韩国房价暴涨给我们什么启示

　　早两天央视报道，近3年来，韩国累计颁布了23项房产新政，然而在政策高压下，韩国民众担心房价继续上涨，反而引发恐慌性购房潮。

　　韩国首尔公寓楼价格大幅上涨了52%。

　　韩国今年只有3月份短暂受疫情影响，房价有所回调，之后市场很快量价齐升。

　　近日，韩国国土交通部发布数据显示：

　　7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。

　　今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍。

　　月度交易量和累计交易量，双双创下历史新高。

　　首尔近期还出现37400多人争抢110套房的火爆场面，公寓平均售价突破10亿韩元（580万人民币）这一重要心理关口。

　　当然，这个跟我们一对比好像也没贵多少，深圳2020年上半年二手房的套均总价已经到了556万，而2018年才458万。

　　我为什么会关注韩国这个房价呢？

　　因为韩国也是东亚国家，离我们很近，国土文化有点相似。

　　最关键的是，韩国已经是发达国家了，早就已经过了城镇化的阶段了。

　　按道理说，只要不像美国07年之前那种纯粹靠杠杆拉动的房地产牛市，一般房价都会比较稳定，很难有大涨大跌的市场了。

　　就像日本一样，死水一潭，不管你的利率再怎么降低到负利率，也惊不起多少浪花。虽然日本房价最近十年来平均也涨了16%，但主要是公寓涨了35%，一户建只涨了5%。

　　但韩国公寓居然能在三年里上涨超过50%，所以我很想知道是什么原因。这也能给我们国内城市带来借鉴意义。

　　就是未来是不是真可能存在越调控，越涨的机会？

　　我们先来了解下，韩国房价，最贵的肯定是首尔都市圈。

　　以下图片均来自“品酒聊人生”公号

　　首尔的面积600平方公里，面积相当于北京东西城加海淀区。非常小。人口1000万人。房价将近5万/平米。

　　首尔最贵的是江南区，超过了10万均价，贵的可能在三四十万，五六十万的都有。

　　但首尔都市圈有2600万人，包括首尔、京畿道、仁川，有1.1万多平方公里，比北京还小5000平方公里。

　　加上环首尔都市圈，平均房价大概是在3万块一平方。

　　来自“品酒聊人生”公号的数据，上图换算价格后，首尔公寓中位数价从十年前的300万人民币到现在的530万，涨幅为80%,年化增长率为6%，而且上涨的阶段主要集中在2016年以来的四年。

　　易居今年做的一份全球房价收入比排名表，首尔房价收入比在25左右，其实跟中国的几个城市比，都不算高了。

　　主要是他们的收入比我们高很多，但首尔的年轻人很多都是租房子住，大家买房也觉得很难。

　　过去二十年，韩国经历了两次房价暴涨。

　　第一次是2002到2008年。

　　第二次就是从2016年开始的本轮涨价潮。

　　每次房价上涨，都是因为货币宽松引发的流动性过剩，热钱涌入楼市炒作。

　　最新韩国这一轮房价上涨的原因，也是韩国再降息引发的资产慌；再加上美国今年的经济也动乱，很多国外的热钱也撤回韩国了。

　　今年因为疫情，又降了2次息，借贷成本过于低廉，于是大家对住房抵押贷款的需求就爆发了。

　　韩国的房贷，会根据房屋类型和房子的新旧程度，还有银行贷款机构不同，来决定利率，如果你是第一次购买新房，而且有合法正式工作，一般可以贷款到60%，目前韩国的房贷利率一般平均在2.3%左右。

　　与此同时韩国也出台了很多调控政策，打压房价，有些不可谓不狠。

　　比如去年就推超级楼市调控政策：900万元以上的房产必须全款购买。

　　今年7月份韩国房产新政还上调了房产综合税、购置税和房产税。

　　结果很尴尬，韩国房价越调控越涨。

　　韩国调控又不像中国一样搞限购，被人为堵住了，钱流不到楼市去。（但是中国短期是流不到楼市去了，但长期呢？这些被抑制的需求总要释放的啊！）

　　现在韩国货币印多了，钱总要有个去处，于是大家就去买房子。

　　所以哪怕是房产税提高也没用，这些成本大不了累加到房价上而已，有钱的人还是能买。

　　中国就聪明的多，有行政管控手段，钱印多了，不让你流到楼市去，所以这也是中国特色的好处。

　　换到国外就会说是限制了renquan、不够市场化，但这种行政调控方式有时候还真的能事半功倍。

　　在货币宽松的环境下，韩国的房子已经不再是单纯的居住品，而是带有投资属性的避险产品。

　　更何况房子比股票又多了一重属性，还能住。

　　韩国人跟中国人一样，喜欢买房。

　　以前很多人看过《来自星星的你》吧，那个都教授就是从几百年前穿越一直买房下来的，然后就等着升值，可以躺着做高富帅了，想教教书就教书，真爽。

　　戏归戏，但投射出韩国人也是真的很喜欢买房。

　　韩亚金融经营研究所发布的“1980-2020韩国商品和服务价格走势”报告显示，韩国人均GDP从1980年的1714美元增至2019年的3.1754万美元，增幅17.5倍。

　　而近40年来，首尔江南地区公寓价格暴增83倍，以江南区银马公寓价格为例，从1980年的77万韩元（约合人民币4483元）增加101倍至6469万韩元（37.6万人民币）。

　　韩国过去这么多年发展也证明了，房产算是回报率非常非常高的投资品了。

　　特别是这些年的副中心江南区域，涨势惊人，所以说即便在国外，买房也要跟着政府的规划走，买那些重点规划的新区。

　　韩国的经济很有特色，经济集中度存在双高情况，一是首尔都市圈GMP占韩国GDP60%，二是六大财阀营收超过GDP60%，仅三星集团年营收就占韩国GDP超过20%，中小企业很少，资源都集中在首尔，高收入人群都在首尔，这就造成了首尔的房价会不断升高。

　　只要这个国家的发展模式不变，人群一直往这个城市里聚集，那首尔的房价在货币泛滥的年代里，就有可能被炒高。

　　我们从韩国那里能学到什么？

　　我们跟他们的发展模式是不太一样，调控方式也不太一样。

　　因为中国不止一个首尔，中国至少有五个首尔（北上广深杭）。

　　但中国的首尔比韩国首尔房价以后还要可怕的地方在于，中国有14亿人口，韩国只有5160万人。

　　中国这14亿人口里面最有钱的人，都会跑去这五个首尔买房。而韩国只有5160万人跑到首尔买房。

　　什么意思呢？相当于韩国人是1个人抢一个首尔的房子，而中国人是5.6个人抢一个北上广深杭的房子。

　　所以我就在想，韩国房价在调控中还能这么个疯涨法，就说明，只要是在货币不断贬值，货币宽松的环境下，哪怕是城镇化哪天真的结束了，房价也是有机会大涨的，投资房子长期来看依然是稳赚不赔的好东西啊！

　　有的人说，中国房地产投资的时代已经过去了，这种话过几年回头来看，可能又要被打脸。就像过去两年说深圳房价再也不会大涨的那些人一样，可能根本预料不到，深圳今年年后房价又大涨了一波吧。

　　现在北京上海的房价虽然受调控影响一直按兵不动，但后面肯定是有机会要上涨的，只是时机的问题，但别问我是哪天，我也不知道，政策的东西预测不到。

　　因为核心城市的房子不止是居住品，长期来看，它还是一个金融投资品，可以对抗通胀，抵御风险。

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