新一轮地产调控的逻辑

　　【环宇杂谈】

　　楼市需求端的政策设计有保有压、有所为有所不为。

　　李宇嘉

　　国庆黄金周即将到来之际，楼市调控的大幕已经拉下来了。我匡算了一下，近期有9个城市出台了新一轮的调控政策，基本覆盖了7月-8月房地产座谈会、“会商会”上被点名的房价涨幅比较大的城市。复盘一下各个城市的政策，发现这一轮调控有一个共性，就是更加着重于在供给侧发力，也就是以更大力度的供应去迎合需求放量，实现楼市在高位上的平衡。

　　在供给侧领域，各个城市除了强调要加大住宅用地供应外，还纷纷出台了新盘供应向无房家庭倾斜（比如深圳、杭州、宁波等），放松落户政策或吸引人才等。即便是一直宣称无地可供的深圳，面对房价上涨压力，调控基调也从需求压制转向了供给疏导，2020年深圳供地翻了一倍，且未来要将住宅用地占建设用地的比例，从目前的不到20%提高到25%以上。

　　一手抓疫情防控、一手抓复工复产，国内外环境异常严峻，今年是决胜“十三五”和脱贫攻坚的关键期，而近期国家又非常重视构建“双循环”新发展格局。基于此，新一轮地产调控除了在需求端控制投机炒作、夯实“房住不炒”外，着力点更要放在供给端，超越短期周期性波动的调节，实现站位更高的“跨周期设计”，让商品房市场保持一定的活跃度。

　　根据第一财经的报道，今年1-7月份，全国176个地级以上城市中，74个城市的一般公共预算收入实现正增长，102个城市出现负增长，负增长城市占比近六成。除了数字经济、互联网等新经济活跃的城市外，其他大多数城市的财政增收比较乏力，特别是一些资源型的城市。另外，上半年汽车销量明显下滑，导致以汽车产业为主的地方财政收入也有一定的下滑。

　　因此，新一轮楼市调控着力供给端，以供给放量抑制房价上涨预期，保持可贵的需求量，可能是一个综合各方诉求的理性结局。同时，需求端政策设计也讲究极强的艺术性和智慧，而不是将旺盛需求一棍子打死。特别是，解剖当下的需求结构，发现需求过旺仅集中在少数城市，主要是那些一二手房价格倒挂的楼盘，这与过去楼市周期性回升的普热是完全不同的。

　　上半年,广州和深圳楼市表现都很好，特别是深圳，二手房价格都创新高了，这主要是由于去年底废除了“豪宅税”的总价标准，直接将几十万的费用免了。但其实，结构性的冷热不均很明显。热点区域（如深圳宝安、南山，广州黄埔的萝岗和南沙新区）形成交易旺盛的“热循环”，非热点区域则是没有交易的“冷循环”，自然表现为价格暴涨了。

　　从新房市场看，除了价格倒挂的新盘被热捧外，大多数新盘的去化率都很低。1-7月份，深圳新推盘去化率只有40%、广州只有32%。媒体都在报道热销盘，貌似楼市很火爆，其实卖不动的项目更多。当下的楼市形势，即便在深圳，也并非像2009-2010年、2013年、2015-2018年那种全民“抢房潮”。目前，广州和深圳的新推盘，很多都是地铁盘概念，很多都有名校加持，但并不是那么好卖，很多新盘首开，就启动全渠道代理，可见需求端热度是有限的。

　　总之，当下的楼市调控政策，既要打击投机炒作、房价继续上涨，误导购房者对形势的判断，更要保持一定的热度、高位平衡，维持“稳地价、稳房价、稳预期”的大局。所以，需求端的政策设计有保有压、有所为有所不为，如增值税免征期“2年改5年”，已经到期的限售再次祭出，并提高限售年限等，一方面是在打压需求，另一方面是增加交易摩擦，拉长交易周期，让二手住房市场横盘起来。这样，就有利于新房市场和土地市场的良性循环。

　　（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）