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美的置业这份半年报 发现了一支可以长期实现高收益的股票

2020-09-07 08:42:00 和讯房产  杨羚强

    还记得今年分红金额冠居行业前两名的美的置业(HK3990)吗?近日公布了最新的中期业绩。和去年相比,每股收益又有10%的增长,不出意外,年末又会有一个大红包等着分给股东。

  从旁观者角度看,美的置业每股收益的增长,不仅会给股东带来丰厚投资回报,也暴露了一家优秀房企所拥有的行业稀缺能力。这项能力就是不管环境多恶劣,美的置业都能取得稳定而优异的表现,并逐渐缩小和领头的第一梯队间差距,进入到行业领头羊行列。

  环境越恶劣:越能跑出好成绩

  在行业内,美的置业素来被誉为“动能十足的马拉松选手”。作为马拉松选手,美的置业最重要的特点,是始终能根据不同赛段,不同路程,选择不同的战术,调整状态,实现稳定的发挥,最终在长期的马拉松比赛中获得最终的好成绩。

  客观来说,今年的赛程,对各家地产商都是挑战。不仅仅是今年的新冠疫情,导致行业中绝大多数原定销售目标、原定销售计划无法实现。

  也因为,随着限售价、限地价的政策深入,行业企业普遍面临毛利下降的压力。

  但在这种环境下,美的置业有效地调整战术安排,凭借更高的运营效率,实现了更高的核心净利润率,更高的净利润,更高的归母ROE,乃至更高的每股收益。

  今年1—6月,美的实现合约销售金额482亿元,同比逆势增长2.1%,增幅优于行业平均水平。截至报告期末,很好就和你1038亿元,其中一年内预计结转金额占比52%,为536亿元。此外,今年1-6月签约销售回款率(不含期初)高达99%。

  另外,实现了营收和利润方面均实现稳健增长。实现营业收入209亿元,同比大幅增长47.5%;毛利55.2亿元,同比增长8.5%,核心净利润23.6亿元,同比增长24.7%;核心净利率11.3%,较上年全年增长1.1个百分点。公司每股收益1.64元,同比增长10.1%。

  尽管,各项指标,仍有眼尖的投资者发现,美的置业今年上半年的毛利教较2019年同期相比较低。

  业绩会上,就有记者问起管理层投资地块的选择标准。

  美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐的回复中,有一条可以看出美的置业的投资运营思路。他说,美的置业会高度关注地块的投资收益率,项目的内部回报率(IRR)必须达到20%以上。

  其实,不仅仅是在地块选择上,在城市布局也是如此。他说,美的置业未来将对已经布局进入的60个城市进行优化,未来将减少在低价格低流量低速率的城市开发项目。

  这里就有一个重要的概念:年化收益率。

  上海曾经有一个高端项目,毛利高达60%以上。但是,老板在这个项目销售完毕后,却放弃开发二期,而是选择了毛利只有20%的普通住宅。

  那个老板的朋友跑去问他,为什么豪宅利润那么高,却去开发利润不高的普通住宅。他回答说,豪宅利润虽高,但开发销售周期需要十年,年化的投资收益率才6%。普通住宅毛利虽然低,但投资开发周期只需要1年,年化收益率可以达到20%,甚至更高。

  某种意义上,美的置业也面临着类似的选择。运用更快周转的模式,才能得到更高的收益。

  另一方面,行业环境的变化,也让美的置业很难持续获得高毛利的地块。自2017年各地开始限地价、限售价后 房地产企业就普遍面临毛利下降的压力。因此,企业必须通过更快的周转,帮助公司在行业毛利趋降之时,实现资金的高收益。

  美的置业在毛利下降的情况下,实现10.1%的每股收益增幅,很大程度反映出公司的运营效率有多高。

  潜力正在逐步释放

  其实,不仅仅毛利在下降,净负债率也在下降。熟悉ROE公式的人都知道,在毛利、负债率都在下降的情况下,美的置业需要以更快的资产周转,才能最终实现更高的归母ROE和更高的每股分红。

  而这种高效运营,一定程度上反过来又减轻了公司的融资压力,让美的置业可以在降负债率的背景下,从容地以有限的资金投入实现更高收益。

  中期业绩显示,截止2020年6月30日,现金总量约260亿元,银行授信额度高达1319亿元,尚未动用的银行授信额度约为874亿元,现金及金融资源充裕。一年内到期债务占债务总额比重仅为21%,现金短债比达到2.26,处于健康区间,短期偿债无虞。

  截止2020年6月30日,新增借款平均加权融资成本仅为5.18%;截至报告期末,加权平均融资成本降低至5.52%,在同规模民营房企中具有较强的竞争力。今年2月,公司抓住窗口期,发行2+2期限公司债,利率低至4%;8月发行一笔2+2期限公司债,利率再次走低至3.98%,创下公司发债利率历史新低。

  而克而瑞的报告指出,在今年1—6月绝大多数时间,百强房企的新增借债平均融资成本在8%以上。

  低廉的融资成本,配合快速开发、快速销售的策略,让美的置业的资金效益更有优势。和同期公布财报的其他房企相比,美的置业在每股收益、净资产收益率等指标上具有明显优势。而未来这种优势,可能进一步变大通过做实城市深耕,单城市产能和效能不断提高,美的置业坚持深耕多年的佛山、徐州、邯郸、常州等城市均跻身当地市场前五名。

  不过,未来美的置业的毛利率也会反弹。截止上半年,美的置业预估可逐步转化为土储的城市更新项目有10个,其中已有4个城市更新项目已转化为土储。鉴于房地产行业,城市更新项目毛利普遍高于公开市场拍卖的项目。随着这些城市更新项目的逐批上市,美的事业的毛利润率很可能走出“V型”反转的趋势线。

  彼时,美的置业将跑得更快更好,实现更好的成绩。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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