40亿美元收购计划搁浅，SOHO中国会否重启谈判之路？

　　持续5个月的SOHO中国私有化谈判尘埃落定，以“交易终止”结束。

　　8月13日晚间，SOHO中国发布公告称，公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止，迄今并未致使就潜在交易的条款达成共识。

　　对于该笔交易的失败，有业内人士分析认为，受疫情影响，年内写字楼租金及出租率走弱，双方或就价格产生了分歧。在关注谈判失败之余，市场也颇为关注，近年来频繁“卖卖卖”的SOHO中国会否重启私有化谈判之路？

　　或就估值产生分歧

　　早在今年3月10日，市场上传来消息称，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值为40亿美元，黑石提出的私有化报价为每股6港元。

　　彼时，SOHO中国私有化消息曝出之后，SOHO股价在一日之内大涨37.58%。面对“私有化传闻”等消息，3月11日SOHO中国发布澄清公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就公司股份作出全面要约。

　　随后几个月，在SOHO中国定期披露的对外洽谈情况中，一直宣称无实质性进展。

　　但期间的洽谈情况仍有迹可循，5月4日，据相关人事透露，由于新冠肺炎的影响导致公司前景充满了不确定性，黑石集团与SOHO中国私有化谈判陷入停滞状态。与此同时债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧，这也是双方谈判的阻碍之一。

　　彼时，双方谈判正处初期阶段，一旦情况稳定之后可能会重启谈判。此消息传出后，SOHO中国的股价再次经历“过山车”。

　　对于此次交易失败的原因，同策研究院资深分析师肖云祥分析认为，黑石与SOHO私有化谈判耗时太长，从公布到目前几近5个多月，双方一直未达成协议。特别是新冠疫情的特殊时期，3月的估值并不能代表现在，当前的市场活力已经较前期有了较大增长，其估值是否符合当前的市场预期也就成了双方分歧的主要原因。

　　私有化会否重启？

　　SOHO中国私有化动作触及到市场敏感神经，这或与潘石屹夫妇多年来一直出售在中国的资产有关。

　　2019年10月30日，据香港万得通讯社报道，SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。随后，据财新消息，SOHO中国计划将其作为核心资产的八个项目以分批打包的方式全部出售，所有交易预计在未来两年内完成。出售八个项目意味着SOHO中国将清空内地整体自持的商办资产。彼时，SOHO中国称“一切以公告为准”，而关于“潘石屹清仓跑路”的舆论也甚嚣尘上。

　　含糊其辞之际，频繁变卖资产让外界看到了SOHO中国清仓的决心。事实上，自SOHO中国2012年从“开发-销售”向“开发-持有”转型后，SOHO中国就开频繁甩卖国内资产。其中，2014年至2019年间，SOHO中国累计出售资产套现约293.41亿元。其中，金额较大的包括84.93亿元将外滩“地王”50%的权益转让给复星国际，52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场，50.08亿元出售凌空SOHO等。

　　对于出售资产的逻辑，SOHO中国董事长潘石屹曾表示，“做生意永远不变的规律就是低进高出。SOHO中国永远遵循这样的原则，永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”

　　潘石屹是不满意中国区的租金水平的。“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”潘石屹说。

　　这也在其财报上得到了体现。2012年-2018年，SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元；归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元。截至2019年财报数据显示，SOHO中国实现营业额约18.47亿元，同比增长约11%；实现净利润13.2亿元，同比下滑约31.9%；全年累计实现租金收入18.33亿元，同比增长约5.6%。

　　到了2020年，疫情更让写字楼市场迎来了冬天。5月举办的SOHO中国2019年度股东大会上，潘石屹也提到了新冠疫情给SOHO中国带来挑战，其表示，上海四个项目复工复产比较好，已经达到疫情前的水平，北京的项目则不如上海，二三月疫情最严重的时候，租金收缴率约50%。潘石屹还称，小型公司及传统公司的退租率比较高，租金回报率确实有下降，但一些互联网和在线教育相关的公司，反而活下来了。

　　这显然更不符合“生意人”潘石屹的逻辑。在清仓决心下，SOHO中国会不会继续走私有化道路，肖云祥认为，SOHO中国近年来一直是“卖卖卖”，而黑石在中国市场也一直是“扫货”的节奏，两家公司在基本诉求上是一致的，所以两家都是诚意十足，关键还是在于价格。港股市场对虽然黑石集团在今年3月报价高出SOHO中国股价近一倍，但在港股市场，内房股历来有被低估的情况，且从物业本身的价值来看，疫情过后显然是在走高的。