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隐现高银启德地皮的商业大亨 欧亚平投资术与地产生意

2020-09-22 08:01:36 观点地产网 

 “地产大亨即使不在地产江湖,江湖也会有他的传说。”这句话大抵就是用来形容欧亚平的。

近年来似乎大隐于市的欧亚平,关于他的传说似乎也都淡然、消匿了,新地产圈人对其更是知之甚少。

9月21日一则关于高银金融启德跑道区第4B区4号地皮的报道,牵扯出或隐身背后的欧亚平。

据香港媒体报道,高银启德地皮的控股公司一名新委任董事张淑仪,身份同时为内房股百仕达副总监,而百仕达大股东之一的欧亚平,同时是众安在线大股东。

如确实涉及欧亚平相关人士,意味启德地皮买家背后或牵涉更复杂架构。对于昔日地产大亨欧亚平而言,他或是以私人投资形式首度涉足香港住宅项目。

高银启德地皮一波三折,中间经历转售又取消,也蚀本约27.5亿港元。对于高银金融而言,前有长实援助,委派企业业务发展部总经理马励志为副主席及非执行董事等一系列动作,再有启德地皮出售落下帷幕,公司财困风波料暂告一段落。

但这则市场消息中,更为吸睛的是在地产圈已经“沉寂”多年的欧亚平。

这位名号曾响彻地产圈的大亨,已鲜少被圈内人提及。媒体报道以及坊间传闻的,大多都是其从原油贸易到房地产的致富路径。细致的故事无从得知,而渲染欧亚平“天才投资术”和“致富经”的故事版本也大多相似。

上一次欧亚平出现在公众视线,是作为众安保险董事长出席公司港交所敲钟现场,近年来的动态也多是与保险相关。

不过,人们还在好奇他的地产事业。甚至于,“众安保险究竟搞不搞房地产”的话题也吸引投资圈分析挖掘、抽丝剥茧,确定答案无从得知。

“地产巨擘”欧亚平

本次牵出欧亚平的引子,也就是其麾下的百仕达。1995-2010年共十五年间,百仕达在深圳乃至中国是无限风光的明星房企。

1993年一个偶然的机会,欧亚平得知深圳罗湖有一块政府无力改造的地。海南楼市崩盘和全国地产调控寒冬的当下,他成立深圳百仕达,9亿元拿下了这块32万平方米的地,并在三年后实现一期销售额15亿。

此后欧亚平一直被称为“反经验主义者”大抵起于斯。这次成功的投资,如今看来也是让欧亚平下决心放弃原油生意、转行地产的一个转折点。

这块地所兴建项目便是后来的百仕达花园。百仕达花园规划建设中引入了大量港式发展理念,超前的规划理念和社区品质也让深圳正式开启真正的豪宅时代。

在相当长的时间里百仕达花园都是国内发展商和业内人士考察学习的重要目的地。据传慕名而来的,还包括后来成为龙头老大的万科董事长王石

而至今说起欧亚平的地产故事,人们第一时间回想起的其实是2001年的“深圳地王”——红树西岸。这块地让百仕达在深圳地产界声名鹊起,欧亚平以7.8亿元夺下,据说他当时觉得买便宜了,自己本来准备出价8.2亿元。

红树西岸项目独特的风车型规划、首创幕墙式的住宅建筑外形、营销上的诸多跨界创新的举动,同样让百仕达一次次成为彼时深圳房地产的舆论焦点。至2009年红树西岸收官,八年时间这个项目合计为百仕达贡献了超过90亿元营收。

15年间为深圳房地产和社区发展带来了诸多的启蒙理念和创新实践,欧亚平“地产巨擘”、“天才地产家”、“反经验主义者”等名号由此传开。

但红树西岸也成为了百仕达在深圳房地产的绝唱。此后多年欧亚平少有土地入袋。查阅百仕达的2020年中期报告,“发展中物业”一项中仅剩余“洛克·外滩源”和“宁国府邸”两大项目。

其中“洛克·外滩源”项目作为上海商业“十一五”规划的“亮点工程”在当年刷遍头条,项目于2002年12月立项,开发至今已经近10余年。

上海的投资者人士分析认为,“当时这种地标性的项目,赚不赚钱倒是其次,重要的是相当于在上海滩站稳脚跟”。随即项目区确实引来一众巨头参与,包括新鸿基地产、恒基兆业、香港置地、新加坡嘉得置地、摩根斯坦利地产、和黄集团。

后来,外滩源综合改造开发项目于2004年5月签约美国洛克菲勒国际集团。为在大中华区寻求融资的洛克菲勒集团最后搭上百仕达控股,也使得百仕达顺利北上,进军魔都。

只是故事结尾并不美好。洛克菲勒国际集团随后与百仕达达成的交易,前者的资本操作被外界称为“空手套白狼”,承担开发风险的百仕达因此大亏。

2020年中报显示,“洛克·外滩源”项目因疫情上半年停工两月,预计于2021年完成收尾工程亦可全面开业。

另外一个存量开发的项目则为“宁国府邸”项目,但这是个窖藏开发的故事,为欧亚平2008年以3.28亿拿下,位于上海市长宁新泾镇,面积13599.6平方米。

目前,“宁国府邸”项目正处于验收阶段,4栋精装修及7栋毛坯园林工程正在后续的整改及验收,因市场不稳需根据实际情况作出合适的经营安排。

除去上海两个项目,欧亚平和百仕达,在地产界的最后一次出手定格在了2010年。彼时上海苏河湾1号地争夺战,百仕达联合体与华侨城经过115轮举牌大战最后惜败。此后,地产圈内再无欧亚平的新故事。

