解局 | 粤派房企海伦堡24亿加码长三角

观点地产网 粤系房企海伦堡，2019年赴港二次冲刺IPO失败之后，仍然在积极走出广东，扩大规模。

9月24日，经过3轮竞价，海伦堡以15.7亿元竞得南京雨花台区商住地，楼面价1.06万元/平方米，溢价率1.29%。

除了珠三角，长三角是海伦堡纳储的第二大区域。据招股书数据，截至2019年1月31日，海伦堡在全国拥有122个项目，土地储备总量约2370万平方米，其中珠三角占比40%、长三角18.2%、华西22%、华中12.5%。

今年以来，海伦堡多次参与长三角区域土拍，也有所获得。

加码长三角

9月24日，江苏南京集中出让6幅涉宅地，总成交价格49.5亿元，华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)、路劲皆有所获，而海伦堡以15.7亿元竞得当天出让最大地块。

出让文件显示，雨花台区板桥街道板桥市场G2地块，东至宁芜铁路，南至乐欣路，西至欢怡路，北至三山矶路，土地用途为Rb商住混合用地，出让面积5.51万平方米，建筑面积14.87万平方米，起拍价15.5亿，起始楼面价1.04万元/平方米，最高楼面限价1.25万元/平方米。

根据出让要求，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过2.3万元/平方米（装修价格另行核定），最高销售单价不得超过售价均价的110%（装修价格另行核定）。

据观点地产新媒体不完全统计，今年以来，海伦堡先后在金华、昆明、佛山、惠州、江门、南京等城市拍地，合计支出地价约67.7亿元。

其中，于长三角地区，海伦堡已斩获三宗地块，总价约24.2亿元。

4月13日，海伦堡以底价4.76亿元竞得金华浦江县1宗商住地，建筑面积16.13万平米，楼面价2953元/平方米；8月11日，海伦堡以底价3.7亿元竞得南京高淳北岭路以北、太安路以东地块，占地面积6.7万平方米，楼面价3702元/平方米。

2013年，海伦堡在上海嘉定区马陆镇主干道宝安公路与胜辛南路交汇处，开发了一个由公寓、商墅、星级酒店和商业街、超市五部分组成的城市综合体项目海伦广场，迈出了布局长三角地区的第一步。

2016年，海伦堡进入江苏市场，先后布局南京、苏州、苏州、南通、镇江等地。次年，海伦堡扎根浙江杭州、宁波、绍兴、嘉兴、台州、湖州、金华等城市。随后，不断扩充版图，进入安徽，聚焦合肥国际滨湖省府板块。

资料显示，截至2019年末，海伦堡在长三角地区覆盖超过13个城市，拥有29个不同业态的项目。

上市前景

海伦堡官网信息显示，截至2020年3月31日，拥有158个处于不同开发阶段的项目，总土地储备面积约2861万平方米，已在主要位于珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的13个省及直辖市的41个城市占据一席之地。

从海伦堡的土地储备来看，能够支持其四到五年的开发需求。

7月份，惠誉确认海伦堡的评级为“B+”，展望稳定。

惠誉指出，因实施保守的拿地政策，2019年海伦堡的杠杆率为41%，在评级处于“B+”区间的同业公司中处于较低水平。因为土储较为充足，海伦堡只需将合同销售收入的约35%-40%用于补充土地储备以保持合同销售增长，这令其有望逐渐去杠杆。

评级报告中，惠誉预计，2020年海伦堡的合同销售额将增长约5%至480亿元人民币，这主要得益于已售总楼面面积的增加——2019年该公司的合同销售额增长28%至460亿元人民币。

于2019年，海伦堡为支持快速销售周转战略而购地580万平方米。惠誉指出，海伦堡拿地成本较低。2017至2019年间，海伦堡的平均拿地成本为1929元/平方米，仅为合同销售平均售价（2019年约为10438元/平方米）的18%。

得益于低成本的土地储备，2019年海伦堡的EBITDA利润率（含资本化利息）为24%。惠誉预计，该公司土地储备的平均成本约为其住宅项目平均售价的15%-20%，这将令其平均EBITDA利润率保持在20%-25%。

由于上述原因，惠普连续第三年对海伦堡的评级为“B+”，展望稳定。

尽管如此，海伦堡2018年、2019年在港交所两次提交招股书，都失效了。海伦堡对于会否再次递交资料，在接受媒体采访时表示：“公司内部有自己的节奏，还是以公告口径为准。”

从招股书来看，2018年海伦堡在建物业和持作出售的完工物业同比增加62.81%，而2018年平均预收账款同比增加42.35%，从去化指标“存货/平均预收账款”来看，由2017年的1.98增加至2018年的2.26，去化压力增大，去化速度较慢。

也就是说，海伦堡土地储备尚属充裕，但并不能实现“高周转”，这也促使其需要靠融资来进一步扩大规模。

2020年1月，海伦堡增发2.5亿美元高级无抵押债券，利率为12.25%。招股书中，海伦堡2016年至2018年的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%和8.8%，而今年这笔高利率的境外债，或意味着海伦堡的融资成本又攀升了。

解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。