REITS之下 商业地产迎来新的生机

    自2017年国内房地产调控政策推出以来，代表一线城市北上广深商业地产的空置率都在上升。今年疫情和现金流的双重压力之下，2020年上半年，北京、上海、深圳、广州的空置率分别达到了14、17、16、7，二线城市的空置率也达30%以上。收入的下滑、空置率增大令商业地产生存压力陡增。

　　重压之下，商业地产该如何乘风破浪？在近日由经观传媒、《经济观察报》主办的“2020IF·商业地产年会”上，中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜表示，商务楼的下行是必然趋势，但REITS的落地或将促进商业地产的发展。

　　不动产租金正向下移动

　　来自中国指数研究院发布的《2020中国商业地产发展白皮书》统计，2020年上半年2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%；其中，一线城市中租金环比下跌的商业街占80.8%，二线城市中租金环比下跌的商业街占85.0%。

　　从写字楼上看，2020年上半年，全国一、二线城市写字楼租金环比均下跌。重点城市主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38%；

　　在林采宜看来，价格的压力是近几年商业地产空置率不断下降所带来的必然结果。供大于求的关系导致绝大部分城市都面临着租金下降的情形，且在未来依然会承受非常大的租金压力，这是必然趋势。

　　尽管如此，对于地产企业来说，拓展商业领域的积极性并没有因此而打消，多数房企明确表示将加大商业领域的合作布局。如香港置地310.5亿元拿下的徐汇西岸金融港地块中，有26.34万平方米用来发展商业。今年7月，旭辉在其官微宣布，公司将成立旭辉集团商业地产管理总部。

　　林采宜提醒道，接下来要想做好商业地产，无一例外，需要调整好思路，

　　推进商业地产REITS的重点

　　商业地产具有开发周期长，资金投入大的特点。REITs作为房地产市场组合的主要工具，是大类资产配置中用于平衡组合风险收益的重要另类投资品。2008年至今，全球上市REITs规模年复合增长率达17.8%，目前全球REITs总规模超过2万亿美元。

　　从海外的REITs情况看，海外房地产一线城市的地产租金收益率在3%-5%之间，加上不动产投资信托产品的优惠政策，使得REITs的收益率通常比国债收益率高出2%以上。同时REITs的基金收入成分多元，不仅有权益收入，还有一部分是管理收入和租金收入，整体而言，REITs的收益率要比房屋的纯粹的租金高。

　　但REITs在我国的发展依然存在难点。一方面REITs落地后，还需要合适的生态环境相匹配。从微观角度来看，推行REITs还得具备优质底层资产以及持续且稳定可期的现金流。对于商业地产来说，能不能在REITs这个春风下来获得新的生机？林采宜认为主要取决于三个条件。

　　第一，政府是否出台优惠的税收政策。第二，公司型REITs在法律地位上能不能建立。第三，能否纳入设置养老金递延纳税账户从而吸引长期资金的加入。而最终，中国的商业地产REITs能不能落地最终取决于后续的政策环境和法律环境。

　　随着新格局的变化发展，商业地产运行中不同主体之间的需求、关系、组织形式都因疫情发生了或大或小的变化。在未来商业地产发展道路上，抓住机遇，商业地产仍然还大有可为。