质造·深度丨多达4宗宅地“底价”成交 北京8月土拍市场热度有所下降

8月27日，北京成交三宗住宅用地，总成交价88.12亿元，其中两宗宅地低价成交，三宗地分别被路劲、平安及城建+首开+旭辉联合体收入囊中，整体看，今日土拍热度不高，主要是因为三宗宅地均位于东北六环外，条件一般。

具体来看，三宗地均来自于顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发区，容积率1.6，未来大概率将发展成中等刚需及改善居住片区，地块名称分别是来自B 片区SY00-0007-6080、6081、6082、6084、6086 地块、来自B 片区SY00-0007-6072、6073、6075、6076、6078 地块、发C 片区SY00-0007-6057 等地块。据贝壳找房分析，三地块均位于首都国际机场东侧物流园区内部，地块周边2公里范围内,近2年内无住宅用地成交，亦无新房项目在售，5公里范围内仅有2个独栋别墅项目在售，均位于顺义石门核心区。

至此，8月土拍收官，除中海以79亿元拿下的亦庄河西区纯商品房地块、溢价率23.8%之外，6次土拍中有4次都以低价成交，土拍市场整体热度略有下降。

北京8月土拍情况一览，由和讯房产整理

路劲32.6亿元拿下顺义地块 溢价率7.8%

第一块是顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发区B 片区SY00-0007-6072、6073、6075、6076、6078 地块，建设用地使用性质：二类居住用地、托幼用地，总用地规模：99454.31 平方米，总建设用地规模：99454.31 平方米，总地上建筑规模：153846.89 平方米，其中，托幼用地由竞得人建设，建成后无偿移交给北京市顺义区教育委员会。

最终，该地块由路劲以32.6亿元总价成交，溢价率7.8%，可售商品住宅楼面价为21943元/㎡。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，该地块是今日竞拍热度最高的地块，但也仅经历了10个回合的较量，房企对于地块增值空间预期不高。

路劲在北京市场一直不太活跃，很少拿地，不过今年路劲比较活跃，5月联合首开以13亿元竞得大兴采育宅地，溢价率31.98%，该地块有望在下半年或明年初推向市场。

第二块是顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发区B 片区SY00-0007-6080、6081、6082、6084、6086 地块，建设用地使用性质：二类居住用地、商业用地，总用地规模：83940.05 平方米，总建设用地规模：83940.05 平方米，总地上建筑规模：146004.08 平方米。

该地块由由平安不动产以24.34亿元底价成交，溢价率0.0%，可售商品住宅及办公综合楼面价为16671元/㎡。

城建+首开+旭辉联合体低价摘得顺义地块?

第三块是顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发区C 片区SY00-0007-6057 等地块，该地块建设用地使用性质比较复杂，包括二类居住用地、商业用地、其他类多功能用地、公交场站设施用地、社区卫生服务中心用地。其中，公交场站设施用地由竞得人建设，建设方案需经顺义区交通局审核同意，建成后无偿移交给顺义区交通局；社区卫生服务中心用地由竞得人建设，建设图纸需经顺义区卫生健康委审核，建成后无偿移交给顺义区卫生健康委。

该地块总用地规模：122243.70 平方米；总建设用地规模：122243.70 平方米；总地上建筑规模：206085.13平方米。最终，该地块由城建+首开+旭辉联合体以31.18亿元低价成交，可售商品住宅及商业综合楼面价为15666元/㎡。

潘浩表示，三地中C片区地块曾经于2019年12月19日首次挂牌，但由于起始价较高，达51亿元，推出楼面价2.5万元/㎡，但由于地块周边居住氛围较弱，物流产业园较多，地块价值偏低，且配套建设面积达4.0万㎡，因此无人报名竞拍，遂中止交易。历经9个月，本地块再次挂牌，起始价下调至31亿元，推出楼面价1.5万元/㎡，配套建设面积降低至7060㎡，最终仍以底价成交。

潘浩表示：“该区域土地价值仍有待挖掘，当前受市场认可程度有限，这也是今日土拍热度不高的主要原因。”

9月石景山热门宅地将入市?

整体看，在经历了上半年的热度上升之后，从7月份开始，市场逐渐恢复平静，8月土拍市场热度持续走低。

据贝壳研究院统计，8月住宅用地市场成交溢价率环比下降1.1个百分点到17.2%，再次低于2020年2月以来保持的18%以上的溢价率（仅4月低于18%），成交楼面价亦从5月开始连续3个月保持回落，8月楼面价已经降至年内最低值。

不过，由于北京上半年供地比较火热，因此，北京下半年的供地节奏比较轻松。中原地产发布的数据显示，2020年上半年，北京土地市场住宅用地供应达25宗，供应面积达263万平米，相比较2019年同期上涨了69%。

与此前密集的供地相比，9月的供地节奏明显放缓。和讯房产从北京自然资源委员会官网获悉，9月北京挂出两宗宅地，将于9月2日竞拍，一宗来自平谷，属于纯住宅用地，建设用地面积36460.699平方米；一宗来自石景山，建设用地面积73884.721平方米，起拍价69.78亿元，包含宅地、托幼用地及其他类多功能用用地。业内认为，中海深耕石景山，大概率会出手竞拍此地块，该地块有望掀起一轮市场热度。

与预期一致，两宗地块均属于不限价地块，据中原地产统计，截至8月初，今年以来北京共成交了商品房住宅地块34宗，其中28宗为不限价地块（不包括上述7宗未成交地块）。而2019年成交的不限价地块为14宗，2018年仅为1宗。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，进入2020年，不限价地块供应逐渐增加，新房市场未来的格局或将面临调整，限竞房或将逐渐退出历史舞台。

周边项目

NO.1 城建北京合院

区域：顺义区东六环外

地址：燕京街与通顺路交汇口东800米(仁和公园南)

开发商：城建

产品：项目顺销中，主推洋房产品，洋房均为三居产品，户型面积分别是95、120㎡；

参考均价：47000元/平(单价) 450万/套(总价)

简评：项目周边的医疗配套较为完善，顺义妇幼，顺义区医院，顺义中医院，都是三甲综合医院，另外还有首都附属儿童医院优质的医疗配套。

项目图

户型图：3室2厅1卫，95平米

样板间

NO.2 御河壹号庄园

区域：顺义区东六环外

地址：顺福路2号（顺福路与顺平路交叉口东南角）

开发商：融创集团，京百顺达房地产开发有限公司

产品：主力户型为519.55平-642.87平6居

价格：2300万元/套起

简评：御河壹号庄园是中国房企top4的融创集团与北京百顺达房地产开发有限公司共同打造的高端别墅产品，原为“北京御墅”项目。项目位于顺义潮白河中上游，一期总占地221414.97m2，共101套别墅产品，容积率0.38，整体设计新亚洲风格，以五重园林绿化理念，打造纯粹墅境。

项目图

户型图：6室3厅4卫 519.55㎡

样板间

NO.3 金茂北京国际社区

区域：顺义区六环以外

地址：北京市顺义区水色时光西路西侧

开发商：金茂

产品：50—89平精装智宅。

价格：155万元/套起

简评：金茂北京国际社区是面向青年人的共享智慧社区，入市三个月累计成交1256套可以说是上半年北京最火的项目之一。

金茂北京国际社区

金茂北京国际社区样板间

金茂北京国际社区样板间50平米户型图