“天才投资术”与“富豪朋友圈”

大众的印象里,欧亚平是鲜少在公共视线中露面的“神秘富豪”。“三马”(马云马化腾马明哲)光环下出席众安保险IPO现场,才让他走到台前。

比起地产大亨,欧亚平更响的名号是“资本大亨”。欧亚平是一个极具资本细胞的人才,这或许正是“三马”最看重的一点。

1990年,欧亚平28岁,结束了他高校教师、国企员工的工作,南下香港成立香港宇恒集团有限公司,任董事长、总经理。经营原油生意让欧亚平得到丰厚的资本积累,同时还有广泛的商业关系。

1998年6月8日,百仕达控股在港交挂牌,欧亚平募资6亿港元。同一年,欧亚平又在英属维京群岛注册成立了中国百江集团有限公司,并将其作为石油气业务的投资工具。2001年4月,欧亚平把百江燃气从百仕达中拆分出来,上市香港创业板,融资5000多万港元。

到了2002年,欧亚平决定进军电力。那一年,百仕达控股收购主板上市公司银网财团。在这笔交易中,通过收购、抵押贷款、股本重组、配股等一系列财务手段,欧亚平前后至少实现约4.3亿的进账。

娴熟的资本运作能力,让欧亚平顺利建立起一个由燃气、地产和电力组成的商业帝国。据悉当时欧亚平旗下共拥有3家上市公司,总流通市值达到40亿港元,这让他在2003年百富金融榜中排名第12位。

从商数十载,欧亚平的生意横跨地产、燃气、投资各大板块,期间结合了很多大亨,人脉极其深厚,其中就包括了后来成为好友的马云、马化腾。有传闻称,马云与欧亚平的私交甚密,以至于马云曾在与欧亚平的家宴上为其献唱。

因此强大的朋友圈也组成了众安保险背后引人注目的股东阵营,媒体报道也常指“欧亚平是被‘三马’捧上董事长的”,这之前,欧亚平还从未涉足金融业。

这一场投资里,欧亚平靠着股份市值的暴涨也赚了120亿。而成立至今,“三马”相继减持,欧亚平家族则成为大股东。

创业伊始所在的香港,欧亚平的朋友圈阵容同样让人称奇,其中包括彼时香港第一富豪李嘉诚和香港四大家族中的另一位富豪李兆基等。

欧亚平一手创立的百仕达控股旗下百江燃气,自从2005年拆分出去独立在港股主板上市后,很快吸引到李嘉诚的注意。

当时和记黄埔以高出发行价5.7倍的价格1.25亿港元购得百江燃气6.4%的股权,又以1.25亿港元购入其两年期可转换债券,持有12.8%权益,成为第二大股东。

搭上首富李嘉诚家族后,欧亚平很快打通了香港本土富豪圈的资源。2007年,欧亚平将百江燃气全部卖给了香港的李兆基家族,此时的欧亚平已经成为了很多香港富豪们的座上宾。

首涉香港住宅可能性

但在香港商界叱咤风云的欧亚平,似乎并未涉及地产。本次除去高银金融控股公司背后股权关系或牵涉欧亚平的可能性以外,还有一个合理的推测指向欧亚平的朋友圈关系。

高银金融的财困,引来“白衣武士”长实的二度援助。或是为帮助高银金融渡过债务难关,这次长实派了代表入驻,业内分析认为,这就说明目前高银金融的债务问题,或许不是像之前仅仅提供102亿港元贷款就能解决的,应该复杂了不少。

高银向长实寻求87亿港元左右融资时,便有业内直言,高银金融的这些资产盘活起来不容易,只能找重组方。“最终还要看中介和债权人最终能找到何种方式盘活资产,不然只能一直拖下去。”

而依靠李嘉诚的朋友圈,欧亚平的介入成了另外一种可能性。这对于欧亚平来说,意义则在于“重返地产”。

从曾经的光芒万丈到悄然沉寂,外界也曾给出分析,认为投资上的“天才觉悟”,或许也暴露了欧亚平在地产生意上的另一个短板:依靠投资者的感觉进行地产决策,将地产生意做成了资本投机,欧亚平始终没有一套成熟的地产运营机制。

据了解,百仕达最初创业时的管理模式是与合伙人共治模式,在获得全面发展后,欧亚平开始尝试引进职业经理人模式,以此模式引入的多位职业经理人工作不久后纷纷离职。

随着土储的逐渐清零,欧亚平在地产界逐渐“沉寂”。期间于2013年年底,尚有百仕达内部人员对外界作出回应称,“虽然目前百仕达在全国没有土地储备,但并不代表将退出房地产市场。”

但随后这几年,“告别房地产”的声音不绝于耳,但未有新的讯息、新的回应,久而久之,似乎也就不再有人提起欧亚平的地产生意。

这一次,欧亚平身影隐现高银启德地块其中。或是人们的好奇,也许是人们的一种期待:欧亚平将回归地产?不过,这也仅是一个大胆的猜测而已。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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