2020半年业绩超预期 收购能力和旧改优势助力奥园可持续增长

　　在楼市进入下行周期和疫情的双重影响之下，今年的房地产市场行情普遍较差，行业竞争更加激烈，不过，这对于实力强劲的企业来说也许意味着更多的机会。

　　8月17日，中国奥园发布上半年业绩，财报显示，2020年上半年奥园实现营业额为币282.4亿元，同比增长19%；毛利润为82.8亿元，同比增长18%；毛利润率29.3%；核心净利润为28.3亿元，同比增长14%；核心净利润率10.0% ；股东应占核心净利润为24.5亿元，同比增长21%；股东应占核心净利润率8.7%。

奥园2020年上半年业绩表现

　　这样的业绩无疑超出了外界预期，资本市场对奥园的业绩表现亦给出积极反馈。奥园披露业绩报后，奥园股价连续出现上涨，截至8月18日收盘，奥园股价报10.220港元，当日涨幅5.04%。瑞信、中金、野村、富瑞、华创证券等金融机构均发表研报，肯定了奥园上半年的业绩表现，比如，野村表示，奥园上半年核心净利润同比上涨21%，业绩表现符合预期。

　　不仅如此，随着销售业绩的强势复苏，奥园表示有信心实现12%的年度销售增长，不会改变1322亿元的销售目标，若这一目标实现，奥园将持续保持领先行业的高增长势头。

　　业绩增长超预期

　　疫情之下，奥园交出了一份亮眼的成绩单，无论是营业额还是利润指标，均维持两位数增长，保持一贯的稳健风格。

　　财报显示，2020年上半年，奥园总营业额约为282.43亿元，较去年同期增长19.3%，其中，奥园物业发展收益站总营业额的96.8%，经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占2.9%和0.3%。具体来看，奥园的物业发展销售收入约为273.41亿元，同比上涨21.9%，主要是因为所交付物业的总楼面面积同比上升38.5%至288万平方米。

　　对于业绩增长的原因，奥园副总裁、首席财务官陈志斌在业绩会现场表示，这主要得益于过去几年奥园销售规模的快速增长，奥园从2016年到2020年合约销售持续增长，复合增长率超过了60%，合约销售到交楼有1-2年的时间，因此，上半年的增长来源于2018年和2019年的销售产生，这是利润和增长的主要原因。

　　以毛利率为例，2020年上半年，奥园的毛利润率为29.3%，维持行业较高水平，不仅如此，该毛利率水平与去年同期相差无几，再往前看，29.3%的毛利率水平与过去三年维持在同一水准，甚至还略高于过去三年的平均毛利率水平。

　　销售方面，财报显示，2020年7月，奥园实现合同销售约95.5亿元，同比上升43%，业绩复苏势头进一步加强。整体看，2020年前七个月，奥园总计实现合同销售约604.2亿元，完成全年目标的46%，累计销售稳居全国30强。

　　从区域占比来看，华南区域占25%，中西部地区占37%，华东占31%，环渤海占6%，境外占1%，据奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬介绍，这主要是因为今年上半年奥园中西部和华东区域的可售货值比较大，此外，疫情得到遏制后，华东区域和中西部区域楼市恢复速度比较快。

　　对于今年的销售目标，奥园董事会主席郭梓文表示，下半年，奥园的整体货值接近1700亿元，四季度推货数量比三季度略高一些。他表示：“奥园总体的货量是比较充足的，对于完成下半年的任务还是非常有信心的。”

　　负债处于合理水平

　　疫情影响之下，整个经济环境和行业环境波动性较大，不确定性较多，财务安全成为企业发展的关键指标，构成企业安全性指标的因素一般包括负债指标、短期借款占比、现金占比、尤其负债总额以及信用评级的情况等，在这方面，奥园表现了较好的财务管理能力。

　　首先来看负债情况，截止2020年6月30日，奥园的净负债率为79.8%，维持在80%以下，根据和讯网房产频道独家发布的《2019年上市房企净资产负债率榜单》，2019年百强上市房企净资产负债率水平达101.8%，相较而言，奥园的净资产负债率保持在合理水平。

　　奥园的短期借款占比还在不断下降。财报显示，截止2020年6月30日，奥园的总借贷额约1030.5亿元，其中短期借贷475亿元，7月，奥园已偿还及续期约63亿元的短期借贷，进一步减轻了短期债务压力，短期借贷占比降至约40%。从类型上看，境内贷款占比约64%，主要包括银行借款和债权。

