卖多少房，买多少地

本文转载自公众号：“攸克地产”

房企发债的“三条红线”已经沸沸扬扬了将近一个多月时间，有人关心房企还有没有弯道超车的机会，有人关心到底什么时候开始执行，还有人关心第二批的名单里都有谁，但是，似乎就是没有人关心，这么一来，那些习惯了在土地市场上一掷千金的房地产企业，还能“爽快”的拿地么？

攸克君一位MBA的同学，就在一家排名前十五的房地产公司工作。他在集团投资部工作，尽管房地产企业向来都是“重仓配置给一线”，但是在他的这个条线上，城市公司的领导还是要时不时讨好他一下的，因为，拿地的钱，在他这供职的这家房企，归集团投资部统一调配。

很长一段时间里，说他是搞投资的，还不如说他是搞区域经济研究的。他非常热衷于和攸克君探讨各种区域、城市的经济发展潜力，关心的问题都不像一个开发商，问题单上的问题，都像是省长、书记的谈话录。攸克君取笑他，是最像地方官的开发商，把一个城市的发展前景，时时刻刻挂在自己心上。

攸克君一度费解，你一个搞投资的人，不应该是研读财务模型，测算投资回报，以及运筹资金往来么？怎么只关心花钱的一端？他的回答也很直白，他的老板，融资能力极强，现在想的就是上规模，能超几个前面的房企就超几个，融来多少钱是老板的事儿，怎么把这些钱花得到位，投到该投的城市，投到该投的项目上，才是他真正的工作。

还有一个侧面能够反应他的工作状态，想约他吃个饭很难，他推脱的理由一般都是，”XX（城市）公司的老总约我”。他有时也聊起一些公司八卦，并且将他个人的心思透露一点，比如，看那个城市公司的老总比较有上升势头，就在审核测算报告的时候，多“偏向”这家公司的项目一点，“给自己多一条路”。

但是，从9月开始，他的状态变了，他说连城市公司的老总的饭局都不敢去了，因为怕吃了饭，也帮不上人家什么忙，支持不了地方公司拿地了。说起这个，他有些失落，好像是“钟鸣鼎食散一朝”。

变化并不发生在他这一端，而是出在老板和财务那里。故事就在这里和三条红线有了交集，因为他的公司在“名单”上，公司最新一期的发债计划，经过和机构友好磋商，老板决定高风亮节，主动撤回了。免得“枪打出头鸟”。

攸克君刚刚做房地产报道的时候，正赶上土地市场全面实行招拍挂，“地王”一个接一个，于是，两个终极问题萦绕在年轻的攸克君心头：

一个是：究竟是地价推高了房价，还是房价推高了地价？另一个是：开发商拿地的钱，动不动几十亿，都是哪来的？

那时候才疏学浅，两个问题都被困住，如果说第一个问题还是鸡生蛋的悖论问题的话，那么，明知道银行不会发放用于拿地的贷款，也知道房企当时一年也卖不出几块地的销售额，第二个问题，始终没有答案。

直到后来，和金融界的朋友接触多了，才明白，推高地价的不是房价，推高房价的也不是地价，无论是地价水平，还是房价水平，在这个经济周期里，不过是资产市场货币流动性的表现而已——货币闸门一松，钱总要有个去向，要么放给买房子的人作为按揭贷款，要么就由机构在市场上买各种各样的金融产品，而房地产公司发行的债券以及其他结构化融资产品，都是受追捧的，于是，这些钱可以流到房地产企业的手里，去向就是买地。

简单而言，过去十几年土地市场上一掷千金的开发商，用来拿地的钱，要么是发债借来的，要么就是结构化产品融来的。

明眼人看懂了这个态势，深知给了杠杆不用白不用，该上规模的时候上规模，于是，赌对了国运，完成了弯道超车，上了位次。攸克君这位MBA的同学所供职的企业，就是一家名副其实的弯道超车者。

但是，现在，这样的机会窗口关闭了。攸克君另一位MBA的同学，在一家大型的国有金融机构。他最近正在被组织研究学习”三条红线”。尽管他们拿到的版本，和参加座谈会的开发商一样，也是个征求意见稿，但是，他的上级传达下来的精神是，“近期，融资过程中，要优先考量房地产企业的财务稳健程度，而不光是规模。”

他的领导特意强调了，“不光是规模”。

这意味着，土地市场流入的资金，存在一定的变数。过去几个月，全国各主要城市的土地市场，都热了一轮，高价地出了不少，财政收益颇丰。但是，应该看到，在这轮土地出让的“夏天”到来之前，先是房地产企业发债的“春天”，企业融到了钱，才能拿来买地，至于销售收入，多半不是用来买地的，而是用来还债的。

因此，土地市场和销售回款的关联度没有想象得那么大，销售回款在房地产资金链条环节上是后置的，借来钱——买了地——卖了房——还了债，周而复始，方是房地产运行的真谛。所谓土地市场的一掷千金，不过是资产市场流动性的表现而已。既然是流动性，那么就要看给钱的人想不想给你，不想给你，也就没戏。

这就是现在土地市场未来一段可能出现的情况。房企要控制拿地节奏，用来“降档”，以避免自己被限制性的融资，但这又是一个悖论，用来降档的行为本身，就是一种限制了。

在此，还要多说一句，当前监管部门实施一线操盘监管的人员中，基本上可以分为两种履历和背景，一种是搞宏观出身的人，近年来，从中财办等宏观经济管理背景的人到金融监管部门任职；另一部分，则是做金融技术出身的人。而此次“三道红线”的政策设计，是这两批人合作的结果，从宏观上，是坚持着“控制资产市场价格”的导向和原则，从微观上，则以外科手术式的方式，控制房地产行业融资端每一个技术环节。

这个结论，有一点可以证明：

三道红线中，有一个指标，叫现金短债比。刚刚看到这个指标的时候，多位房企人士都和攸克君表示，现金短债比的分子，是财务报表中的货币资金；但是，几位在房企做财务的朋友，现在都告诉攸克君，监管非常专业，现金短债比的分子，从监管的态度看，并不是笼统的货币资金科目，而是现金及现金等价物科目。从财务上说，后者比前者少了受限货币资金的部分。

直白说就是两点：第一，分子更小了，要达标，难度更大了；第二，监管部门实际上在告诉房企，操作技术层面的做法，监管层其实很明白。

做财务的朋友告诉记者，这个要准确、严谨的解释，很复杂，简单而言，受限货币资金中，相当大比例的，实际上是未交房的预售款，这部分资金，按照会计制度要求，在交房前被视为负债，因此，虽然账挂在货币资金一栏，却是“受限制”使用的。监管层专业不专业？懂不懂得实操？当然专业，当然懂。

这只是一例。监管层用自己的专业性和针对性，就是想让房地产行业回到风险合理可控的水平上，而不是“大而不倒”的用潜在金融风险绑架经济。“卖多少房，买多少地”，这并不像一个现代产业的打法，最终的解决也不会是如此，但有这样一种心态是没错的。

至于房地产企业抱怨的“不公”，那位金融机构的MBA同学说了一句很直白的话，“政策首先考虑的是控制风险，资金可以流向稳定的企业，至于对企业是否公平，那是次要问题。”