上海这些热盘都是哪些人在买？

本文转载自公众号：“真叫卢俊”

往年不温不火的7月，在特殊的2020年居然火了一把，用4个字点评就是“淡季不淡”。

淡季不淡主要体现在成交套数上，整个7月上海新房成交6981套，是自6月之后上海新房的又一次亮剑。

来看，7月有新增供应的这些项目

数据来源：兔博士APP ?

6月成交套数上头名项目来自崇明，仁恒海和院单月网签221套。

而7月不同的是，新房的火爆更多体现在多个楼盘的集中爆发，多点开花。

今天我们不聊房价，而是从一个全新的维度来切入，看看当下上海的网红热盘究竟谁在买？

我们结合摇号认筹数据，用下面9个超级热盘来帮助大家了解更真实的新房市场。

内环内终于发力

了解上海新房的粉丝，一定知道上半年的认筹神话被前滩牢牢霸占。一个是九宫格的三湘印象(000863,股吧)名邸、另一个是小户型为主的东方惠礼。

由于前滩地段处于内中环，人们不免得对于地段价格的重新定义有了新的想法。而7月浦东浦西的这两个楼盘双双打破前滩的认筹率，就说明了环线地段论依旧是我们当前买房选择区位的有效方法。

然而，我们通过这两个楼盘的认筹数据，发现了不同区域之间买房的喜好程度截然不同。

以上2个日光盘到底谁更热衷？

我们先来看盘浦东洋泾板块的尚海郦景馨澜。

我们通过东方公证处的认筹摇号数据，通过身份证前六位的归属地查询，对相关认筹客户的身份证签发地进行了统计。

上海本地客占据1/3，江浙客户25%，除去江浙沪之外，其他省份的客户超过了4成。

查看细分之后发现，尚海郦景馨澜认筹高的背后，除去江浙沪之外，还有26个省份的客户有意向入主浦东洋泾最后的小户型，另外多达14个省份超过10组客户。

全国人民都钟爱浦东内环小户型。

上海本地客户细分情况呢？

总体格局和全国分布基本一致，依旧浦东本地客户占据1/3，另外杨浦和黄浦客户略多一些，其余浦西中心城区也都有15组以上（5%）的客户。

浦西中心城区中除了静安之外，对浦东内环并不排斥。

再来看看浦西中海汇德里二期

上海本地客占比略微减少，但依然有三成，与浦东内环内不同的是，江浙客户的占比超过了三成。相比浦东内环，江浙客户对于浦西内环更有好感。

江苏客群中，排名靠前的包括

无锡、南京、南通和盐城

浙江客群中，排名靠前的包括

宁波、金华、杭州和绍兴

本地客群中呢？普陀作为“东道主”自然最多，但也就2成出头，由于中海汇德里地处普陀长宁交界处，长宁占比16%，这和上半年长宁没有新房供应不无关系。

黄浦占比15%，其中我们看到了南市区和卢湾区的2个绝版的身份字号，说明老上海对于普陀内环内的新盘有着一定的关注。这个观点，在下文中还会继续得到验证。

推盘套数低造就超高认筹率

以上2个小户型造成了超高认筹率，其中有一点不可忽视，就是推盘套数不足100，相对于上半年前滩板块东方惠礼多达2284组的认筹总量还是有着一定的差距。

由于推盘套数低造就超高认筹率，还包括了古北金鹰府。

总计114组的认筹客户中，上海客户占比44%，江浙客户24%，其他省份占比32%。

上海区域细分中，长宁客户15组，占比30%，徐汇客户8组，占比16%。

2020年上海新房最大黑马

几乎现在就可以定下结论，徐汇长桥板块的汇成南街里就是2020年新房市场的最大黑马。

在此前不被看好的情况下，?刷出了288.7%的认筹率，着实打了很多人的脸，其中也包括我。

我们分析了各种各样的原因，有地段、产品，还包括竞品。

但似乎最直接的原因就是长桥板块长久未有新房供应，长桥人民改善需求难以得到释放。此外，虽说梧桐公馆在上半年就有供应，并且区位来说，更甚一筹，但似乎依旧不解渴。

在我们做了客户细分之后，又发现了一个惊人的现象。

首先，上海本地客对于该楼盘的喜好程度非常之高，占比接近5成（322组），江浙客户超过两成。

而到了区域细分里，这样几个点同样也值得注意。

徐汇本地客占比超过四成，比之前的都要高。

另外我们看到了几乎上海其他区域，中心城区以及浦东之外，还有闵行和奉贤占比都超过了4%，几乎是全上海都在抢汇成南街里。

因此，汇成南街里想不火都很难！

而就在8月初，我们第一时间更新了徐汇另一个热门楼盘，尚汇豪庭三期的认筹情况。

位置上更佳，备案均价突破10W，依旧无法阻挡购房者的热情。客户细分和汇成南街里又有何种不同？

全国客群占比基本雷同，上海本地客占比五成，江浙客户占比两成。

具体上海客群细分中，和汇成南街里产生了差异。

第一、徐汇本地客占比下降至3成，意味着更多其它区域的客群也瞄准了高端改善盘。