　　奥园加快销售资金回笼，上半年，奥园上半年现金回款率约90%，现金储备约694.4亿元，较去年底微增，比较充裕，为475亿元短期借贷的1.5倍，没有还债压力。不仅如此，据陈志斌介绍，截止2020年6月30日，奥园尚未使用的银行授信额度943亿元，公司总体流动性比较好。充裕的现金流让奥园在未来的发展中占据主动优势。

　　融资方面，奥园抓住资本市场的窗口，优化境内外多元融资，成本创新低。2020年2月，奥园发行1.88亿美元363天4.8%境外债，1月4月，奥园完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生银行、汇丰银行牵头，共九家境外商业银行参与。财报显示，2020年上半年，奥园融资利率均值为7.5%，连续保持稳定状态。

奥园近年来融资利率情况

　　日前，有消息称，监管部门即将出台新规控制房地产企业有息债务的增长，并设置“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍。奥园对应的数据分别为80.9%、78.9%、1.5倍，优于绝大部分房企，具备较大的融资空间。

　　基于较好的财务能力，奥园在上半年分别获标普及穆迪确认的信贷评级及“正面”评级展望，标普表示，对未来6至12个月的评级展望正面反映奥园的降杠杆趋势高度可视，在销售稳固增长和审慎扩张背景下其杠杆水平应会改善。与此同时，奥园还获得境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用级别“AAA”。

　　实际上，过去几年，奥园的信用评级不断获得资本市场肯定，2016至2019年先后获惠誉（BB-）、标普（B+）及穆迪（B1）等三大国际评级机构调升企业信贷评级及展望，目前一致给予“正面”评级展望；获联合国际给予“BB+”的国际长期发行人评级，展望“稳定”。

　　有望持续保持高增长

　　稳健的利润增长和健康的财务水平无疑可以提高奥园的抗风险能力，而基于旧改和收并购优势，奥园或将迎来更多发展可能。

　　过去三年，奥园由区域性房企成长为全国性的规模房企，并进入千亿阵营，未来，奥园将继续深化“一业为主，纵向发展”的战略布局，持续聚焦国内，深耕粤港澳大湾区，提升一二线城市占比，提高市场份额和影响力，未来奥园有望持续保持较高的行业增速。

　　奥园擅长收并购，且具备行业领先的旧改能力，这意味着公司有机会获取大量优质土储，尤其是一二线城市核心区域的土地，在行业下行期实现较好的业绩增长。

　　财报显示，2020年上半年，奥园新增可开发建筑面积约695万平方米，其中收并购项目占比高达63%，最为外界所知的就是对京汉股份(000615,股吧)的收购，预计将带来120万平米土地储备，而且主要分布在北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省、河北省等一二线热门区域。

　　收并购将成为奥园实现战略调整和维持规模增长的有效路径。信国际认为，奥园以收并购拿地为主，2019年约80%的新增土储由并购而来，在项目资源及管理上拥有比较优势，预期公司将在下一波行业整合中受惠。

　　旧改方面，奥园拥有逾50个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。财报显示，截止2020年6月30日，奥园土地储备总建筑面积约4874万平方米（权益比78%），总货值约5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元，满足未来四至五年的发展。

　　在业内人士看来，商品房市场只占中国商品市场的40%左右，还有20%是老房子要拆掉的，还有20%是砖混结构的，旧城拆迁将来是房地产巨大的市场，有用庞大的旧改资源将为奥园的未来增长提供动力。

　　不仅如此，奥园旧改77%位于一二线城市， 平均土地成本仅2727元/平方米，较低的土地成本为奥园未来的利润增长奠定良好基础。

　　值得一提的是，奥园自去年开始全面推进A+产品战略，经过一年多的打磨，目前已形成了四大住宅产品套系和标准化体系，产品力得到全面提升，并在上半年获得11项境内外大奖，包括法国DNA和新加坡SIDA等。

　　对于下半年，郭梓文表示，奥园将更注重规模与效益的均好性，强化营销能力，加强风险管控，确保在复杂环境中保持稳定性，实现可持续、高质量的全面发展。

　　富瑞指出，奥园上半年净利润同比增长21%，比市场预期高10%，毛利率稳定，而同时公司约1800亿的未预订销售额将为公司未来两年提供较高的盈利增长可见性，目前富瑞维持其“买入”评级和目标价15.71港元。中金也将奥园今明两年的盈利预测分别调高44%和3.2%，目标价提高12%至12.57港元，维持“跑赢大市”评级。