富力地产紧跟调控盈利稳定，年内旧改可售资源转化量巨大

　　今年的疫情，对于所有行业来说都是一个巨大考验。对于房地产业来说，更是意味着行业的进一步调整。

　　从整体数据来看，国内房地产行业一季度总销售额同比减少了25%，但二季度有所回暖，较上年同期增长7%。综合来看，上半年整个行业的协议销售额同比减少了5%，比预想中更乐观。

　　8月24日，富力地产也交出了2020年的半年报成绩单。同整个行业一样，虽然都受到了疫情的冲击，但进入二季度后，业绩表现已经明显回暖。其中，6月单月销售额度达145.1亿元，环比提升了37%。而7月销售总金额约107亿元，销售面积约99.94万平方米，与去年同期相比，分别上升了2%和4%。

　　对富力地产来说，这应该是个好苗头。

　　
    一、净负债率降低22%，现金流充实

　　根据财报数据显示，上半年富力地产实现权益销售额510.6亿元，疫情影响下交房进度有所延后，确认营业收入335.9亿元，净利润39.17亿元。

　　物业销售方面，富力地产因累计入账面积同比增加17%，达到335万平方米，2020年上半年的物业收入达到308.31亿元，相比去年同期增长了3%。

　　除此之外，其在一季度受到较大冲击的酒店业务，也在二季度国内旅游业复苏后，出现明显回暖。

　　富力地产目前共运营约90家酒店。截至7月份，积极的内部经营策略已经使公司酒店的年累计经营净利恢复为正数，有望在接下来成为现金流的重要来源之一。

　　难得的是，在疫情重压之下，富力地产并未加重负债，转而采取了包括债务延期等方式，在2月份发行了4亿美元的优先票据，赎回了2021年1月到期的美元优先票据，缓解了资金压力。

　　除此之外，富力地产在上半年处理了108亿元的境内债券，带息债务总额减少了94亿元；净负债率同比下降了22%，已经回到2017年至2018年的水平。

　　对于负债的谨慎态度，也符合当前的政策调控导向。

　　8月23日，中国人民银行网站发布了房企座谈会的相关消息，研住建部和人民银行正在着力研究进一步落实房地产长效机制。按照目前的势头，富力地产的净负债率还将进一步下降。

　　对于之后的资金需求，富力地产在境内资本市场上已经获得的中长期直接融资产品批文额度已达到180亿元，将在有切实需求且融资环境有所改善的情况下启动发行，作为未来发展的重要保障。

　　疫情的影响尚未完全消失，宏观政策提出新的要求，富力地产在保证土地储备规模充足的情况下，采取了不抢地王、不盲目扩张的谨慎拿地策略。

　　2020年上半年，公司仅新增243万平方米土地储备权益可售面积（购地金额约60亿元），主要分布在广州和太原，大多为12个月内能够产生现金流的快速周转项目，意在为土地储备相对匮乏的城市提供补给。

　　虽然新增土地储备的力度比较“温和”，但在富力地产目前已有的土地储备中，有接近一半位于一二线城市。截至6月30日，富力地产5683万平方米权益可售面积、合约7580亿元权益货值的土地储备，从长期来看，已经能够为之后的业绩增长提供稳定的基础。

　　
    二、持续发力旧改，再拿广州石壁村新项目

　　在房地产由增量向存量转型的趋势中，城市更新作为多个地方政府关注的重点领域，正在逐渐成为房企们争相进入的新赛道。

　　对于富力地产而言，这实际上是一个奔跑已久的“强势赛道”。

　　伴随着制造业崛起、产业不断升级，广州有大量计划经济时期的老旧厂房被废弃。而在1994年介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目的富力地产，借此机会开启了自己的旧城改造之路。

　　“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”，也逐渐让富力地产有了“旧造王”之称。

　　到2009年，国土资源部与广东省政府签署了关于共同建设节约集约用地试点示范省合作协议，在全国率先开展城市“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造试点，富力地产凭借在广州多年的旧改实践经验，成为了一马当先的合作房企。

　　截至目前，富力地产拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目，融资区面积约4000万平方米。从城市规模角度划分，其中有92%位于一二线城市；从区域位置划分，有54%位于粤港澳大湾区。

　　2020年上半年，富力地产在城市更新项目的转化方面取得了明显进展，将3个建筑面积合计129万平方米的项目，转化为了460亿元的可售资源。

　　8月19日，经过两轮激烈竞投，富力地产以217票的赞成票数和80.66%的赞成率，拿下了广州石壁村的旧改项目。

　　此次旧改项目的目标石壁村，紧邻铁路客运枢纽广州南站，是交通便利、区位优势显著的优质地段。但在此之前，广州南站片区的建设已经落地十年，除了交通枢纽之外，其他功能都比较弱。石壁村的改造项目，将带动这片区域的商业化发展。

　　接下来，富力地产计划转化更多的城市更新项目，并定下了在未来18个月内，新增900万平方米土地储备的计划，预计产生2000亿元的潜在可售资源。

　　花大力气在城市更新项目上，对于企业而言，这类项目虽然耗时较长，但如果能够发挥足够的实力和经验，也能够在项目最终完结后，获得较一般地产项目而言更为丰厚的回报，为整体资产收益率的提升起到重要作用。

　　在疫情冲击下的行业低谷期，富力地产在多个项目方面仍然保持良好的排名，包括2020年中国房地产开发企业10强、综合实力10强、城市更新10强，品牌价值10强等。

　　在外部环境剧烈变动的当下，富力地产一边控制杠杆，稳步缓解资金压力，争取为自己留有更多腾挪空间，另一边发挥经验优势，扎根城市更新业务，追求安全发展。

　　待经济全面复苏之后，一个销售稳定、盈利稳定、发展更健康的富力地产，将是投资者所乐意见到的。

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