资色·深度 | 疫情之下地产再现融资收紧信号 这些房企安全边界正在提高

　　推动房地产行业高速发展的金融红利逐渐在消失。日前，有消息称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，并设置“三道红线”。

　　✓红线 1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

　　✓红线 2：净负债率大于 100%；

　　✓红线 3：现金短债比小于 1 倍。

　　据媒体最新报道，央行、住建部8月20日在北京约谈12家房企，主要是今年拿地与融资偏激进的企业，对于三道红线政策，应该只是在个别房企进行试点，暂时还不会全面铺开。

　　和讯房产向业内求证，“三道红线”并非空穴来风，落地执行细则仍在商榷中，但融资收紧信号已很明确。

　　一位百强房企总裁对和讯房产表示，从财务角度看，“三道红线”涉及的指标是衡量企业短期偿债能力的常用财务指标。他表示：“财务指标的水平是一个动态变动的过程，就市场传闻给出的三个指标的衡量值来看，不能完全认为是严苛，但会对房地产行业的战略打法产生影响。”

　　地产行业金融红利逐渐消失？

　　实际上，除了疫情爆发期外，今年以来的整体金融调控处于收紧状态，近来更是频频释放调控加码的信号。

　　8月19日，市场传出消息，有部分股份行再度停办住房二次抵押贷款业务，露出复苏苗头的二次房抵贷如今再次收紧，无论是二次房抵贷，还是房抵贷（已结清贷款的住房抵押贷），今年其资金流向仍是监管严查重点。

　　而在7月，融资监管的信号已经在释放。先是国务院国资委秘书长、新闻发言人彭华岗表示，要坚决守住不发生系统性风险的底线，继续严控非主业投资比例和投向，持续加大金融、房地产等高风险领域项目的监管力度。随后，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持的房地产工作座谈会，会议强调要实施好房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，今年6月末银保监会“回头看”的动作已为下半年金融监管升级和融资收紧提前定调，随着疫情影响逐渐减弱，上半年相对宽松的金融环境逐步收紧。

　　以债券融资为例，根据贝壳研究院数据显示，2020年上半年，房企境内外融资合计约为6506亿，占比2019年全年融资规模53%，较2019年同期下降4个百分点，高于2017年的全年水平，处于历史较高水平。

　　房企年度融资规模走势

　　数据来源：WIND，贝壳研究院整理

　　中国政策科学研究会副主任徐洪才认为，房地产市场吸纳大量的资产是正常业务循环的需要，但房地产吸纳过多资金可能会对别的实体行业有挤出效应。

　　某TOP20房企董秘对和讯房产表示，金融调控相对收紧的方向是肯定的，因为要防止资金违规流入房地产市场，但整体流动性充裕的情况不变，地产还是会受益，只是过去那些靠财务杠杆发展的企业压力可能会大些，不靠财务杠杆，有息负债少的房企可能受影响小。

　　财务健康的房企未来发展更有利

　　如果“三道红线”得以实施，无疑会斩断高负债房企赖以生存的现金流，同时也会为财务健康的房企带来更多发展机会。

　　援引21财经的报道，如果 “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。

　　鼎诺投资根据wind数据，统计了全市场有 2019 年报数据的房地产发债企业，按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。据和讯房产粗略计算，总计300余家房企，触及三道红线的房企56家，触及两道红线的房企48家，触及一道红线的房企108家，没有触及红线的房企96家，也就是说只有大约30%的房企没有触及行线，绝大多数房企都将或多或少受到影响。

　　从上图可以发现，金融街(000402,股吧)、首开、华发、新湖中宝(600208,股吧)、云南城投(600239,股吧)等高负债房企均触及了三道红线；中交地产(000736,股吧)、国贸地产等房企也触及了两道红线；而大悦城(000031,股吧)、中冶、雅居乐等房企只触及了一条红线，不同风险偏好的房企均呈现了不同的受限水平。

　　相较于高负债房企受到融资限制，那些没有触线的房企无疑具备更大的发展空间，以龙头房企为例，保利、华润、中海及龙湖均没有触及红线，其中龙湖是唯一一家龙头民企，据2019年业绩公告，龙湖集团平均借贷成本只有4.54%，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.38，一系列指标均维持行业内的较高水准，财务比较健康。

　　不仅如此，龙湖在资本市场也持续获得认可，收获了穆迪上调展望为正面，标普上调评级至BBB，成为国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。今年以来，龙湖共计公告四笔融资，成本均在4.50%以下，其中，龙湖1月6日发行规模为6.5亿美元，包含2.5亿美金为7.25年期，票息只有3.375%，4亿美金为12年期，票息3.85%。

　　财务水平较高意味着种充足的流动性，意味着多元化的融资通道，更意味着掌握发展的主动权，这是一个现金流为王的阶段。万科董事会主席郁亮此前在股东大会上明确表示，一定要手有余粮，现金流充足，他强调：“很多人指责我们太过保守，我们一定要做到现金为王，手有余粮，面对各种各样的挑战”。

　　在业内人士看来，现金流除了应对行业下行期和黑天鹅事件带来的各种不确定性，还能为企业带来更多机会，比如获取更优质低价的土地和更好的收并购机会，此前，很多房企正是抓住城市群红利进行了前瞻性的布局，才实现高质量增长。

　　下半年房价或出现下降

　　实际上，很多房企都已经嗅到了金融收紧的信号，今年初，多家房企均表示要降负债。

　　2019年度中国恒大业绩会上，恒大董事会主席许家印立表示，恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。

　　富力集团联席主席李思廉今年首提降负债决心，表示今年内再下降15%，正在积极吸引战略投资或考虑出售一些重资产项目，从长远考虑减轻负担。

　　这次融资收紧无疑将进一步加快房企的战略转型。上述百强房企总裁认为：“在金融市场环境整体去杠杆的背景下，房企应着力降低短期负债规模，力推地产股权合作，回归地产的本质，专注产品和品质，降低地产金融化的水平。

　　他进一步表示：“房企应改变传统以融资和金融化作为地产竞争战略的打法，转而以投资思维、资管思维推动地产长期健康发展的打法。”

　　潘浩认为，高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略，不过，财务指标不能实现短期迅速调整，需要长期的债务结构优化。另，拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等是房企采取的长期应对风险的方式。

　　多个业内人士均表示，短期来看，触及红线较多的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划，与此同时，债务偿付压力和融资收紧无疑会加重房企在销售端的压力，尤其受疫情影响，房地产行业上半年销售并不理想，销售是房企下半年的重中之重，不排除很多房企可能采取降价来抢收现金流。