博鳌·现场丨胡懋：对未来灵活办公市场持乐观态度

　　8月13日，由观点地产机构主办的2020博鳌房地产论坛资本大会举办，本次论坛以“地产远见：重启的世界”为主题。IWG集团中国区总裁胡懋分享了联合办公的新模式。

　　以下为现场实录：

　　各位嘉宾、各位领导，大家好！今天非常高兴来到这里有机会跟大家分享一下IWG集团对于后疫情时代灵活办公趋势的一些看法。

　　首先大家可能会问，什么叫灵活办公？大家好像听说的不多。灵活办公我们的定义是包括了大家比较熟悉的联合办公、共享办公和服务式办公等不同种形式。在过去的10年当中，灵活办公发展的速度是非常快的，从全球来看，它大概每年的增长率是在24%。IWG在对于全球80多个国家，15000多名员工进行调查发现，70%到80%的员工认为联合办公在未来将成为一种新常态的办公形式，这是源于灵活办公能够为公司带来很大的成本的节约，也能够为员工提供非常便利的办公环境，有利于留住人才。所以灵活办公这种模式在过去10年中取得了非常快速的发展。

　　灵活办公的兴起也是基于大家对于过去的传统租赁办公模式，发现有许多不可避免的弊端。首先我们看传统的办公模式，长期租赁的模式，它的租赁成本非常高昂，据统计，在国际一线大城市，在CBD、核心区域写字楼租赁方面，公司要花费的开销，按照每个人头来算，一年的费用可以高达将近12万人民币。但是在办公室里往往有55%的空间是被空置的，因为大家有时候出差，有时候在外跟客户谈判，有时候休假，所以真正来办公室办公的人员也许只有一半，所以有一半的办公室面积是被空置的，这就对企业的运营造成巨大的成本浪费。

　　传统办公室的布局基本上是采取一种中心化的布局，所有中心化的布局，是所有的公司往往喜欢把办公室集中在城市的中心、CBD的核心区域，这样就使得员工不得不从四面八方每天向城市的中心来聚集，这样造成了员工在通勤时间上的大量时间浪费，造成了城市的拥堵、环境的污染，对环境的破坏。

　　在二三月份疫情来临的时候，各地都采取了封楼或者封城的方式，所以很多公司都让员工在家办公，从国外来看也是这样，推特公司甚至宣布说疫情之后员工也可以长期的选择在家办公，有74%的公司都安排了某种远程办公的模式。还有的公司就宣布采取混合制或者轮班制的上班模式，减少人群的聚集，保持社交的距离。还有的公司受到疫情的影响之后造成比较大面积的裁员。但是因为你是长期租赁的办公室，员工人少了，业主也不可能让你减少办公面积，所以造成办公空间空置浪费的现象更加严重。在今天大家对疫情是不是不反复还不确定的情况下，对于经济或者对公司业务产生很多不确定的情况下，很多公司觉得我的办公空间的解决方案也必须要增加它的灵活性，来应对未来很多的不确定性。

　　我相信刚开始公司宣布员工可以在家办公了，所有人都非常高兴，不用每天起早贪黑去挤地铁，开车堵在路上，就在家里轻轻松松上班。但是时间久了，大家觉得在家办公有种种弊端，因为你太放松了，缺少工作的提示，思想不能集中，家里又是小孩吵，又是狗叫，让你的办公效率非常低下，待在家里缺少运动，精神不振，影响更大的是你跟同事之间的互动少了，你会产生孤独感、疏离感。还有一点是用家里的网络，网络不稳定，数据传输的安全性也是有担忧的。

　　在这种情况下到底有没有一种办公方式可以是两全其美的？我们认为是有的，答案就是公司要多采用灵活办公的空间。

　　在今天得益于通讯技术或者是科技的发展，办公完全就可以浓缩在你的笔记本电脑或者你的智能手机当中，你在哪里都能办公，你可以在家办公，在星巴克办公，在公园办公，都无所谓，因为你的设备不成为一个办公的障碍。但是办公的障碍还有两个关键因素，第一个是你必须有一个非常安静的不受打扰的环境，第二个是你有一个与人互动社交的机会。灵活办公正好就是能够提供这样一个场景，来满足办公最需要的这两个要素。

