8月房企融资继续井喷，“三道红线”预期压力下抢抓窗口期

　　在房企发债需求居高不下的背景下，全年融资规模或将突破万亿。

　　刚刚过去的8月，房企纷纷抓紧融资窗口期，尽可能加快储备资金以应对未来的不确定因素。据机构统计，8月融资成本继续降低，融资规模仍处高位。

　　不过，在今年最后4个月，房企预期面临融资监管压力、全年销售业绩压力的同时，还将面临债务大幅增加的困局。业内人士预计，在房企发债需求居高不下的背景下，全年融资规模或将突破万亿。

　　8月融资成本再降，房企密集发债

　　因为受境内融资规模上涨拉动，贝壳研究院整理的数据显示，1-8月房企境内外债券融资累计约8816亿元，融资规模与去年同期基本保持一致，占比去年全年的74.7%。

　　从今年1-8月房企在境内、境外的整体融资走势来看，呈现一增一减的势头，据中指研究院的数据显示，房地产行业信用债发行总规模4472亿元，同比增长14.5%。海外债发行规模3324亿元，同比下降18.6%。

　　而在8月单月，中指研究院的数据显示，房地产行业信用债发行规模690亿元，同比增长7.6%，环比增长5.6%。中原地产研究中心的统计数据也显示，8月境内债券单月发现超过659亿，同比上涨了5.1%，继续延续了7月境内融资井喷的势头——7月房企境内融资712亿，6月这一数据为448亿。

　　相比之下，8月份房企海外债融资规模为451亿元，环比7月份回落6.3%，但是同比仍然大增175.0%。

　　中原地产研究中心数据也证实了房企美元债发行处于高位，8月单月房企累计发行的美元债高达65.6亿美元（447.98亿元），相比2019年同期8月的23.8亿美元上涨了176%。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，市场传闻房企融资收紧的情况下，总体数据显示房企融资依然在井喷。特别是8月下半月，房企密集发布大额融资。

　　张大伟进一步表示，从融资渠道来看，房企越来越重视境内融资。虽然境外融资收紧，但最近境内融资明显放开。7月单月房企融资超过700亿，8月继续高位，而且呈现利率降低，数量增加的趋势。

　　从融资成本来看，中指研究院数据显示，信用债、海外债融资成本均出现下降。8月单月，信用债平均利率4.57%，同比下降0.66%，海外债平均利率7.09%，同比下降0.64%。

　　对此，张大伟分析称，目前房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资成本也非常低，平均融资成本票面利率集中，约为4%-5%，远远低于去年同期的6%-8%。

　　2020年1-8月房地产行业海外债、信用债发行情况

数据来源：中指研究院根据Wind数据整理。

　　“三道红线”盛传，房企加速储备资金

　　“目前，大部分企业销售增加，销售问题有所缓和，但房企依然增加一切融资手段，尽量大额度融资。”张大伟解释称，一方面是在融资成本降低的情况下，房企融资积极性提高；另一方面是针对最近融资政策可能收紧的传闻，也使得房企抓紧储备资金。

　　8月，银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊登文章指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。与此同时，房地产业内盛传融资收紧的“三道红线”，种种迹象都在预期未来房地产金融监管趋严。

　　据悉，“三道红线”分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

　　中指研究院企业事业部研究主管黄靖表示，关于房企融资“三道红线”尚未正式发布，但无论是吹风，还是召开内部座谈会，种种迹象都说明有这个趋势。因此，从目前来看，未来房企融资环境整体偏紧，但不同房企融资难度呈现差异：目前财务状况未触及三道红线的房企，受到限制较少，未来融资相对容易；三道红线都亮红灯的房企，则会受到较多限制，未来融资会相对困难。

　　黄靖解释称，从目前来看，企业加杠杆进行规模发展的路径可能是被堵死了，但是要关上一扇门的同时，也打开了另一扇窗。房企可以通过提升产品的竞争力，加速销售推盘去化，提升内部运转效率，实现规模的持续增长。

　　到期债务将大增68%，业内称部分房企或以价换量

　　2020年各月房企到期债务规模

　数据来源：wind，贝壳研究院整理。

　　“三道红线”犹如达摩利克斯剑，对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。事实上，在政策收紧的预期下，最近房企明显更加关注资金链的安全。

　　从房企近期偿债方面看，据贝壳找房数据显示，2020年9-12月到期债务规模约3603亿元，较2019年同期2149亿规模大幅增加68%，房企偿债压力骤升，其中11月到期债务规模最大，超千亿达1071亿元。

　　贝壳研究院分析认为，未来9-12月房企将面临土地成本上涨以及偿债压力上升的困局，在房企发债需求居高不下的背景下，预计全年融资规模将突破万亿。

　　但从融资趋势上看，贝壳找房分析人士认为，境外债市维持不稳定预期，而在境内融资方面，8月金融监管升级信号加强，9-12月境内金融监管力度将持续升级，融资环境较上半年收紧预期增强。

　　中指研究院也认为，在“稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向”思路引导下，下半年宏观货币环境仍将相对宽松，但资金支持重点仍是实体经济的发展。房地产金融坚持审慎管理，企业融资、个人住房贷款等方面政策将从紧。盛传的融资新规对房企影响差异明显，其警醒目的较强，更多的是提醒房企不断优化自身财务结构，增强抵御系统性金融风险的能力。

　　结合实现全年销售目标的业绩压力来看，贝壳找房分析人士认为，房企下半场或面临更为艰难处境，不排除多家房企将选择以价换量的方式抢占客户资源。而在更多业内人士看来，房企都担忧销售压力，因此当前加大对融资的投入以备无患。