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宋都服务IPO折戟背后:在管面积增长缓慢,盈利能力下滑

2020-07-30 08:58:14 蓝鲸TMT网 

  2020年是物业公司上市的春天,但宋都服务是个例外。

  1月24日,宋都服务向港交所递交了招股书,截至7月24日,其招股书正式失效,这是自物业公司开启上市潮以来,第一家未能在6个月内完成上市的企业。在业内人士看来,宋都服务冲击港交所失败,主要是由于其规模增长缓慢,体量较小,盈利能力不佳也是原因之一。

  宋都服务提出的解决之道是押宝长租公寓市场,然而在长租公寓爆仓“雷声不断”的当下,宋都服务真的能分得一杯羹吗?

  在管面积增长缓慢,母公司“输血”乏力

  1月24日,宋都服务向港交所递交了招股书,截至7月24日,六个月期限已满。根据港交所的规定,如果拟上市公司未能在6个月内完成对联交所询问问题的反馈,即会造成失效,若要继续上市流程,就必须重新递交材料。

  对于宋都服务招股书失效,上海中原地产资深市场分析师卢文曦指出,从目前的市场来看,规模是衡量一家物管公司的重要指标。宋都服务作为以住宅物业为主的物管公司,体量或许没有达到港交所上市的准入门槛。

  招股书显示,截至2019年9月30日,宋都服务在管总建筑面积约为4百万平米,与已上市的物业公司相比,其面积仅暂时领先兴业物联(HK:09916)。此外,来自克而瑞的数据显示,2019年,中国物管行业管理面积突破1亿平米的企业数量达到15家,其中万科物业、碧桂园服务(06098.HK)、彩生活(01778.HK)及金碧物业,管理面积均在3亿平米以上。由此来看,宋都服务属于典型的“蚊型”物业公司。

  与其他物管公司相同,母公司“输血”是其规模扩张的主要来源。公开数据显示,2017年、2018年及2019年前9月,宋都服务来自宋都股份(600077,股吧)的在管建筑面积分别为311.5万平米、364.5万平米及343.5万平米,占在管总建筑面积的比例分别为 98.4%、95.5%及86.9%。其对母公司的依赖可见一斑。

  然而近年来,宋都股份呈现出规模增长乏力的情况。2017年-2019,宋都股份销售规模分别为70.2亿元、101.4亿元以及118.5亿元。与此同时,宋都股份的经营现金流净额出现近五年以来的首次负数,2019年经营现金流净额为-5.19亿元,同比下降114.51%。现金流跟不上扩储开支,资产负债率也升至85.34%,

  这意味着母公司无法成为其坚实的后盾。事实上,在管面积的缓慢增长已经在宋都服务的营收上得到了表现,2017、2018年2019年前9月,宋都服务实现营收8396万元、1.32亿元、1.37亿元。

  此外,在区域分布上,宋都服务固守浙江。数据显示,2017、2018年及2019年前9个月,浙江省的在管总建筑面积占总在管面积的比例分别为91.4%、83.9%及79.8%,而同期浙江省在管物业产生的收益分别占总收益的82.0%、82.8%及84.2%。对此,多名业内人士指出,宋都服务布局偏居一隅且体量较小,未来即便能够成功上市,其估值也可能会到影响。

  不过,天眼查信息显示,2020年6月23日,吉林宋都服务有限公司成立,其中杭州宋都服务持股51%,为大股东,这意味着宋都服务开始“出圈”。亿翰智库研究院分析师张化东表示,此举是宋都服务开拓市场份额的表现。“相比于长三角地区的相关规定,东北市场的门槛相对较低,因此选择离开长三角也是一种尝试。”他表示。

  盈利能力下滑,押宝长租公寓

  规模之外,盈利能力的下滑或也是宋都服务首度IPO未果的原因之一。

  数据显示,2017年、2018年及2019年前9月,宋都服务的净利润率分别为为16.6%、15.7%、14.1%,呈现出下降的趋势。同期,其毛利率分别为29.7%、28.3%、28.5%,而据Wind数据显示,2019年港股房地产服务板块平均毛利率为30.4%,超过宋都服务近两个百分点。

  宋都服务将酒店业务及长租公寓业务作为新的盈利点。2017年、2018年及2019年9月30日,宋都服务的其他业务营收占比快速增加,分别为0.9%、4.3%和11.0%。2019年前9个月,在其他业务的收入中,长租公寓贡献了124.7万元,占比8.27%。而宋都服务亦明确表示,考虑到收益的提升,计划进一步扩大长租公寓业务分部。

  卢文曦表示:“对于一家上市公司来说,公司的规模、盈利能力固然都很重要,但讲故事能力同样重要。”或许对于宋都服务来说,长租公寓就是未来的成长空间,然而这个“故事”却并不好讲。

  不过,近年来,由于租金贷等问题,长租公寓一直雷声不断,2020年的疫情更是让其雪上加霜。克而瑞的数据显示,今年二季度,TOP20房企长租公寓管理规模增速环比一季度下降5%,且管理规模门槛相较一季度有所下降;同时,二季度开业虽然增速回升,但是新开业规模仅增长6.3%。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示,长租公寓整体上目前比较困难,不过也正是行业集中度提升的机遇期,毕竟从长期来看,长租公寓的需求是真实的和增长的。或许宋都服务此时加码长租公寓还存在一定机会。

  对于宋都服务来说,再度递表搏击资本市场是大概率事件,但是如何提升自身运营能力,在长租公寓的洗牌期分得一杯羹是值得考虑的问题。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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