美的置业这份半年报 发现了一支可以长期实现高收益的股票

    还记得今年分红金额冠居行业前两名的美的置业（HK3990）吗？近日公布了最新的中期业绩。和去年相比，每股收益又有10%的增长，不出意外，年末又会有一个大红包等着分给股东。

　　从旁观者角度看，美的置业每股收益的增长，不仅会给股东带来丰厚投资回报，也暴露了一家优秀房企所拥有的行业稀缺能力。这项能力就是不管环境多恶劣，美的置业都能取得稳定而优异的表现，并逐渐缩小和领头的第一梯队间差距，进入到行业领头羊行列。

　　环境越恶劣：越能跑出好成绩

　　在行业内，美的置业素来被誉为“动能十足的马拉松选手”。作为马拉松选手，美的置业最重要的特点，是始终能根据不同赛段，不同路程，选择不同的战术，调整状态，实现稳定的发挥，最终在长期的马拉松比赛中获得最终的好成绩。

　　客观来说，今年的赛程，对各家地产商都是挑战。不仅仅是今年的新冠疫情，导致行业中绝大多数原定销售目标、原定销售计划无法实现。

　　也因为，随着限售价、限地价的政策深入，行业企业普遍面临毛利下降的压力。

　　但在这种环境下，美的置业有效地调整战术安排，凭借更高的运营效率，实现了更高的核心净利润率，更高的净利润，更高的归母ROE，乃至更高的每股收益。

　　今年1—6月，美的实现合约销售金额482亿元，同比逆势增长2.1%，增幅优于行业平均水平。截至报告期末，很好就和你1038亿元，其中一年内预计结转金额占比52%，为536亿元。此外，今年1-6月签约销售回款率（不含期初）高达99%。

　　另外，实现了营收和利润方面均实现稳健增长。实现营业收入209亿元，同比大幅增长47.5%；毛利55.2亿元，同比增长8.5%，核心净利润23.6亿元，同比增长24.7%；核心净利率11.3%，较上年全年增长1.1个百分点。公司每股收益1.64元，同比增长10.1%。

　　尽管，各项指标，仍有眼尖的投资者发现，美的置业今年上半年的毛利教较2019年同期相比较低。

　　业绩会上，就有记者问起管理层投资地块的选择标准。

　　美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐的回复中，有一条可以看出美的置业的投资运营思路。他说，美的置业会高度关注地块的投资收益率，项目的内部回报率（IRR）必须达到20%以上。

　　其实，不仅仅是在地块选择上，在城市布局也是如此。他说，美的置业未来将对已经布局进入的60个城市进行优化，未来将减少在低价格低流量低速率的城市开发项目。

　　这里就有一个重要的概念：年化收益率。

　　上海曾经有一个高端项目，毛利高达60%以上。但是，老板在这个项目销售完毕后，却放弃开发二期，而是选择了毛利只有20%的普通住宅。

　　那个老板的朋友跑去问他，为什么豪宅利润那么高，却去开发利润不高的普通住宅。他回答说，豪宅利润虽高，但开发销售周期需要十年，年化的投资收益率才6%。普通住宅毛利虽然低，但投资开发周期只需要1年，年化收益率可以达到20%，甚至更高。

　　某种意义上，美的置业也面临着类似的选择。运用更快周转的模式，才能得到更高的收益。

　　另一方面，行业环境的变化，也让美的置业很难持续获得高毛利的地块。自2017年各地开始限地价、限售价后 房地产企业就普遍面临毛利下降的压力。因此，企业必须通过更快的周转，帮助公司在行业毛利趋降之时，实现资金的高收益。

　　美的置业在毛利下降的情况下，实现10.1%的每股收益增幅，很大程度反映出公司的运营效率有多高。

　　潜力正在逐步释放

　　其实，不仅仅毛利在下降，净负债率也在下降。熟悉ROE公式的人都知道，在毛利、负债率都在下降的情况下，美的置业需要以更快的资产周转，才能最终实现更高的归母ROE和更高的每股分红。

　　而这种高效运营，一定程度上反过来又减轻了公司的融资压力，让美的置业可以在降负债率的背景下，从容地以有限的资金投入实现更高收益。

　　中期业绩显示，截止2020年6月30日，现金总量约260亿元，银行授信额度高达1319亿元，尚未动用的银行授信额度约为874亿元，现金及金融资源充裕。一年内到期债务占债务总额比重仅为21%，现金短债比达到2.26，处于健康区间，短期偿债无虞。

　　截止2020年6月30日，新增借款平均加权融资成本仅为5.18%；截至报告期末，加权平均融资成本降低至5.52%，在同规模民营房企中具有较强的竞争力。今年2月，公司抓住窗口期，发行2+2期限公司债，利率低至4%；8月发行一笔2+2期限公司债，利率再次走低至3.98%，创下公司发债利率历史新低。

　　而克而瑞的报告指出，在今年1—6月绝大多数时间，百强房企的新增借债平均融资成本在8%以上。

　　低廉的融资成本，配合快速开发、快速销售的策略，让美的置业的资金效益更有优势。和同期公布财报的其他房企相比，美的置业在每股收益、净资产收益率等指标上具有明显优势。而未来这种优势，可能进一步变大通过做实城市深耕，单城市产能和效能不断提高，美的置业坚持深耕多年的佛山、徐州、邯郸、常州等城市均跻身当地市场前五名。

　　不过，未来美的置业的毛利率也会反弹。截止上半年，美的置业预估可逐步转化为土储的城市更新项目有10个，其中已有4个城市更新项目已转化为土储。鉴于房地产行业，城市更新项目毛利普遍高于公开市场拍卖的项目。随着这些城市更新项目的逐批上市，美的事业的毛利润率很可能走出“V型”反转的趋势线。

　　彼时，美的置业将跑得更快更好，实现更好的成绩。