　　IWG在前几年就已经洞察到灵活办公的需求，也了解到要解决办公所存在痛点的解决方法在哪里。我们在前几年，在设点和布局上，就已经从城市中心CBD作为重点，渐渐地扩展到城市的周边地区，渐渐地扩展到甚至卫星城镇当中。

　　有了这样一种分布式布局之后，今年年初疫情来袭的时候，公司如果有跟灵活办公的供应商提前签约，他就可以让员工或者在家办公，或者有时候团队可以在就近的灵活办公的空间办公。当然，你有重要的事情，要跟客户见面，有重要的讨论，你也可以到城市中心你的总部去办公，这样办公场所就变成一个混合体，而不是单一的集中在某一栋楼里面，这样的混合体有什么好处呢？大家可以看到办公室的布局渐渐地从原来的中心华的布局变为分布式布局，变为去中心化的模式，所以我们认为在未来办公室市场布局的变化绝对是往这个方向去发展的。

　　公司对于办公的需求有不同的场景，灵活办公能够满足这些不同办公场景的需求，这些场景包括你在CBD的公司总部办公需求，也可以包括分公司需要更靠近市场、更靠近客户的选址需求，你也需要团队有些协作的空间，灵活办公能够给你提供这样一个大开间的工作场所，有时候公司可能有一些项目小组临时要增加人员，在灵活办公的空间也可以找到这些临时的办公场所，尤其是今天的很多中国公司开始向海外发展，你到了海外，到了其他的国家，人生地不熟，你要找办公室，你再去找传统的办公室，再去装修，完全是非常头疼的事情，几乎是不可能的事情，所以像IWG在全球布有那么多的网点，就可以非常容易地拎包入住，就可以关注于你的主营业务，非常快速地进入市场开展你的业务。

　　灵活办公还有一个极大的好处就是在办公成本上提高资金的使用率。上面这张图的每根柱子是代表公司需要租赁传统办公室，每个季度固定的租赁成本，其实日常的空间利用率只有50%多，在图中用黑色的实线表示，灰色的部分就是闲置的空间。如果你采取了核心办公加上灵活办公这种混合的模式之后，你可以把流动性的员工放在灵活办公的空间，在下面这张图中用绿色部分表示，这样一来，固定租赁办公室的成本就大为降低，而上面红色部分就是公司可以节省的办公成本。这样一来公司对于办公室租赁的资金使用效率就会大为提高。

　　灵活办公对于公司来讲，对于大的物业来讲，都能带来非常大的好处，我想这些大家都已经熟悉了，我就不再多讲了，首先对于公司来讲，能提高你的财务的效率，对组织灵活性也大为增加，可以给员工增加他的授权，能够让他就近办公，增加公司的黏性，这些IT设施也为公司的运营提供更高的效率，提供更高的安全表彰。对于大楼的业主来说，有了灵活办公空间，在你的大楼当中，就能优化整个大楼的出租率，把小面积的客户放在灵活办公空间，你只针对大面积的租赁、大面积的客户，同时，因为有这样一个灵活办公的存在，也能加强你对整座大楼甚至外面客户的服务能力，也能成为你大楼长期办公或者是大客户的孵化器。

　　下面给大家稍微介绍一下IWG集团。IWG的英文全称是internationalworkplacegroup，直译就是国际工作集团，IGW成立已经有30多年了，我们是在英国伦敦股票市场上市的一家公司，你可以非常方便地查到我们公司过去的业绩。IWG集团在行业当中确实算全球最大的一家，我们有非常健康的盈利水平和非常稳健的财务背景。

　　大家可能会问，IWG有没有什么经营方面的秘诀。在我们发展的过程当中，我们是采取了一纵一横的发展策略。纵向的发展是采用了不同品牌的运营，来满足灵活办公市场的市场细分，雷格斯这个品牌大家可能比较熟悉，这是我们集团下面知名度最高的一个品牌，它主要是打造一种非常沉稳、非常严肃，或者说是比较专业的商业氛围，SPACES是我们前几年收购的一家联合办公的品牌，它源自于北欧丹麦，这个品牌主要是吸引目前比较流行的一些创业型公司，鼓励一些社区、团队的互动，激发团队的创造力。HQ是我们在美国比较流行的一个品牌，它是提供一个比较经济、实用型的共享办公。Signaturebyregus，这是雷格斯的升级版，它选择在城市的地标位置，内部装修比较奢华，我们还有一个高端品牌叫No.18，主要是选择一些在城市当中具有历史意义或者是有文化元素的特别的建筑，在这个空间里面我们打造一个非常高端的，可以私人定制的商务服务的共享空间。

