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半年拓展20个旧改项目 “旧改王”佳兆业也许是未来的利润王

2020-08-28 21:43:02 和讯房产  杨羚强

    半年报发布即将进入尾声,根据已经公布的各家房企中期业绩,相当数量的房企的毛利都出现下滑。一家房企的高管公开说,毛利率下降3%—5%,都已经属于行业的常见现象了。

  在这样的背景下,很多房企高管提出,要“为利润而战”。

  不过,港股的投者并不用担心找不到,可以实现高毛利的公司。他们发现,旧改项目多的企业通常总是能维持较高的毛利率。

  比如,今年毛利率较去年同期微增0.4%的佳兆业集团(HK1638),就将自己的半年毛利率维持在33%以上。尤其是通过今年上半年的努力,佳兆业旧改项目转化加速,而其中绝大多数都来自于大湾区,市场对佳兆业有能力持续实现高毛利充满信心。在业绩会的第二天的8月28日股价开盘走高,最终收盘4港元/股,涨幅达到4.44%。

  营收、盈利、负债持续转优

  2020年上半年,佳兆业营业收入为223亿元,较去年同期上升11%;毛利率为33.8%,较去年同期上升0.4个百分点;核心净利润和股东应占核心净利润分别为31亿元和35亿元,同比分别上涨13%和26%;核心净利率及股东应占核心净利率分别为14%和16%,同比分别上涨0.3及1.8个百分点,均保持行业较好水平

  截至6月30日,拥有现金储备约405亿元,较去年同期增长35%,较上年末增长9%,回款率约87%,较2019年增长12%。自2016年到2020年上半年,公司净负债率实现从308%到130%的五连降,今年上半年较上年末又下降了14个百分点;现金短债比从上年末的1.1倍提升至1.2倍。

  总借款余额约1,217亿元,其中境内占比43%;境外占比57%。未来到期债务中,1年内到期的占26%,约316亿元;长期到期债务集中在5年以内,占71%,约867亿元,5年以上的到期债务债占比3%。长债短债比为2.85,较2019年的2.67上升了0.18,债务结构进一步优化。

  平均融资成本8.8%,其中境内融资成本为7.8%,较上年末下降20个BP;境外上半年新增借款的综合成本较去年新增借款的综合成本下降290个BP。

  总资产约2,924亿元,较上年末增长8%;权益从上年末的557亿元增加至623亿元,增长12%;资产负债率由上年末的79.4%下降至78.7%,下降0.7个百分点。合同负债余额约473亿元,较上年末增长20%,从合同负债余额占营业收入的比例来看,足够支撑公司未来销售收入的结转。

  首席财务官吴建新说,接下去将进一步密切监控佳兆业净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动,持续优化债务结构,保障偿债能力。尤其在净负债率方面,佳兆业的中期目标是,通过加速回款、加强运营、提升利润及引入战略投资等措施,使净负债率降至100%以内。

  新增大量高毛利土储

  除了不断优化的财务指标,半年报最吸引投资者的还是佳兆业集团的土储,尤其是通过城市更新获得的旧改土地储。

  今年上半年,佳兆业蝉联2020中国房地产城市更新优秀企业第一名,再获权威机构认可,继续保持行业领军地位。在旧改拓展方面,今年上半年新拓展项目20个,旧改项目总数达167个。

  在项目转化方面,今年上半年转化5个旧改项目,分别位于香港、深圳及广州,这些项目可售面积70万平方米,可售货值近270亿元。预计下半年有5个深圳的旧改项目实现供地,贡献90万平方米的可售面积,实现约476亿的可售货值。

  深圳目前旧改的土地成本约1.4万元/平方米,而上半年佳兆业在深圳项目的合约销售均价高达55000元/平米。由于,土地占售价成本比例较低,佳兆业很有希望通过这些项目的开发、销售,实现较高的利润。

  值得指出的是,今年佳兆业成功转化的旧改项目,销售价格普遍较高,其中香港项目的周边销售单价已经达到了34万港元/平米,最便宜的广州南沙区佳兆业凤鸣山项目销售单价也已经达到28000元/平米。

  城市更新项目的利润之高,有目共睹。目前,佳兆业拥有旧改储备项目占地面积达4200万平方米,预计货值约2.6万亿元,99%都位于大湾区,其中深圳旧改占地面积占比27%,有112个项目;广州占比36%,中山占比22%。

  由于这些项目的销售价格都比较高,如果能够每年持续供应,将为佳兆业提供源源不断的高毛利来源。

  掌握了大量优质的土储,让投资者极为看好。

  8月28日,中达证券发布研究报告指出,考虑到公司聚焦大湾区核心城市的优质布局和充裕且成本合理的土地储备,以及稳步增长势头延续、财务状况持续改善,维持“买入”评级。中达证券认为,佳兆业旧改资源优势明显,优质布局支撑成长。公司深耕大湾区旧改多年,通过良好的政企协作与人才储备形成了城市更新领域的强大护城河。

  中达证券还在研报中指出,佳兆业整体财务较为稳健,融资渠道持续开拓,未来财务状况有望随着规模和现金流的提升而逐步改善。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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