正荣地产中期业绩财务结构持续优化，将成为内房股的重要投资参照

　　8月23日，住房城乡建设部官网披露的一条新闻，住房城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

　　会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　上述新闻很大程度上证实了媒体早前报道的房企融资收紧的趋势。也让内房股的投资者重新思考，在去杠杆的大环境下，什么样的内房股，才同时具备安全、高效、可持续稳定增长的特征。

　　8月23日，正荣地产(HK6158)发布了截至6月30日的中期业绩。投资者发现，这家过去几年坚定去杠杆的公司，正具备了适应房地产融资新环境的所有特质，有机会在行业去杠杆的大环境下，异军突起。

左起：刘伟亮执董事兼副总裁，黄仙枝执行董事、董事长兼行政总裁，欧国伟非执行董事

　　降净负债：不影响规模增长

　　在媒体报道，房企融资的三条红线之后。平安集团一位从事房地产相关投融资业务的人士认为，未来发展好的，应该是那些资金运营效率很高的企业。

　　如果碰巧在8月23日，看到正荣地产发布的中期业绩，也许会认为平安集团上述人士所说的就是正荣地产。

　　截至2020年6月30日，正荣地产的营业收入145亿，同比增长6.5%，毛利为人民币30亿，同比增长6.5%，毛利率 为20.3%，跟去年持平。净利润为人民币为12.8亿，同比增加8.1%，净利润率提高到8.8%。核心利润12.4亿，同比增加8.3%。

　　相比于营收和利润，正荣资金的财务的安全更受关注。数据显示，截至2020年6月30日，正荣地产手头现金增加8.8%到人民币400亿，净负债与年初持平。

　　期末的净负债比率减少到71.4%，继续处在健康水平，现金跟短债比改善到2.1倍左右，短债比例继续下降到30%。期内的借款加权平均利率也下降到7%。

　　净负债持平，并不影响正荣新增土储，扩大开发规模。截至6月30日，正荣新增土储484万平米，其中正荣权益比例64%，权益地价达到217.8亿元。开发中物业规模的账面余额从去年底的863.79亿元，增加至今年上半年的960.17亿元。

　　那么，正荣靠什么增加土地储备呢？半年业绩会揭开了其中的秘密，主要靠的是高效运营。公司今年上半年的经营性净现金流入2亿元，全年目标是45亿元。执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝说，正荣重点关注经营效益的提升，以现金流及利润为核心导向，加强现金流管理，同时要求提升全周期经营效率，一方面开源，一方面控成本，降费用，进一步改善经营业绩。

陈伟健 执行董事、副总裁兼财务总监

　　正荣目前超过8 成的土储处于在建或已竣工状态。通过设计端、工程成本端、运营端及客户端四个方面进行优化，使得主要经营效率显著提升。

　　在设计端方面，通过实现标准化设计和设计前置，项目方案批复时间较以往提升16%；在运营端，通过大盘经营分析，并采取项目动态管理，信息建设推广，推动产品结构及供货节奏的优化，促进经营效率提升，保证业绩达成。

　　目前正荣拿地平均产品定位周期0.9个月，首次开盘时间已经稳定在7 个月以内，首开去化率达70%，产品标准化升级也进一步提效。

　　融资成本大幅下降

　　在净负债率实现一定程度下降，地产开发业务各个环节效率的持续提升的背景下，正荣获得了更高的信用评级。上半年，正荣分别拿到中诚信和大公国际双AAA评级。

　　同时，正荣还对债务结构进行了优化，境内再融资2/3，境外再融资1/3，其中信托借款比例从2019年的20%大幅减少到9%，成本较低，年期较长的传统银行融资比重从 42%增加到51%，在债务期限方面，短债进一步减少，未来一年到期的总债为190亿，其中银行借款95亿，正荣计划通过销售进行偿还，其他贷款24亿则用银行借款置换。

　　正荣对点心债进行债务置换，另外还有两笔美元债会在明年1月份 和2月份到期，也会利用现有的美元债的额度进行再融资。正荣在7月份完成了第二笔海外的银团贷款、双边贷款，金额约2亿美元。通过持续优化债务结构和进行债务置换，正荣的融资成本正在下降，期末的加权平均融资成本从7.5%大幅降低到7%，其中境外美元债从两年前平均的13.3%，大幅下降到 7.6%。境内公司债成本也从7.5%下降到5.75%，境外的银团成本也越来越低。未来正荣在进一步通过债务置换、优化财务状况，实现融资成本下降。

　　另外 ，持续保持境内外多元化的融资渠道，通过美元债点心债、银团、双边贷款、小公募、ABS等等进行了融资。在深化与各大金融机构的合作，期末已拿到战略授信额度2500亿，小公募额度还有10亿，还有发改委美元额度3.5亿。

　　财务安全和盈利优先于规模

　　“我认为一个公司的发展一定要基于财务安全，能够有盈利的情况下再来做大规模。当然我认为我们的规模也会保持一定的增长，但是我们不会因为规模来牺 牲财务安全、牺牲盈利。”

　　黄仙枝在回答分析师对正荣规模的看法时透露，正荣2019年到2021年的计划目标定为是追求可持续的高质量发展，更关注财务安全、盈利和规模之间的平衡与提升。

　　正荣目前更关注投资能力、产品提升能力、大运营能力、服务能力、营销的能力要实现全方位的提升。

　　执行董事、副总裁刘伟亮进一步补充说，正荣正在进一步加强效率。第一是加强前期定位的实现水平；第二是加强前期报建的水平；第三是加快整个开发的节奏和效率，第四是在首开的情况下，加大去化的力度和去化率，实现首开去化率达到70%以上。

　　除此外，正荣也在优化管理效率。黄仙枝介绍说，正荣持续推动组织架构优化升级，强调精总部、强区域，完善管理及决策机制，通过专业化、扁平化的管理，加大授权力度，争取培养出更多的百亿级区域，打造高效的组织，同时大力加强内部培训和人才培养体系建设，打造 高质量的人才供应链。

　　另一方面，提高投资的精准度，提升投资研判能力，根据6大区域的市场特征进行深耕，争取提高单城市的市场占有率，同时提高销售权益比，把区域做大做强。

　　在土地投资方面，正荣有自己的判断。高度关注整个项目的周转效率、利润规模、IRR等核心指标，对下半年的土地市场，正荣加强所有已进区域的研判，在现有的区域进行合理的深耕，而对未进入区域的投资，会比较审慎。

　　土地投资的高精度、高安全把控，在很大程度上确保了正荣资金的快周转和高安全，也确保公司的高收益。

　　某种意义上，正荣的经验，可能成为投资下半年内房股的重要参照。在债务杠杆不再能够长期维持的大背景下，更多地依靠提升运营效率，加快现有资金的流动效率，精准投资，降低土地投资的风险性和盲目性，实现更高的投资回报和利润率，将是房企应对融资环境收紧的主要策略。