　　刚才讲了我们是在纵的方向采取不同的品牌来满足不同市场细分的需求，在发展的横向方面，我们努力地拓展全球的网络。目前在全球已经拥有大约3400多家共享空间，在120多个国家进行运营，我们的客户数量大概是250万的全球客户，我们现在还在不断地扩张，现在基本上每天都新增加一家网点。

　　我们对未来灵活办公市场的判断还是比较乐观的，我们觉得在未来10年，从中心化的设点渐渐会发展到城市的外围甚至卫星城市的设点，所以我们扩展的途径也会从集中在城市中心，慢慢向边缘地区发展。在未来我们预估在10年当中整个市场的成长大概会带来2500亿美金的规模。

　　对这个市场的看好，也取决于不同公司对这个办公形式的需求增长的动力，其中包括了环保意识、优化成本，对公司员工的激励所谓，网络的安全，尤其是它能够优化每家公司的损益表，你不需要投入固定资产，能够按需使用，这样你的损益表看上去就比较漂亮，没有固定资产的投入。这个市场规模，在2012年大概只有100亿美金，预计到2022年会发展到520亿美金，再远一点到2030年，整个市场公司租用办公的面积，其中大约会有30%采取灵活办公的模式，所以这个行业的增长空间是非常巨大的。

　　IWG鉴于这个市场急速的扩张，我们也采取了双引擎的成长方式，我们首先是要自身的成长，预计在未来10年内，大概年化率是10%的，到2030年，我们要在全球建立大约1万家网点，同时我们也会推出特许加盟的模式，这个增长速度可能会更快，大概每年增长30%，到2030年，预计会增长到1万家，所以IWG集团下面的品牌，包括自营、加盟，会增长到6万家的全球布点。

　　在中国，我们目前已经开设了120家中心，主要是两个品牌，一个是雷格斯，还有一个是SPACES，已经进入的29个城市，从一线的大城市逐渐下沉到二三线城市。

　　我们近期也在中国推出了特许加盟的模式，我们看好未来的增长，过去五六年这是一个非常热的行业，大量的资本进入，之后催生了很多新的玩家，也催生了几家个独角兽，估值都非常虚高，大浪淘沙。但是在最近一段时间内，大家可以看到一些新的玩家进入之后，由于自己缺乏运营能力，由于缺乏自我的造血能力，都难以为继，有很大的关店的现象。市场或者人们对这个行业的看法可能也发生了转变，我甚至看到有的媒体打出了“共享办公到底能走多远”这样的标题。

　　其实我们对自己这个行业的看法既不是一个非常狂热的看法，也不是一个悲观的看法，我们是十分看重这个赛道在未来持续增长的潜力。这个潜力主要还是取决于你自己有没有修炼好自己的内功，这个内功包括主要是看你自己整个公司的运营，有没有建立一个非常稳健的，非常扎实的基础设施。这个基础设施还包括前期选址的评估，包括为了提高楼面面积每平米的效益而进行空间布局的设计，在运营当中，就包括CRM系统、销售系统，还有全球多种语言的呼叫中心，还就定价也非常重要，我们看到现在市场上因为进入的人太多，拿空间速度太快了，打了都低价销售，其实这种恶性竞争是不健康的，你即使拿那么低的价格做到满租你也不能挣钱。所以在IWG集团下面有非常严格的价格控制，我们会用非常复杂的价格的算法，来确保每家中心得到一个非常好的盈利水平。

　　还有很重要的一个方面就是怎么提高客户服务的水平，怎么样控制在日常运营当中的成本，这些非常精细化的控制。所有这一切，其实正是IWG的核心竞争力，现在我们希望通过把我们这些经过30多年发展、积累的经验，30多年打造的基础设施，能够提供给我们的加盟商合作伙伴，让有兴趣的人共同来分享这个行业增长的红利。

　　我今天就介绍到这里，谢谢大家。