我们来看两张图，上海新房前七月1200-1500万，和1500-2000万成交套数TOP5的网红榜单。我们发现尚汇豪庭的上一期在这两个价格段都有上榜。

数据来源：兔博士APP 1200-1500万中产改善热销TOP5

数据来源：兔博士APP 1500-2000万高端改善热销TOP5

我们以往总会有个误区，预算越多，选择余地更大。而从表单中可以看出，其实到了高位总价段，选择楼盘同样会有孤独感。

就是入得了法眼的楼盘避免不了拼抢，除了本地客户，全市客户同样会是更大的竞争对手。

我们通常把这样的楼盘称为“市级楼盘”，因为会有更多全市其他区域来分上一杯羹。

黄浦长宁占据二、三位，但二、三位占比的份额和汇成南街里差距不大。我们看到了第六位的金山客群也有8组（5%）。

地段+旗舰=叫得响——森兰星河湾

森兰板块加上星河湾品牌旗舰产品，本身在市场上就拥有无可比拟的号召力。用上海话说，就是叫得响。哪怕备案均价远高于年初开盘的森兰壹公馆（备案均价6万），涨幅高达32.5%。

在总共194组的上海本地客户中，浦东客户占比55%，遥遥领先其他区域，第二区域是杨浦，占比降到了14%。

杨浦去森兰，从地理位置上有天然优势。从本质上来讲，森兰和虹口一样，是杨浦的一左一右的隔壁邻居。

普陀最好的项目——西康路989

这可能是普陀最好的项目之一，但却是目前普陀备案价的天花板产品，11.18万的均价，意味着他的综合level就是普陀NO.1。

鉴于年初同板块内锦绣里有着不错的成交，所以开盘之前，西康路989的大面积段也备受期待。

对于内环内中心城区的顶级产品，本地客户的需求绝对是居高不下的，同样超过了5成，江浙客户占比也有两成。

上海本地区域细分呢？同样有故事可说。

第一、静安客户33组，其中老静安客户20组，是所有区域第一位，长寿路作为普陀最接近市中心的板块，地段价值受到市中心客户肯定。

2020年，静安区的新房供应其实不少，并且大多都在内环内，但其实并没有老静安的新房供应，而闸北内环只有苏河湾中心润府出挑。其实地段上，更接近黄浦也是其热销的主要原因。

地缘的接近性意味着，中心城区中依然有地段优劣之分，越靠近真正的市中心（黄浦和老静安）的市区新盘，更容易受到市场青睐，因为首先，市中心客群就会用真金白银为你投票。

这还没完，排名第二的静安区的成分构成是黄浦12组、卢湾11组、南市8组。

上文我们提到卢湾和南市作为绝版身份证字号，退出历史舞台许久（尤其南市区），这其实从另一个侧面看出，老上海对于优质地段的认可。

第三、我们看到杨浦多次出现在许多优质盘的前三位，从一方面来说，杨浦供应不多；

第四、相反，普陀客群反而只占比8%，位列单个区域的第五位，普陀标杆并不仅仅属于普陀。

普陀、新静安、虹口以及杨浦作为传统意义的市区，互相都有一定的认可。

别墅项目罕见成为月度套数第一

接下来，我们回到7月份套数成交榜首项目，除了拥有别墅项目这个标签之外，崇明陈家镇是它的区位标志。

作为榜首项目，首先受到了上海本地客的一致看好，买崇明现在在上海人眼中已经成为一种潮流。本地客占比57%，接近六成。把家安在崇明，一定都不疯！

仁恒海和院有一个数据与其他楼盘不同，江浙客户不再位列二、三位。

由于崇明的具体区位更靠近江苏，浙江客户占比都不在前列。

除去图标中的前五位之外，也刨开上海，17个省份共计28%，说明仁恒产品、仁恒的复购率在全国都有影响力和号召力。

在总计158组的上海客户中，浦东39组，黄浦24组、静安18组，崇明17组仅仅列第五。崇明别墅卖的好，要靠本地城区支持，也靠全国复购率相挺。

刚需品质的典范——四季都会晓风来

作为19年成交套数前五位的四季都会来说，此次晓风来的入市也是带着光环的。

从全国客户分布中，同样是上海占比四成，江苏也有13%的客户愿意买单。第三、第四位的发生了变化，安徽和河南客户超过了浙江客户。

本地客群中，宝山区占比44%，第二位静安区中，9成来自新静安，由于新静安与宝山相连，所以这两个区域成为晓风来的主要客户。

南桥顶端产品——大平层产品银河丽湾

银河丽湾作为南桥中心区域唯一的大平层社区。在奉贤市民心中拥有者良好的口碑。

差不多就在一年前，银河丽湾的一期就拿下单月面积榜第一位。

此次再出发，依旧靠的是想住得更好，想住得更大的奉贤人民。认筹客户占比高达83%，可以说这个盘就是为奉贤人民量身打造的区域内终极改善产品。

一直以来，上海人买房都有着一定的思考与逻辑。对于地段区域的执拗，这么多年来一直未有改变。

希望这样一份区域买房客户的细分拆解能够给大家带来更多思考，也欢迎大家对号入座。

以上为正文，来自数据分析师阿飞