解读丨收紧政策密集出台 今年楼市成交量恐出现下滑

无数个细微的变化堆砌起来就是趋势，对房地产市场来说，调控收紧是最明显的变化。

8月4日，安徽阜阳市住房公积金管理中心发布《关于落实住建部等国家部委有关住房公积金贷款政策的通知》，通知对住房公积金个人住房贷款政策做出调整：

一、停止向购买第三套及以上住房的职工受理和发放住房公积金贷款。

二、缴存职工第二次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

如果不是这条政策，很多人对阜阳这座城市并不熟知，这是一座位于郑州和合肥中间的地级市，隶属于安徽，常住人口825.9万人，略高于合肥，是安徽人口最多的城市。

在业内人士看来，阜阳此时收紧公积金贷款，可能与商合杭高铁开通有关，被称为“华东第二通道”的商合杭高铁是一条连接河南省商丘市、安徽省合肥市与浙江省杭州市的高铁，在阜阳市设有三站，今年6月，该高铁的部分线路已正式通车，完全通车后将极大拉近阜阳与合肥、杭州等地的距离，对楼市是极大利好，该政策的出台可能是为了防止市场过热。

商合杭高铁

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类政策体现了公积金中心把控流量的导向，也说明两点，第一是贷款额度可能略有收紧，第二也是为了稳定市场防范炒作，此类调控具有积极导向，稳定预期，也让公积金资源更好支持了住房市场发展。

楼市调控方向：支持刚需购房

整理：和讯房产

当前，中国房地产市场处于十分严密细致的调控之中，政策就好像是鞭子，不断调整房地产这驾马车的方向。

据和讯房产统计，7月至今全国至少出台10条楼市收紧政策，深圳、南京、东莞、宁波、杭州等楼市热门城市均进一步收紧调控。不仅如此，中共中央政治局也重申房住不炒，强调促进房地产市场平稳健康发展。

对于这波政策，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上述政策主要是打补丁，对于有政策漏洞的地方进行补齐，比如深圳和上海出现了假离婚购房现象，这次的政策就是规避此类现象再出现，整体看，这些政策主要是治理市场的规则，目的是控制市场情绪。

卢文曦进一步表示，年中一般是政策出台比较密集的时期，不过，这些政策的出台也跟当前风向有关系，市场出现躁动情绪，比如，很多地方出现万人摇号等现象，现在强调“房住不炒”，包括7.30会议很明显就是对市场风向进行管控，不希望整体资金流向不该流的地方。

此外，他表示，接下来就是金九银十，此时出台政策可以对市场进行及时敲打，防止投机力量出现非理性过热的情况。

严跃进也表示，房地产市场应该更好扮演稳定器角色，进而为十四五发展提供更大的保障，所以当前市场更不能乱。各类炒作等情况，在下半年依然会面临打压，尤其是近期的地价炒作等内容。他表示：“房住不炒依然是政策的核心，各地需要时刻绷紧调控之弦，不可有轻易放松政策、放松调控的侥幸心理。”

值得关注的是，在近期出台的众多政策中，对于无房家庭给予倾斜力度。中指院表示，各城市的房地产调控政策以调整限购区域、增加限售年限等为主，保障刚需、抑制投资投机行为，尤其是保障无房户的购房需求在近期的调控中明显体现。如杭州在政策中提到对“无房家庭”的倾斜力度，“明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对‘无房家庭’的房源保障比例一般不低于50%”；宁波规定房产企业提供不少于50%的可售房源供“无房家庭”优先认购。

对于购房时机是否合适？卢文曦认为，今年一二季度是最好的买房时机，现在市场已经有点热起来了，不过现在买房也可以，他提醒，如果想要投资房地产市场，当前适合五到十年这样眼光去合理的投资，短期的投机行为受到限价影响不太可取。

2020年楼市成交量难及去年

实际上，当前是否是合适的买房时机，主要看下半年的楼市走势，那么，接下来的楼市走势如何呢？

复杂！这是很多人对2020年下半年房地产市场行情的感受。一方面，上半年楼市成交不容乐观，国家统计局数据显示，2020年上半年，全国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%。其中，住宅销售面积下降7.6%；全国商品房销售额66895亿元，下降5.4%，其中，住宅销售额下降2.8%。

另一方面，楼市调控仍在收紧，加之疫情等外部因素和各种黑天鹅事件的影响，下半年楼市亦有些变幻莫测的意味，在这种情况下，在不确定中寻找确定性至关重要。

从宏观角度看，当前中国经济发展的主基调是六稳，某资深业内人士对和讯房产表示，处于稳定经济发展的需要，下半年央行还会继续放水，货币继续宽松，虽然一再强调实施房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场，但随着资金流动性充裕，必然会进入房地产领域，因此个别热点区域和城市还会有一定热度，不过，由于政策趋紧，下半年不会有集中爆发的成交节点。

从房地产行业本身来看，当前仍然处于精细化调控阶段，可以说整个房地产行业都被政策“冻”住了，冷热与否与政策息息相关，而对于下半年的政策力度，当前有两种说法，一种是会出现少数热点城市收紧调控、多数城市呈现边际性放松趋势，即便如此，受疫情影响，大多数城市的楼市很难有热度，而需求旺盛的热点城市会被政策死死扣住。

另一种说法是下半年政策仍会加紧，比如，中指院预计下半年可能有更多的城市发布楼市调控政策，而且更多聚焦在房价、地价存上涨预期的城市，同时“无房家庭优先”这一政策落实和覆盖的城市将会进一步增加，来保障本地刚需、新落户人群特别是引进人才的住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

可以发现，无论政策松还是紧，目的都是保证楼市的稳定，而从房地产发展的历程来说，稳定更多意味着不要过热，但可以微冷。

卢文曦认为，下半年楼市涨幅可能会有所收敛，政策在不断敲打市场，警告市场不要出现过热的现象，一旦过热，马上就会出台加码政策，所以下半年出政策的地方，成交量可能会收一点。他表示：“乐观估计，重点城市的成交量有可能会接近去年，但三四线城市或强二线城市，尤其政策出台比较严苛的城市，比如深圳，能接近去年的成交量比较悬，总交易量跟去年相比可能缩水在一成之内。”

卢文曦强调，毕竟重点城市就这么几个，大部分城市的楼市都不怎么样，今年房地产市场交易总量超过去年或者说接近去年有点困难。