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为什么要给开发商划三条红线

2020-08-31 08:38:08 和讯名家  真叫卢俊公众号

 

今年以来的土拍市场,暗流涌动

其他不看,我们就看今年一年以来,全国很多城市都频出地王,单是上海,整个7月份土地的平均溢价率已经达到了31.7%

大家知道20%的土地溢价率频发是在什么?没错,还是在2017年上半年楼市最火爆的时候

而高溢价的背后,隐藏着的其实是开发商的高负债,通过不断买地的方式,将自己规模做大,同时将风险均摊,这样的模式概括为三个字,就是“高周转”

但是,近期相关部门出台一条规定,是关于限制开发商融资的“三条红线”,将于2021年1月1日起全行业全面推行

这一次的政策,对于开发商而言,是真正的釜底抽薪,而楼市,从最开始的供给处,就要被装上限制的阀门了

8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议上,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,也就是此前业内多次传闻的“三条红线”,内容有一点点绕,但值得大家多看几遍

具体内容如下:

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

2、房企的净负债率不得大于100%;

3、房企的“现金短债比”小于1 。

除此之外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标,央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理

如果你觉得有点读不懂的话,没关系,记住一句话就好了

就是如果你的负债率太高的话,接下来就会限制你拿地,直到你慢慢降低自己的负债率到合理范围

同时,根据三项指标的踩线情况,相关部门直接给出了相关的管控范围和目标

其三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加

两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%

一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%

全部指标符合监管层要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%

你看,有目标,有具体的执行规则,而且全部都用数字明码规定,完全根据地产公司的财务报表进行管控,这一次的高层,是从源头端抓起,要对依靠负债进行盲目扩张的房企动真格了

根据wind和天风证券研究所的统计,如果这一新规全面落地,对于前50强的房企而言,比如恒大、融创、中梁、华夏幸福(600340,股吧)、富力、融信等房企,都很可能触碰到三道红线,这其实就意味着他们拿地的速度将全面放缓

但即便是只有两项踩线的阳光城(000671,股吧)、金科、雅居乐、荣盛、美的、首创等房企,整体融资规模也会受到很大的限制,过去的那套通过负债高速扩张的路,直接被堵死了

换句话说,等到相关政策文件正式开始实施,房企就不能像以前那样依靠负债进行大规模的扩张了,房企想要多拿地,想要多拿钱,就必须降低自己的负债和杠杆

很多人可能会说,这感觉有些矛盾的,就是因为没钱才要借钱啊,如果资金很富裕,就不需要去借钱了,你说的没错,但请注意一点

高层就是不想让你通过借钱去盲目扩张,你如果没钱买地,那就安安心心把房子卖了负债率低了再说

换句话说,很多房企想要通过负债的方式进入TOP50,TOP30,将会变得越来越难

楼市的玩法,开始变了

有几个简单的判断,想跟大家再聊下

首先是房企的超额利润时期,将彻底过去,对于房企风险的管控,将越来越严格

大家仔细想一想,为什么前期房企会形成超额的利润,其中很重要的一个原因就跟银行吃利息差一样,在前端通过开发贷完成对土地的低成本获取,在后端通过卖房的形式获得更多的利润,这就像空手套白狼一样

这样的模式在房价上涨期间当然没什么问题,但一旦地产的流动变慢,那么,对于房企而言,面临着的将是万劫不复

所谓富贵险中求,高额利润所伴随的也是高额风险,所以我们看到为什么这两年有很多房企破产倒闭,很核心的一点就是负债做上去了,但房子却卖不动了,从而现金流没有跟上

第二,内地房企将越来越港资化

启东有个超级大盘,叫恒大海上威尼斯,做了住宅+娱乐+酒店这样的一个超大体量项目,通过空间运营的方式,大批量以很低的价格拿地,然后既卖房又做长持运营,一方面既能保证负债率上升的不是那么的快,另一方面也能保证现金流的稳定

这里的酒店也都是排满了人,爸妈会带着小孩来这里度假或是学校在这里会有夏令营,酒店周末的房价已经达到了1800元一晚

所谓的越来越港资化,其实就是通过介入运营然后可以持续性的赚钱

所以我们看到不管是保利还是融创,开始越来越多的做各种文旅项目,一方面是拿地成本更低一些,另一方面就是通过后期的运营,可以持续性的赚钱,从而抵消掉一部分的负债

同时,对于地方政府而言,也开始逐渐意识到光靠住宅市场是无法盘活区域和城市活力的,还是需要高大的写字楼和热闹的商业

因为只有通过对这些存量资产的持久运营而不是一竿子买卖,才能越来越让城市板块价值更加凸显,城市的土地才会越来越值钱,政府通过卖地才会有更多的收入

第三,房企会发展越来越多的除了地产以外的其他能力

万科已经转型城市配套商,开启了商业、物业、教育、物流等多维度的产业,碧桂园重用机器人产业,恒大呢抽掉了大量的人力耕耘新能源汽车,还不包括花了大价钱为国争光的足球产业

而这些逻辑在我眼里就是一个套路,在稳固商品房产业保持现金流的时候,去押注一个个可能的突破口

第四,下半年大概率会迎来买房的窗口期

从当前的政策情况看,下半年的全国楼市,从大面上看,依然不容乐观,开发商将普遍面临着现金流的不断吃紧

既然负债会与拿地节奏拿地规模紧密挂钩,为了降低负债,地产公司一定会进行更大规模的抛货走量,通过降价这一简单粗暴的方式,不断的将自己的负债率降到标准线以下

所以,类似疫情期间你看到的恒大大规模的打折活动,在下半年,或许会成为一种新的常态

请大家一定要留意,下半年的买房窗口期,也大概率会打开,提醒还没有买房的客户,一定要留意

现在的政策越来越混沌,很多人可能会说,这一次的政策是通过限制拿地的方式打压开发商

我觉得不能这么简单片面的理解

这次的“三条红线”的政策,在我看来,更像是稳定房价的一种长效机制,从短期看,对于开发商想要拼命拿地,当然是做出了最严格的限制

但是,随着城市规模化发展的红利正在慢慢减弱,所以对于高周转而言,也不是你想快就能快的起来的,而只有不断的稳定地价,才能有助于房企在后期持续稳定的以合理的定价拿地

从这个层面看,“三条红线”对于房企又何尝不是一种长效保护

接下来的楼市的特征,是属于典型的风险厌恶型,不管是对于个人还是房企,所有的政策全部都指向一个方向

有多少钱,办多少事

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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