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质造|中海66轮拼杀拿下亦庄纯商宅地:老大哥带得动限竞房红海吗?

2020-08-04 08:25:15 和讯房产  宋虹姗

 

8月3日,北京亦庄两宗地块被拍卖,共揽金149.13亿元,分别是由中海地产以79亿元拿下的亦庄河西区纯商品房地块,共竞价66轮,溢价率23.8%,可售商品住宅综合楼面价为40380元/㎡。另外一宗是位亦庄路东区,底价成交了一宗F3其他类多功能用地,由北京通明湖信息城发展有限公司以69.93亿摘得,是亦庄国投旗下全资子公司。

先说说今天万众瞩目的亦庄河西区地块信息,中海拿下的北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块R2二类居住用地、A334托幼用地国有建设用地。地块位于南海子公园东南侧2 KM,地铁8号线南段瀛海站东侧4KM处,地块以挂牌的形式进行土地出让。总用地面积8.5万㎡,总规划建面为20.0万㎡,其中商品住宅部分规划建面19.6万㎡,容积率2.5,不限房价。

中海的79亿元大手笔?

业内:没那么夸张

79亿元,是截止目前北京年内总价最高地块今日成交,中海在北京的大手笔拿地可以说让竞争对手很“头疼”。?

本次土拍吸引中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建共同竞拍,贝壳研究院高级分析师潘浩提出,这些房企在板块内均有项目布局,经过激烈角逐,再次由中海独家取得,上月房山轨交地块中海以41.2%的高溢价率成交后,今日再次大手笔拿地,地块成交总价达到79.2亿元,是北京年内成交总价最高的地块。截止目前,中海2020年在全国取地规划建面相当于去年全年67%,取地热情较高。其中一线城市取地占比8%,相较2019年全年仍有9%的差距,但在北京取地数量已经追平去年,北京依然为中海在一线城市的主要布局城市。

但是,虽然总价是截至目前北京地区的地王,但是同是位于河西区的亦庄金茂府,在3年前面世时的销售单价就大约在 6.5-6.8万元/㎡,产品时200㎡以上的改善户型;河西区金茂悦的目前的新房售价也在6.3万/㎡左右。所以,地产营销人韩乐指出,今天中海拿下的4万/㎡的楼面价,并不离谱,只不过整个亦庄近几年限竞房供应不断增加,才让业内普遍觉得今天拍地价格很高,其实究其这种感觉的根本,是大兴近年限竞房的供应造成的。

的确,消息称,亦庄地区,尤其是中海拍下的河西板块,一是供应,二是板块同质产品多竞争激烈,三是年初疫情影响,部分项目是顺销状态,而个别项目则是“以价换量”的状态,目前折后的单价已经跌破5万/㎡。

那么今日大手笔拿下河西商品房的中海老大哥,能带动河西板块的“局部过冷”吗?

据了解,目前大兴在售、马上入市的分别有和悦华锦、金隅金麟府、中铁国际公馆、金隅学府、雅居乐京华雅郡,以及一个和雅居乐同一天拿地的港中旅地块,局部过冷的项目今天暂不提及,6个限竞房的限均价都不超过5.4万/㎡,从供应来说,未来竞争很激烈。

所以,“带不带的动”暂不好判断,不过韩乐认为,因为是商品房属性,没有限竞房7090等诸多限制,中海可以会和同板块产品打出差异化,如果改善产品做的比较到位,社区相对“均质”,是有突围机会的。再提一句,中海拿下的地块距离亦庄实验中学仅一路之隔,是板块中距离学区最近的地块。

对于地块所在亦庄南海子公园板块,贝壳研究院认为,该板块城市面貌较好,配套不断完善中,且不乏高端项目聚集,区域整体价格仍有上涨空间。虽在售新房多为限竞房项目,但限价与本地块成交楼面价相比,仍预留了利润空间。中海产品系丰富,不限价情况下,项目未来发展方向具有较大的想象空间。

通明湖信息称将亦庄路东区建产业园?

今日出让的另外一宗地块,是北京经济技术开发区路东区G4F-4、G6F-1、G6F-5、G7F-1、G7F-2、G7F-3地块F3其他类多功能用地国有建设用地。以“七通一平”形式供地。建设用地面积265269.8平方米,规划建筑面积为665975.7平方米。地块竞拍起始价为69.93亿元,竞买保证金为13.99亿元。

根据挂牌文件显示,该出让宗地竞得人自持面积比例应不少于总建筑面积的 50%,自持年限为全出让年限(办公 50 年、商业 40 年)。可售部分经开发区管委会同意,按照国家网络安全产业园区发展规划的有关规定进行审核。业内人士认为,在商改住锁死的当下,这宗地妥妥的园区产业招商项目。

周边项目盘点

金麟府

开发商:金隅集团

位置:项目位于博兴八路与兴海一街交叉口西北侧

价格:相比于均价68000元/㎡的金茂府,52695元/㎡的均价可是很亲民的,首付110万起。

户型:金麟府主推洋房产品,目前6-8层纯洋房在售,在售户型57-61㎡为一居,75-141㎡二至四居,容积率1.84,42-51米大楼距,70年产权,预计2020年12月31日交房。

项目规划图

样板间

75㎡2室2厅1卫户型图

和悦华锦

开发商:保利+首开+金地

位置:项目地址博兴八路与兴海一街交叉口西南侧100米,别名华锦佳苑。

配套:主打“人大附旁”,赢得一波关注。人大附目前建设用地确实是批到项目西侧地块,与项目一路之隔。

价格:目前在售均价52965元/㎡。户型面积为89㎡三居和135㎡四居,总价400-740万,首付160万起。

项目规划图

户型:网友评其户型设计“尴尬”,89平米三居,虽然客厅在同级别户型中空间较大,但餐厅的位置,无论是挨着开放式厨房放置,还是放在进门左右侧客厅旁,动线上都会有干扰。玄关正对开放式厨房和卫生间的设计,感觉很“粗放”。

样板间

海梓府

开发商:北京城建兴华地产

位置:亦庄泰河二街,南海子公园东南1000米;

价格:作为二手房,挂牌均价在53000-55000元/㎡,83㎡两室两厅总价在400万起;

户型:小区以多层、小高层、高层为主,还有少量叠拼。主推花园洋房和叠拼别墅,可以看出三室户型图相较上一楼盘更加实用。

项目规划图

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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