房地产泡沫是灰犀牛？呵呵，你太天真了！

这两天，关于房地产泡沫是“灰犀牛”的话题，又传得沸沸扬扬。

缘由是中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清，在《求是》杂志上刊发了一篇名为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章。

里面提到，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

其实，所谓的“灰犀牛”就是大概率事件，与之对应的是“黑天鹅”，即小概率事件。

举个例子，你在中国股市亏了，就是灰犀牛；你在中国股市赚了，就是黑天鹅。

那么，房地产泡沫真的是“灰犀牛”吗？我倒不见得！

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首先，要知道，房地产如今依然是国民经济的主导产业。

就拿今年来说，在疫情冲击下，中国经济受重创是一定的。但谁也没想到，二季度中国经济增速居然能实现深V反弹，从一季度的-6.8%，恢复到3.2%。

而这背后最大的推动者，依然是房地产。

看看下面这张图，大基建+房地产，投资全面复苏，商品房销售速度非常快，楼市回暖明显。

实际上，这个思路一直都没有变过，只是中国的舆论实在太厉害，炒来炒去，不断有人唱衰房地产，说它是泡沫。

但是，退一步讲，国家多年来出台的调控，不正是为了防止房地产出现过大泡沫，又或者在其没成为泡沫之前进行控制吗？

如今又说房地产泡沫是灰犀牛，难道之前所有的调控，都是白干的？或者说没啥见效？

显然不是。

从央妈公布的《2020年上半年金融统计数据报告》来看，今年上半年人民币贷款增加12.09万亿元。其中，住户部门贷款增加3.56万亿元。

如果把时间拉长至近四年，可以看到住户部门新增贷款在下降，占比也在不断下滑。而今年上半年，这两个指标都是创了近四年新低。

从《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》来看，二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末低0.8个百分点，连续23个月回落。

这就说明，在国家调控之下，房地产金融化泡沫化势头已经得到了遏制，已经不是灰犀牛了。

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其实很多人之所以一起提房地产，就会联想到“泡沫”，是因为他们只关注到一些大城市的绝对房价蹭蹭在涨，就认为整个房地产单边繁荣，房价一直高居不下。

但是要清楚的一点是，随着资金总量的增加，资产价格上涨是肯定的。

例如，我国人均收入，从2010年的4340美元，到2019年的10410美元，10年翻了两倍多；广义货币（M2），2013年才100万亿，不到7年便突破200万亿......

而房产，虽说是用来住的，但别忘了，它也是有资产属性的。当货币长期超发后，房地产就会成为资金蓄水池，资产跟涨也就有了合适的理由。

不妨来看看，如果把房价加进CPI，情况令人大吃一惊。

上面蓝色那条线是考虑房价之后的CPI同比增长走势。可以看到，近10年来，CPI大部分时间是在5%以上运行的，2016年还超过了15%。

所以，统计局为什么不把房价因素加进去，你懂的。

如果仔细一点看，图中M2的同比走势其实和考虑房价之后的CPI同比增长走势是基本吻合的，呈现同涨同跌的现象。

如果从四大一线城市的房价综合指数来看，这种趋势则更加明显。

另外，要注意的是，只要货币增速一直跑赢经济增速，流入房地产的超发货币，就能维持目前的房价水平。

但是，两者差距不能太大，否则不符合“三稳”目标，所以中央今年也提出了“保持M2和社融增速与名义GDP增速基本匹配并略高”的说法。

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当然，除了高房价之外，也要看看住房资源的分配。

虽然此前央妈发布的城镇居民家庭资产报告显示，基本每户城镇居民家庭都拥有1.5套房，人均居住面积超过40㎡。

但这只是整体的情况，具体到每个城市是不一样的。

像一些偏远的三四五线小城，例如鹤岗这类，人口是不断流出的，存在大量的空置房。而像深圳这种大城市，大量人口不断流入，住房是非常紧缺的。

就拿深圳来说，根据《深圳统计年鉴2019》显示，深圳人均住房建筑面积仅为21.8平，按一家三口计算，才65.4平。

对于刚需来说，显然是比较紧张的，供应远远满足不了需求，而这也正是深圳高房价的最大原因。

如果真要说有房地产泡沫，那我倒是觉得一定是出现在经济基础差、人口持续流出、房子供过于求的三四五线小城。

所以，我们不能单纯地认为房价高，房地产就存在泡沫，整天想着房地产崩盘，毕竟经济发展需要房地产。

解决问题的关键，还是要做好城市政府主体责任、房地产金融审慎管理制度、住宅与土地市场监测体系、财税政策、违法违规行为整治、住房保障等房地产长效机制。

幸好，目前的情况正如韩正副总理所说：“房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。”

至于灰犀牛，咱就当逛动物园，看过就得了。