上海临港楼市：从火热回归理性

本报记者 刘颂辉 上海报道

自从挂牌上海自贸区新片区，位于沪上东南一角的临港发生了巨大变化，尤其在房地产领域迎来了前所未有的场面。

58安居客房产研究院数据显示，受自贸区政策影响，临港新房去年9月单月销售套数达835套。不过，在经历销售量暴增的几个月后，市场逐步冷清。新房成交量持续回落，今年2月达到了最低点。

直到今年第二季度，临港房地产市场整体复苏，虽然楼盘销量得到一定恢复，但是最高单月销量仅235套，依然低于去年8~12月的最低销量水平。同时，价格也呈现冲高回落，今年7月均价跌破3万元/平方米大关。

近日，《中国经营报(博客,微博)》记者实地走访临港新片区房地产市场发现，一大波优质地块将迎来集中出让，但是区域内的一手房源可供选择所剩不多。供应端减少让一手房销量发生微妙变化，与二手房的价格呈现倒挂状态。

即便如此，在这块386平方公里的土地上，尚有保利地产(600048,股吧)、禹洲地产、绿地集团和大名城(600094,股吧)等品牌开发商在深耕布局。8月27日，大名城方面表示，临港正迎来发展的黄金时期，具有前所未有、举足轻重的地位，未来，公司将继续深耕上海临港(600848,股吧)新片区。围绕临港新片区关于打造完善城市功能配套，提升宜居度和吸引力，打造人性化城市、人文化环境、人情味生活的区域发展要求，做好适配产品的研发和迭代，提升产品力，升级产品品质和服务，进而提升公司区域发展动力。

短暂“断供期”

两年前，身着西装皮鞋的赵成刚（化名）从上海市区来到临港的万科金域澜湾鹭语墅，从事楼盘销售工作的他，见证了临港划入新片区前后房地产市场的变化历程。

今年1月，万科金域澜湾鹭语墅的400余套小高层和叠墅房源开盘，在接下来几个月里逐步销售一空。“除了这个项目，万科在临港主城区没有新房可卖了。”赵成刚介绍。

在临港，像万科一样有实力的品牌房企，储备有在售楼盘的也屈指可数，后续没有新盘可售。

“品牌开发商来主城区拿地比较难，如今基本上都卖完了。2017年下半年到今年没有出让土地，让新盘处于短暂的‘断供期’。”赵成刚无奈地说。

临港新片区挂牌之初，市场对这一区域的政策力度保持乐观，大量需求从上海市区流入临港。然而，激情过后，楼市开始冷静回归。在经历销售量暴增的8月份后，新房成交量持续回落，至2020年2月达到最低点。

“3月份在疫情防控逐渐放松之后，陆续有人过来看房，基本没有排队买房的情况了。”他说道，如今买房的客户比之前更加理性，不论是投资还是自住的客户。

中指院上海机构提供的数据显示，今年1~7月，临港新城板块住宅销售套数分别为294套、48套、134套、149套、147套、235套、160套，销售均价由2月份最高的36736元/平方米下降到7月份的29550元/平方米，销售额从1月份最高10.6亿元下调至7月份4.73亿元。

盘古智库高级研究员江瀚认为，临港新片区挂牌成立一周年来，基本上房地产市场保持相对稳定发展的状态，总体上来说是“稳定且克制”，没有出现大涨大跌的情况，也保持了整体向好的发展速度。

“其实可以看到，整个临港新片区有很多区域没有被销售，最核心的原因是整个上海房地产市场其实也都处于比较稳定的状态，在房住不炒的影响之下，实际上整个上海的楼市都处于销量不太冲高的状态。”他认为，未来临港新片区的房价有一定的上涨趋势，不意味着会进入上涨“快车道”。

从58同城安居客线上的数据来看，用户的找房热度在2019年8月达到顶峰，随后快速下滑，2020年一季度热度缓步提升，二季度则又现下探趋势。

赵成刚透露，市场无新房可卖也因为有的楼盘未能获批预售许可证，只能封盘不卖，“想卖高价的，政府不批，就只能等着，均价不能破3万元/平方米，中间的时间成本，开发商只能用资金来承受。”

南汇新城城市公园附近一处链家门店的销售经理也谈到，临港主城区的新盘客户比较多，但是在售房源基本已经售罄。“二手房的均价高于一手房3000~5000元/平方米，而且个别楼盘的限价房源被单位内购掉。”

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，临港新片区挂牌一周年里，房地产市场的特征是较为明显的，整个交易节奏在去年8月掀起一轮小高潮，当市场交易量活跃之后又恢复到较为常态的交易量。房价方面，始终维持了市场原有的节奏，未出现较大的波动。

