富力上半年干对些什么？使得债务安全指标大幅降低

　　富力地产业绩让投资者眼前一亮。

　　近日，广州富力地产股份有限公司（下称 富力地产）发布的2020年中报显示，其上半年营业额336亿元；净利润39.2亿元，净利润率11.7%；物业销售毛利率高达33.5%；权益合约销售金额达510.6亿元；负债率大幅降低22%。基于较好的盈利状况，富力地产宣布中期派息每股0.38元。

　　富力地产称，因为受到新冠肺炎疫情影响，第一季度计划推出的项目不多，协议销售在第二季度恢复，上半年的协议销售金额中，平均售价为11970元/平方米，协议销售面积约为426万平方米，大致保持稳定。

　　从细分各业务角度看，富力地产多有亮点。其中，尤其富力城市更新业务格外亮眼。截至6月30日，富力地产已签约城市更新合作项目增加到超过80个，规融资区建筑面积超4000万平米；酒店和商业业务第二季度开始明显复苏。上半年，酒店运营收入14.6亿元，投资物业收入6.5亿元。运营中酒店和及商业资产市值已达910亿元。

　　富力地产成立于1994年，总部位于广州，2005年在港交所主板上市，目前已经成长为以房地产开发为主营业务，兼具酒店发展、商业运营、文体旅游等多元化发展的综合性集团。

　　根据2020年《财富》中国500强排行榜，富力地产以908.14亿元的营业收入位列榜单的第111位，相较去年排名提升12名。此次榜单中，地产行业内共有53家房企登榜，富力地产在房地产行业子榜单中位居第12位。

　　稳健去杠杆

　　在富力地产的中报中，最大的亮点是财务状况有所改善。截至2020年6月底，富力地产净负债率为177%，较2019年底下降22个百分点。与此同时，期内富力地产总负债减少94亿元，拥有现金360亿元，资金流相对宽松。

　　此前，富力地产一直受到外界关于高负债的担忧。

　　目前来看，富力地产降负债的措施富有成效。据了解，富力地产把近期到期或需要赎回的债务及贷款延期。2月份，富力地产发行了4亿美元优先票据以赎回2021年1月份到期的美元优先票据，以维持债务水平，延长到期期限。上半年，富力地产已经处理了108亿元的境内债券。为继续解决短期融资问题，富力地产现在手中持有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度合计约180亿元，以在融资环境改善的情况下启动发行，公司将继续寻求融资机会，以进一步改善未来十二个月的信贷状况。

　　除了在金融市场融资外，富力地产还严格控制支出，进一步放缓购置土地储备的速度。2020年上半年，富力新增土地储备权益可售面积243万平方米。所购置的土地中，主要集中在十二个月内产生现金流回报快速的资产周转项目。

　　与此同时，在去杠杆的过程中，富力地产业绩表现基本稳定。其中，物业发展仍然是富力地产的核心业绩贡献点。公开数据显示，富力地产物业发展营业额占总营业额（336亿元）的92%，达到308亿元，同比上升3%，这主要是由于已售的入账面积同比增加17%至335万平方米。

　　上半年富力地产权益合约销售金额达510.6亿元，好于预期，权益合约销售面积426万平米，销售均价11970元/平米。截至2020年7月，富力地产的协议销售金额达到617.6亿元，对应销售面积为526万平方米。

　　这在行业整体交付下滑的背景下，显得难能可贵。据了解，上半年受疫情影响，整个房地产行业的交付都受到影响。国家统计局数据显示，2020年1月到6月份，房地产开发企业的房屋竣工面积为2.9亿平方米，同比下降10.5%，其中住宅竣工面积约2.1亿平方米，同比下降9.8%。

　　此外，富力地产在上半年推出了一些列的营销举措。大力推动线上卖房，从优惠购房“组合拳”到明星直播卖房、老总直播卖房，再到与广汽传祺房、车跨界联动等等，富力地产在地产创新营销上走在行业前列。

　　下半年推2300亿资源

　　接下来，富力地产的经营策略还是以稳为主。

　　对于下半年的重点，富力地产主要是要完成协议销售目标、交楼目标及去杠杆。据富力地产联席主席李思廉表示，富力全年1520亿元的销售目标不会改变。他们已计划于下半年推出16个全新项目及2300亿元的可售资源，以达成协议销售目标。与此同时，他还透露，下半年可售资源中以旧城改造为主，相信可以保障富力地产的毛利率。

　　至于交楼目标，李思廉表示，“由于有些施工的情况”，他们将微调全年的交楼为910万平方米。

　　除此之外，继续改善财务状况，仍是富力地产面临的重大挑战。富力地产管理层曾称，预期在2020年内可以将净负债率下降15%到185%以内。目前看来，已经达到了之前的预期。。

　　2020年中报显示，富力地产将从处理到期债务及管理资产负债水平两方面，改善公司的财务状况。除了加速去杠杆的计划外，富力地产预计下半年较多的盈利贡献也将有系统地改善公司财务状况。

　　同时，在业绩发布会上，李思廉提到，在未来的一段时间，还是会再减轻负债，相信年底会再降10%左右。针对去年提到的“可能出售一些资产项目，从长远减轻负担”，李思廉称富力有出售一些投资物业和发展项目股权的计划。

　　从长期来看，充足的土地储备支撑富力地产的后续发展。2020年上半年，富力地产所购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米，增加权益可售货值490亿元。目前，富力总体上土地储备充裕而均衡。截至2020年6月30日，权益土地储备可售面积5700万平米，约7580亿货值，一二线和其他城市分别占比一半。

　　与此同时，李思廉表示，未来拿地方面，富力地产仍以城市更新为主，如果有合适的招拍挂也会参加，不过会放慢一点。“参与的招拍挂会以短平快项目为主，大型的、一百多亿的尽量不参与，大多数控制在10亿元左右的价格。"

　　目前来看，富力地产短期内已克服不少挑战，相信闯过去后又是一片“艳阳天”。

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