注册

京津冀楼市圈③丨自贸区车轮滚过京津冀

2020-09-24 08:58:48 90度地产微信号  宋虹姗

近“金九银十”的消费旺季,北京主城区楼市似乎已做好“战时准备”。

城六区之一的石景山板块,还罕见地出现了只有市郊的燕郊等环京地区才会出现的“售楼处一条街”。不过,石景山的火热,似乎成了北京的孤岛。业内人士分析,根据当前成交数据表现,北京楼市的“金九银十”早已黄金不再。

环京楼市更是“一地鸡毛”。购房者关注度最高的三河县(燕郊/大厂/香河),在4月初售楼处复工,继而传出落户“明限暗松”消息后,开启了一波小阳春。不过,近2月的成交再次回落、“熄火”,永清、固安、张家口等其他环京区域也早已偃旗息鼓。

经济学家宋清辉分析,北京自贸区政策出台后,显而易见会对区域楼市有积极影响,会有稳固北京主城区房价、止住环京楼市阴跌的效果。但是,能否取得这样的效果,还要取决于北京自贸区的发展和落地情况,未来尚待进一步观察。

京津冀楼市,何时能再“腾飞”?

平稳的北京主城:今年成交均价下降6%

北京楼市其实是京津冀楼市“区域复兴”的发动机。

早在今年环京启动小阳春起,业内专家就否认了环京楼市可能“爆发”的论调,原因是北京市场依然没有完全恢复,环京市场的启动,跟北京市场有很大的关联。只有北京市场火起来之后,环京才能变好。

北京市场表现如何?目前看表现平稳:供应量提高、成交均价下降。来自北京地产营销人统计数据,2020年1-8月,北京市住宅新房成交面积330.18万㎡,上涨4%;成交均价为51007元/㎡,下降6%;成交金额1684.16亿元,下降2%。传统的“金九银十”消费旺季已经到来,业内专家预测,今年金九银十房价将继续上涨,但涨幅会放缓。

那石景山出现的“售楼处一条街”,又代表了什么呢?地产营销人韩乐分析,“售楼处一条街”代表着区域项目扎堆,但不代表会密集降价而引发“价格踩踏”。从价格及产品定位来看,“售楼处一条街”中的多数在售新盘价格处于6.8-7.3万/平方米区间,覆盖刚需、改善等不同客群。这样的现象,是区域楼盘热度攀升、竞品项目竞争加剧下的产物。

北京城区其他项目扎堆的区域就没有像石景山古城板块那么“好运”了。90度地产走访发现,位于北京亦庄路东区、河西区这些项目扎堆供应的地区,项目价格较去年的价格水平已经产生了一些降幅。整体单价水平从去年同期的5万元/㎡,降至4.6万元/㎡以上的水平,最低降幅达到8%-10%,超过了北京整体均价6%的降幅。

亦庄路东区某新房中介表示,降价原因之一是开发商着急“清盘”,“都想跑的快一点,促销力度就放的大一点”。为了冲刺国庆假期的销售旺季,开发商确实拿出很多特价房源。某项目的两居77㎡户型,促销后总价达340万左右,单价降至4.4万元/㎡。

低位徘徊的环京:“冷”就一个字?

“和5.6月份比,其实热度低了很多。我所负责的北三县楼盘成交量的基本直接腰斩,最近2个月,整个燕郊的月均成交量都在50套左右,而5月、6月的月成交量达到150套;成交均价没有明显下跌,和第一季度相比,均价有每平有几百元的增幅。最明显的是,客流量没有4.5月份的时候多了”。本周工作日的下午、位于燕顺路“卖房一条街”,一位负责三河市新房代理商销R如此透露,彼时小R所在的销售案场,基本没有客人来看房。

三河市的燕郊区的确在今年迎来了一波“小阳春”,来自北京中原统计数据,2020年一季度,燕郊住宅市场环比量价齐升,成交套数环比上涨了170%,成交均价为2.05万/平米,环比上涨了11%。不过这个市场成交均价,到了9月已降至18730元/平方米。

放到长期时间线上,自住在燕郊的北漂青年阿成更能感受到这里房价的温度变化。2014年,阿成以9600元/㎡的价格买了一套两居室作为婚房;2018年,由于生娃、居住需求升级,加上同小区房价已经涨到15000元/㎡,阿成加钱在同小区置换一套了一套大三居;不过,到了2020年,阿成小区的挂牌均价,依旧是15000元/㎡。因为生活在燕郊,阿成也会关注各种项目,对于最近燕郊楼市表现,阿成坦言,“感觉比较一般”。