二手房价倒挂

从临港新城二手房成交来看，整体态势也基本和新房保持一致：2019年销量升至顶峰，今年2月销量探底。不过，二手房市场在今年第二季度的成交量整体优于一手房，而且开始出现抬头迹象。

“二手房确实一直在涨价，近几个月的成交量也在上涨。”上述链家门店的销售经理表示，3月份的时候，一套90平方米的小三居总价315万元，如今出360万元都买不到。

她介绍，近期，临港区域的房东心理预期偏高，不急于卖房反而抬高价格，“谈单子的时候还经常出现房东跳价，谈到最后环节，房东突然加价或者说不卖了。”

在上海购置二手房通常有一定的议价空间，在临港新片区，一套保利未来林语的边套房源，准备交易的时候，房东突然加价10万元，中介斡旋两个星期后才以658万元成交。

上海链家统计数据显示，今年1~7月，临港新片区二手房成交总套数分别为156套、46套、187套、228套、355套、371套、442套，二手房均价从3月份最低16613元/平方米上涨至7月份18304元/平方米。

位于上海临港新片区滴水湖畔的滴水涟岸是陆家嘴(600663,股吧)集团打造的住宅项目，并配置有高端商务办公、国际会议中心、星级酒店和商业文化项目，是主城区的知名楼盘之一。该项目由陆家嘴集团于2014年11月拿下，是彼时在滴水湖畔拿下的9幅地块之一。

8月14日，上海自贸区管委会官网披露两张紫云青祥馨苑（推广名：陆家嘴滴水涟岸）的交付使用许可证，1、10、12、2、3、4号楼多套房源符合交付使用许可要求。不过，该项目一期房源在快交付的情况下，记者实地走访却发现，售楼处不对外开放，物业工作人员将看房者拒之门外。

据房天下发布的信息，陆家嘴滴水涟岸项目规划建设487户，绿化率35%。而上海网上房地产显示，截至8月21日，该项目一期房源共263套，还有3套房可售。这意味着还有将近一半房源未申领预售许可证。当地房地产行业人士有观点指出，开发商试图将陆家嘴滴水涟岸新开房源的均价申请到30000元/平方米以上，这与房管部门的调控措施相悖，故而捂盘不售，等待时机再入市。

针对项目销售情况和企业发展问题，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司并未正面回应。陆家嘴集团一名内部人士则否认了项目“捂盘不售”的说法，其表示，二期项目还在报送预售许可证的过程中，尚不确定开盘时间。如果报送预售证通过将会开盘销售。

卢文曦认为，每次推出200套房源入市是处于合理范围之内，企业如此操作的逻辑无非是对临港新片区后续的政策红利抱有期待，希望价格逐渐走高，从中获得更多利润。

在今年4月3日临港新片区管委会召开的2020年季度重大项目推进会上，上海市政府副秘书长、中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会党组书记、常务副主任朱芝松提出，临港新片区按照上海市经济“增长极”和“发动机”的定位，2020年新建住宅面积要在原定200万平方米的基础上再增加。

按照计划，今年下半年，一大波优质地块将迎来集中出让，全年计划共计出让152幅地块，其中住宅地块43幅，用地面积196公顷。在临港开启的土地拍卖盛宴里，出现一些新的面孔和陌生的面孔，比如万科、保利、绿地、宝龙、禹洲、凯德和大名城等。

值得一提的是，今年至今，大名城先后竞得上海临港科技城、临港奉贤、松江永丰、青浦朱家角、福州金山等优质地块，总计土地面积465亩，土地投资金额78亿元。目前，大名城在临港新片区已获取四块地块，总计254亩优质商住土地。

大名城方面向记者介绍，在房地产项目投资布局上，公司坚定布局新型城镇化重点发展方向，继续深耕长三角一体化区域、东南沿海区域项目。同时，基于房地产市场城市分化加剧的发展趋势，坚定地将投资重心转向聚焦于具备长期支撑力的热点城市，加快拿地节奏，投资高能级重点城市中的发展潜力区域，保障公司房地产业务规模增长。

在重点投资区域方面，大名城密切关注上海临港作为“长三角一体化”“临港自由贸易试验区”等国家重点战略的发展机遇。

江瀚认为，接下来，房地产企业在整个临港市场中还应该保持比较稳定的发展趋势，包括稳健的现金流，是投资临港新区的一个主要的方向和选择。

卢文曦则置评，临港区域的整体投资量或者住宅投资量其实并不少，房企若是投资布局，千万不要拿高溢价的地块。在区域里边的竞争较为激烈的情况下，关键是项目产品的品质和特色