其他物业公司不一样,更关注的是自身产品优势和行业实力,希望有比较好的结构和产品组合提供给业主。

规模对我们来说重要,但是规模拓展不能一味地依赖于对同行的并购。

我认为在非居中是不可持续的过程,非居很大程度上对安全保障,对产品质量,对产品服务的要求非常高。因为非居是单业主的,居住是多业主,多业主达成统一不那么简单,单业主达成一个意见还是非常简单。

我们始终认为质量、产业链结构、产品结构、品质、口碑是最受关注的,打通产业链的目的是让我们整体产品结构更丰富,有各自的专业公司完成专业的任务,今后再通过更健康的自我成长的方式来实现增长。

观点地产新媒体:万科、龙湖、绿城等都想进军城市服务这一领域,怎么看待以住宅物业为主的公司参与到非住宅物业和公共物业管理中的竞争?

肖予乔:我个人认为要分两块,第一,先说城市服务的概念。浦江现在的定位也是城市服务商,但是我们的打法和万科们可能不太一样。

在一个城市中有很多组成部分,有很多细支,我们没有办法取代政府对整个城市的综合性服务和运营,但是可以帮助政府在细支和分支环节中起到一定的辅助作用,这是我们对城市服务的定义。

第二,对以住宅物业为主的公司在非居领域的竞争,目前在上海和其他地方可以看到,非居物业很多都是通过政采招投标,通过国有企业招投标的程序来做一些内容,目前和万科、绿城服务、雅生活、保利物业遇到的概率极低。

他们对非居的做法还是自己开发的一些商业楼盘和办公楼,并没有参与市场上关于非居和商业物业的竞争。

非居和居住还是有很大的差异,对楼宇的设施设备管控、管理,对安防的要求,对特殊事件、特殊时期的安排和居住物业完全不一样,和居住物业只关注居民的服务完全不一样,复杂程度也完全不一样,有一定门槛。

这些企业要想进入非居领域,并且要能够成为比较有力的竞争者,还是需要一定的时间转变他们公司内部的经营模式和运作机制,才有可能真正成为竞争者,目前来说我还不是特别担心。

观点地产新媒体:公司在住宅物业方面的增速这几年有所加快,对于未来住宅物业有什么样的规划?希望做到与非居物业两架马车并驾齐驱吗?

肖予乔:首先,我不认为住宅物业能够提供比较高的利润,住宅物业利润远低于非居物业。

第二,住宅物业增长比例的波动,不是来源于我们对于住宅物业这块的加强,而是来自于我们居住的比例非常小,所以有一两个新项目进来就会对这个百分比产生很大的波动。

第三,在居住物业方面我们不是主动出击,很多项目是主动找我们,我们是被动的行为。

两到三年以后不排除会在住宅物业方面进行布局,因为未来的趋势会发生变化,由居委会自治对小区进行管理,然后做专业业务分包是未来的一个导向,而不再像现在这样物业分包的状态,这个目前在上海有比较明显的趋势。

观点地产新媒体:行业内始终没有出现比较大的公司,市场占有率没有像房地产头部企业比例那么高,怎么看待这个行业未来的走向?

肖予乔:我个人认为按照这个趋势发展下去行业一定会出现TOP企业,但是和地产开发不一样,不会说小企业完全被收购。

今后会出现两类企业,一类是极大的企业,一类是相对小的企业。注重的点不一样,一个纯粹论规模和标准,一个是讲究个性化,小而美,会有这两种完全不同的趋势存在。

但是我认为行业的集中度会逐步提高,在可预见的未来是必然会发生的事情。

观点地产新媒体:信息化管理、由专业的人来做专业的事,这是我们未来认为物业未来的样子吗?

肖予乔:我个人认为目前物业行业是劳动密集型行业,过度依赖于人,而人又是最不可控的。

酒店服务业标准化程度很高,但是酒店服务业整体收入和物业体系还是不太一样,这两者的本质性区别导致物业这个相对比较低收入的劳动密集型行业,在标准化程度和产品系统收入方面比较弱。

我们认为一个好的管理企业一定是在标准的基础上,在安全防患性和机制上一定要达到比较高的标准,信息化系统一定是达成这些标准最核心的一个手段。无论是住宅还是非居,信息化系统、数字化系统、科技手段都是我们今后不得不走,必须要走的路,这个方向不太可逆。

我相信物业最后是一个概念,基于我们对楼宇管理中的逻辑的理解,及应当做的一些流程及规范的理解,而这个理解的最终执行者会慢慢由人转变为系统,转变为智能化体系,转变为智能化工具。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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