其实,燕郊区房价相对于三河市已经是“相对坚挺”,但是其他环京区域就没有那么乐观。上海易居房地产研究院发布的《100城住宅价格报告》显示,100城中房价涨幅倒数10名的城市,位于环京区域的大厂、固安、张家口,这三个城市相继上榜,1-8月,他们的房价较年初比分别录得了15%、8%、6%的跌幅。

小张是这些房价下跌城市中某文旅小镇的营销负责人,其负责的项目在张家口市怀来区,距离北京海淀西二旗的驾车距离大约120公里。项目将在9月底开盘,售价预计7500元/㎡左右。

临近开盘,小张的压力很大,“项目体量不小,可现在意向客户仅不到20组。以当下环京的市场状况看,到了开盘如果没有什么热度,未来的路会更难走”。

小张的担心并不是无来由。环京地区,开盘造势、随后熄火的项目不在少数。燕郊燕京新城板块、今年五一假期开盘的某40年产权商住项目,敲锣打鼓火热开盘后,近期却传来首付仅需10%、剩下50%首付比例中的4成房款,分4次1年还清即可、且无利息的消息。最小的36㎡户型,购房者10%的首付款仅在6万元左右。

限购、通勤往返北京不便、经济发展现状与北京差距悬殊,是一直以来横在环京楼市头上亟待解决的各种难题。某坐拥近百万粉丝的房产类大V最近在微博对粉丝发起投票:假如在环京置业,燕郊、大厂您选哪?共4个答案中,选择投给燕郊的占34%、选大厂的占20%、高达40%的人投给了“都不选”。可见购房者对环京楼市的预期,也在下降。

环京的北三县区域,在2020年迎来过小阳春,但要想等到更好的天气,还得看北京市场的“脸色”。

北京自贸区的“东风”

“北京楼市、环京的楼市是政策性的,为了雄安、通州的建设,楼市近几年不能热,况且,北京市政府也不需要通过楼市或者土地市场支撑财政需求,”一位不愿具名的业内知名专家提出。

上升到政策性,不得不提的是,就在本周,北京被设立为自由贸易试验区,自此,中国自贸区数量已增至21个。在国新办的记者会上,商务部副部长王受文等领导提出,“北京自贸区支持人民银行数字货币研究所设立金融科技中心”“北京自贸区鼓励数字龙头企业推动知识产权证券化”、“鼓励京津冀三地自由贸易试验区抱团参与”一带一路建设”、应加强京津冀三地技术市场融通合作”……

一连串拗口的名目背后,是北京经济地位的再次加强。

强化数字经济地位、加强京津冀一体化发展,这是北京自贸区重点发展的内容。著名经济学家宋清辉表示,一直以来,北京都被定为我国政治、文化中心,此次被设立为自贸区,在一定程度上代表着北京要在经济上“发力”,强化北部区域经济中心的地位,未来北京自贸试验区有望建设成为具有全球影响力科技创新中心,在我国改革开放进程中具有里程碑意义。

不过,自贸区能带给北京、带给京津冀多少实惠?

本次和北京一起“上新”成为自由贸易区的,还有湖南、安徽,以及扩区发展的浙江省。政策出台后,和讯网在app端对网友发起投票调查:增设及扩区的自贸区,您更看好哪个自贸区的未来发展?结果显示,26%的人投给北京、分别有13%、11%网友投给湖南、安徽;投给浙江的网友比例,高达50%。

从北京人口变动来看,似乎也多了几分证明。从2016年开始,北京外来常住人口就开始减少,到了2019年外来常住人口减少了接近80万人,平均每年大概流失20万人。

流出的人去了哪?相比环京区域、中原、山东等地,长三角、珠三角的几个主要城市如杭州、宁波、深圳、广州等城市,近年来人口流入较快,去年以来这些区域整体楼市热度也比较高。

回不去的是家乡。

梦想 在什么地方

滚动的车轮滚动着年华

我再也不愿沉醉不能入睡

要继续还是要去面对

想着远方想着心上的姑娘

回头路已是那么漫长

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。