博鳌特写 | 从联办到长租，存量新世界

2020博鳌房地产论坛·特写 疫情下的楼市，谈得最多的是增量市场，但存量市场情况如何呢？

从黄金十年到白银十年，从增量市场到存量市场，类似的行业发展阶段讨论过去几年多有提及，业界亦有付诸行动。城市更新、共享办公、长租公寓、物业管理等最具代表性的几种业态受到追捧。

四年前，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以及一年后十九大报告中“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民有所居”，几乎一下子引燃长租公寓行业。

政策推动下，开发商、专业运营品牌大批进场，但随后人们很快发现，这是一个难以赚钱、难以融资的行业。长租公寓被笑称是“中国目前最难做的行业之一”，风险激增下，过去两年爆雷的长租公寓品牌不在少数。

2015年则是公认的联合办公“元年”，在双创政策鼓励下，联合办公行业跟随数量激增的初创企业而爆发。经过三年近乎“疯狂”的发展，联合办公行业在2019年迎来寒冬，资本回归理性，投资融资大幅降温。

行业迎来深度洗牌期，再加上突如其来的新冠疫情，融资受阻、变革、转型成为联合办公行业上半年的关键词，但其实疫情已经催生新的办公需求。

二三月份疫情来临的时候，各地都采取了封楼或者封城的方式，“很多公司都让员工在家办公，有74%的公司安排了某种远程办公的模式。还有的公司宣布采取混合制或者轮班制上班模式，减少人群聚集，保持社交距离。还有的公司受到疫情的影响之后，有比较大面积的裁员。”

“这种情况下，到底有没有一种办公方式可以两全其美？答案就是采用灵活办公的空间。”IWG集团中国区总裁胡懋一直对行业抱有信心，其中一个原因，可能是因为IWG是目前联合办公行业最头部的企业。

在中国内地，IWG以雷格斯Regus、SPACES两个品牌为主，进入29个城市开设约120个项目。胡懋对未来联合办公市场的判断倾向乐观，全球来看，“预估在10年内，整个市场的成长大概会带来2500亿美金的规模。”

尤其在困难时期，灵活的办公形式最能体现价值，它对租户最重要的帮助，是能提升它们资金的有效利用率，简单来说就是能缩减成本。

联合办公能提供拎包入驻，胡懋介绍，同时传统办公室是固定的租赁成本，但其实日常的空间利用率只有约55%，其余就是闲置的空间。所以一些流动性员工，可以放在灵活办公空间，这样固定租赁办公室的成本就能大大降低。

深圳市创富港商务服务股份有限公司董事长薛春则将联合办公企业分为两类：一类是挣钱的联合办公，他提到雷格斯。

还有一种是值钱的联合办公企业，比如Wework：“它们品牌价值很高，但与赚钱能力不太匹配。”

薛春说自己愿意做一个赚钱的企业，因此细节很重要：“在设计方面，我们要求除了空间的极致利用以外，房型的性价比还要提升。”

薛春提出：“你需要知道联合办公的每间房怎样是最经济的，如果不能做到，设计出来的房型和创富港相比，我的收入能够超过20% 。”

装修也是一样，“我们一直延伸到上游，连监理都是自己的，自己采购材料，自己找工人，连空调都是自己做，所以单单装修成本，现在控制在2000以内，而很多同行都是3000甚至4000元。

薛春解释，创富港的核心理念是高效率、低成本，高效率方面就是将所有的流程全部IT化，包括前端客户管理，后端财务、内控、人力资源。

类似住宅开发商的“高周转”，可能是联合办公未来拓展一种行之有效的路径。在特殊时期，不光帮助客户压缩成本，联合办公企业本身也能走低成本的道路。

长租是一个更大的命题，从2016年开始，长租行业一直是被顶层设计高度关注。

“去年一年，由财政部和住建部对16个城市进行了220亿元的政策的支持。”在乐乎公寓创始人、CEO罗意看来，通过租购并举大战略，平抑房地产市场价格的长效机制总风口是没有发生变化的。

“整个行业的监管也在加强，包括在今年疫情影响下，爆雷的速度在增加，整个租赁市场纳入监管，这是必须要做的一个事情。”罗意说。

一个普遍的认识是，住房租赁除了是一种市场行为之外，还包含很多民生内涵。

所以，从租赁协议规范，租客权益保障，交易流程监管，租赁专项账户管控，“当然包括租赁市场纳入网签”，都有一些政策方针落地或在推进。

同样的政策还有，新版《土地管理法》（在今年1月1日开始施行）的出台。

“新的土地法注入最多的就是集体建设用地，让它能跟国有土地同权，能够在满足规划、依法用地、通过2/3集体经济组织同意的情况下，允许和外界合作。”

罗意指出，这相当于给集体建设颁发了“准生证”，而集体土地的物业明确不能进入住房市场，但可以进入工业和商业领域，“工业和商业在很多城市是过剩的，租赁又受到金融政策支持，这为租赁打开了阀门”。

除集体建设用地之外，租赁土地的供应目前还有两条路径：一是开发商自持的纯租赁用地，“大概有1000万平方米左右”。

第二是国家推出专项租赁用地，“他们用商品房1/4到1/6的底价中标租赁专项用地，这个也在1000万平方米左右”。

但罗意预料，在接下来的“游戏”中，原来长租公寓商最普遍采用的“二房东”模式，将会逐渐被淘汰。

“整个租赁行业，二房东时代随着疫情的到来在加速结束。”他说，因为有很多强大的玩家会进入市场，它们用不着做二房东。

“一些小企业是没有办法跟这些新进来的主体去抗争的。”

因此，长租公寓行业未来仍有很大发展空间，只是整个租赁行业的格局其实在发生深刻的变化。