在世界500强里，中国房企可以走得更远

本文转载自公众号：“未来可栖”

作 者|盐阿白

编 辑|小屋

8月10日，财富杂志发布了2020年的世界500强名单。

其中，中国入榜企业达到133家，数量首次超过美国的121家。在中国企业中，银行、保险、石油企业排名较高，互联网企业上升速度最快。

今年上榜的地产企业有5家，分别为：碧桂园、恒大、绿地、保利、万科，他们去年的营业收入均超过532亿美元，但利润等指标与真正的国际巨头相比，并不理想。

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在国内，房地产是十大支柱行业之一，行业内也诞生了超大规模的企业群。

按照亿翰智库统计，2019年地产行业内，营业收入超过1000亿元的开发企业有10家，超过500亿元的有28家。

在不断的政策调控下，典型地产企业仍旧保持了较高增速，在2020年疫情影响下，销售速度也能快速恢复至去年的正常水平。

在传统认知中，地产企业也被认为是规模、暴利型模式的典型代表。例如，万科、碧桂园都曾坐上“宇宙第一房企”的宝座。

但和真正的国际巨头相比，地产企业的底气并不太足。

在盈利水平上，大陆上榜企业平均利润为36亿美元，而上榜的五家地产企业去年的利润依次为：57亿美元、25亿美元、21亿美元、20亿美元、56亿美元，平均盈利35.8亿美元，与国内入榜企业的差距不大。

但相比发达国家的房地产企业，国内企业的盈利水平就显得“矬了”。

在美国国内排名第497位的西蒙房地产集团，2019年的营业收入为58亿美元，约相当于绿地集团的十分之一，但其利润为21亿美元，和绿地集团旗鼓相当，相当于赚钱效率是绿地的十倍。

在国内，房地产企业是高利润类型的代表，可见国内企业的盈利水平和生存环境有多么艰难。

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国内地产企业的盈利能力还在持续性下降。

万科养猪新闻发生时，曾有业内分析师告诉作者，房地产整体的利润率远远低于养殖业，在资本市场上的估值，平均也比养殖企业低。

卖房子不如养猪，并不是一句玩笑话。

据中指研究院发布的《2020中国房地产上市公司研究报告》统计，2019年，A股房企和内房股的净利润率分别为13.3%和16.6%，同比分别减少1和0.4个百分点；Roe均值分别为10.8%和14.6%，分别减少0.3和0.2个百分点。

房地产企业面临利润率下降、现金流萎缩、滞销产品库存三大方面的压力。

分个体来看，恒大作为行业TOP3，2019年其年报显示，利润额为335亿元，同比下降了50%。原因就是倾销大量“库存产品”导致的。

过去大批企业依靠三四线城市的旧改获得了快速增长，但未来随着货币化安置退场、旧改红利的消退，整个行业将面临增长性难题。

在国内的500强企业名单中，房企数量多达53家，占比第一。对比进入全球500强的房企凤毛麟角，可以看出整个行业是“行业大、企业不强”的现状，按照行业成熟度越高，集中度也越高的市场化演进逻辑，守着国内20万亿的巨大市场，未来进入全球500强的中国房企将会增加，但进入国内500强的数量减少，才是一个更加健康的状态。

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但在目前阶段，房地产企业集体进入了利润率下降的阶段，业务多元化等方式都没能阻止这一趋势。

绿地在2019年的利润总额是306亿，净利润率只有4.8%。这主要是由于绿地大基建、大消费板块客观拉低了企业的整理利润水平。从业务上看，绿地的基建增幅已经超过了地产，但毛利率只有4.31%，消费板块更低，只有3.48%。

地产行业的利润为什么会快速下降？

下图是某开发商某个项目的内部表格：

从图上来看，土地成本要占所有成本的大头。在一二线城市开发楼盘，土地成本占房价的比例通常约为40%-50%，若是核心地块，有的项目的土地成本甚至会超过销售额的一半。

建安成本占比与城市有关，三四线城市的建安成本能够到达30%左右，一二线城市占比不高，但金额并不低。

另外一个值得注意的费用是在营销上。在存量时代，地产项目越来越依赖于渠道，渠道费用水涨船高，且每年还在上升，个别极端案例甚至开出高达15%的渠道费。

大房企在成本管控的能力上还有一定的优势，能够在建安成本、管理费用上进行有效缩减。但对于中小房企而言，往往并不具备这个能力。

对于整个地产行业而言，真正的规模化尚未完成，企业又身处转型阵痛中，成本和销售两端承压，利润就很难获得保证。当这一阶段结束，房企的利润率才有可能重新上升。

从世界500强企业的成长历程看，真正实现规模化，保持在行业头部，才能在行业发展后期活得更好。

今年上半年，为保证现金流安全，诸如万科这类“稳健”的大房企放缓了拿地节奏，但因为土储充足、拿地方式多样，其推盘和销售的节奏上并没有减慢。从融资成本上来说，大房企也更受资本市场青睐，有更多的底气招商引资，融资成本也更低。

而相对的是，中小房企的生存空间越来越小。今年上半年，房企破产数量已达228家。企查查数据也显示，今年1-2月，房企注册量仅是2019年同期的63%。

行业的发展趋势不可避免的是：强者越强，弱者退场。

今年地产企业受疫情的影响相对较小，而全球经济下滑，中国房企就有了更多冲进世界500强的机会，比如中海、融创都有能力进入榜单。

有这么多房企进入榜单，这也是中国模式的体现吧。