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卖多少房,买多少地

2020-09-24 09:00:42 和讯房产 

本文转载自公众号:“攸克地产”

房企发债的“三条红线”已经沸沸扬扬了将近一个多月时间,有人关心房企还有没有弯道超车的机会,有人关心到底什么时候开始执行,还有人关心第二批的名单里都有谁,但是,似乎就是没有人关心,这么一来,那些习惯了在土地市场上一掷千金的房地产企业,还能“爽快”的拿地么?

攸克君一位MBA的同学,就在一家排名前十五的房地产公司工作。他在集团投资部工作,尽管房地产企业向来都是“重仓配置给一线”,但是在他的这个条线上,城市公司的领导还是要时不时讨好他一下的,因为,拿地的钱,在他这供职的这家房企,归集团投资部统一调配。

很长一段时间里,说他是搞投资的,还不如说他是搞区域经济研究的。他非常热衷于和攸克君探讨各种区域、城市的经济发展潜力,关心的问题都不像一个开发商,问题单上的问题,都像是省长、书记的谈话录。攸克君取笑他,是最像地方官的开发商,把一个城市的发展前景,时时刻刻挂在自己心上。

攸克君一度费解,你一个搞投资的人,不应该是研读财务模型,测算投资回报,以及运筹资金往来么?怎么只关心花钱的一端?他的回答也很直白,他的老板,融资能力极强,现在想的就是上规模,能超几个前面的房企就超几个,融来多少钱是老板的事儿,怎么把这些钱花得到位,投到该投的城市,投到该投的项目上,才是他真正的工作。

还有一个侧面能够反应他的工作状态,想约他吃个饭很难,他推脱的理由一般都是,”XX(城市)公司的老总约我”。他有时也聊起一些公司八卦,并且将他个人的心思透露一点,比如,看那个城市公司的老总比较有上升势头,就在审核测算报告的时候,多“偏向”这家公司的项目一点,“给自己多一条路”。

但是,从9月开始,他的状态变了,他说连城市公司的老总的饭局都不敢去了,因为怕吃了饭,也帮不上人家什么忙,支持不了地方公司拿地了。说起这个,他有些失落,好像是“钟鸣鼎食散一朝”。

变化并不发生在他这一端,而是出在老板和财务那里。故事就在这里和三条红线有了交集,因为他的公司在“名单”上,公司最新一期的发债计划,经过和机构友好磋商,老板决定高风亮节,主动撤回了。免得“枪打出头鸟”。

攸克君刚刚做房地产报道的时候,正赶上土地市场全面实行招拍挂,“地王”一个接一个,于是,两个终极问题萦绕在年轻的攸克君心头:

一个是:究竟是地价推高了房价,还是房价推高了地价?另一个是:开发商拿地的钱,动不动几十亿,都是哪来的?

那时候才疏学浅,两个问题都被困住,如果说第一个问题还是鸡生蛋的悖论问题的话,那么,明知道银行不会发放用于拿地的贷款,也知道房企当时一年也卖不出几块地的销售额,第二个问题,始终没有答案。

直到后来,和金融界的朋友接触多了,才明白,推高地价的不是房价,推高房价的也不是地价,无论是地价水平,还是房价水平,在这个经济周期里,不过是资产市场货币流动性的表现而已——货币闸门一松,钱总要有个去向,要么放给买房子的人作为按揭贷款,要么就由机构在市场上买各种各样的金融产品,而房地产公司发行的债券以及其他结构化融资产品,都是受追捧的,于是,这些钱可以流到房地产企业的手里,去向就是买地。

简单而言,过去十几年土地市场上一掷千金的开发商,用来拿地的钱,要么是发债借来的,要么就是结构化产品融来的。

明眼人看懂了这个态势,深知给了杠杆不用白不用,该上规模的时候上规模,于是,赌对了国运,完成了弯道超车,上了位次。攸克君这位MBA的同学所供职的企业,就是一家名副其实的弯道超车者。

但是,现在,这样的机会窗口关闭了。攸克君另一位MBA的同学,在一家大型的国有金融机构。他最近正在被组织研究学习”三条红线”。尽管他们拿到的版本,和参加座谈会的开发商一样,也是个征求意见稿,但是,他的上级传达下来的精神是,“近期,融资过程中,要优先考量房地产企业的财务稳健程度,而不光是规模。”

他的领导特意强调了,“不光是规模”。

这意味着,土地市场流入的资金,存在一定的变数。过去几个月,全国各主要城市的土地市场,都热了一轮,高价地出了不少,财政收益颇丰。但是,应该看到,在这轮土地出让的“夏天”到来之前,先是房地产企业发债的“春天”,企业融到了钱,才能拿来买地,至于销售收入,多半不是用来买地的,而是用来还债的。

因此,土地市场和销售回款的关联度没有想象得那么大,销售回款在房地产资金链条环节上是后置的,借来钱——买了地——卖了房——还了债,周而复始,方是房地产运行的真谛。所谓土地市场的一掷千金,不过是资产市场流动性的表现而已。既然是流动性,那么就要看给钱的人想不想给你,不想给你,也就没戏。

这就是现在土地市场未来一段可能出现的情况。房企要控制拿地节奏,用来“降档”,以避免自己被限制性的融资,但这又是一个悖论,用来降档的行为本身,就是一种限制了。

在此,还要多说一句,当前监管部门实施一线操盘监管的人员中,基本上可以分为两种履历和背景,一种是搞宏观出身的人,近年来,从中财办等宏观经济管理背景的人到金融监管部门任职;另一部分,则是做金融技术出身的人。而此次“三道红线”的政策设计,是这两批人合作的结果,从宏观上,是坚持着“控制资产市场价格”的导向和原则,从微观上,则以外科手术式的方式,控制房地产行业融资端每一个技术环节。

这个结论,有一点可以证明:

三道红线中,有一个指标,叫现金短债比。刚刚看到这个指标的时候,多位房企人士都和攸克君表示,现金短债比的分子,是财务报表中的货币资金;但是,几位在房企做财务的朋友,现在都告诉攸克君,监管非常专业,现金短债比的分子,从监管的态度看,并不是笼统的货币资金科目,而是现金及现金等价物科目。从财务上说,后者比前者少了受限货币资金的部分。

直白说就是两点:第一,分子更小了,要达标,难度更大了;第二,监管部门实际上在告诉房企,操作技术层面的做法,监管层其实很明白。

做财务的朋友告诉记者,这个要准确、严谨的解释,很复杂,简单而言,受限货币资金中,相当大比例的,实际上是未交房的预售款,这部分资金,按照会计制度要求,在交房前被视为负债,因此,虽然账挂在货币资金一栏,却是“受限制”使用的。监管层专业不专业?懂不懂得实操?当然专业,当然懂。

这只是一例。监管层用自己的专业性和针对性,就是想让房地产行业回到风险合理可控的水平上,而不是“大而不倒”的用潜在金融风险绑架经济。“卖多少房,买多少地”,这并不像一个现代产业的打法,最终的解决也不会是如此,但有这样一种心态是没错的。

至于房地产企业抱怨的“不公”,那位金融机构的MBA同学说了一句很直白的话,“政策首先考虑的是控制风险,资金可以流向稳定的企业,至于对企业是否公平,那是次要问题。”

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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