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聚焦房企降负债①丨华侨城的降负债之路难在哪?

2020-09-25 08:04:52 和讯房产  刘宝丹

 

“千方百计增加现金流,各单位‘一把手’要集中精力亲自抓去化、促回款、降负债。”日前,华侨城集团官方挂出一则《华侨城股份经营班子召开落实央行“345”新规专题会议,段先念出席会议并提出工作要求》的文章,表现出强烈的降负债需求。但奇怪的是,该文章随后就被删除。

这一系列操作不免让外界感到疑惑。在此前对“三道红线”的相关公开报道中,在恒大、融创、绿地等12家被约谈的房企里,华侨城赫然在列,是销售规模最低的房企。

而自8月20日住建部座谈会过后,华侨城的股价已由7.38元跌至6.79元(截止9月24日收盘),跌幅约7.99%。

根据华侨城2020年上半年的财报数据,华侨城剔除预收账款的资产负债率为71.52%,净负债率为111.24%,现金短债比为1.06,比照“三道红线”的要求,华侨城触及两条红线,这意味着华侨城的有息负债规模年增速不得超过5%。

数据来源:国泰君安证券

一路高涨的负债

根据财报,截止2020年上半年,华侨城短期借款281.08亿元,一年内到期的非流动负债79.09亿元,短期债务总计360.17亿元,对应的货币资金余额为 384.68 亿元,也就是说,现金刚好能覆盖短债。

华侨城的财务健康情况在百强上市房企中仍处于靠后位置,根据和讯网房产独家发布的《2020上半年百强上市房企财务健康榜单》,在有数据可查的房企中,华侨城排名倒数第8,该榜单是根据净资产负债率、有息负债规模环比增速(较2019年底)、现金覆盖比率三个维度进行平均加权得分,计算出排名。

华侨城以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位,以文化旅游、房地产为主营业务。

2017年,房地产行业迎来全国性最严限购,被普遍认为是房地产下行周期的开始,但同年,华侨城开始进行规模化提速。从2016年签约面积37.07万平方米,到2019年销售252万平方米,华侨城的销售规模增长了约6.8倍。

规模增长的同时,华侨城的债务也在不断飙升。

华泰证券研报显示,华侨城的净负债率从2017年开始一路飙升,直至超过100%;华侨城的短债覆盖率则逐年下降,按照行业标准,1.5以上最为稳妥,不过根据“三道红线”,现金短债比的标准是1,华侨城处于接近触线的水平。

数据来源:华泰证券

经营现金流净额持续多年为负

根据财报,2020年上半年,华侨城实现营业收入 171.08 亿元,同比下降 3%。房地产和旅游的营收占比分别为40%和58%,其中,房地产营收68.89亿元,同比减少42.09%,旅游营收99.49亿元,同比增加73.79%。

数据来源:企业财报

此前,有媒体质疑华侨城旅游营收和实际情况不符,根据财报,华侨城的说法是报告期内,经营业绩较去年同期有所下降的主要原因是疫情影响,公司旅游板块中的景区和酒店业务仍未至恢复上年同期水平。

财报还显示,华侨城旗下共有 21 家景区、25 家酒店、1 家旅行社及 2 家开放式旅游区,共接待游客 829.7万人次,为去年同期 47%的水平。在这样的情况下,华侨城旅游业综合行业的营收还能保持73.79%的高增长,实属不易。

对此,一位不愿具名的资本人士表示,这可能与华侨城的财务分类有关,华侨城的旅游业务没有具体的细分,实际上,里面也包含了一些商业综合体项目,这些业务在上半年结转较好。

不过,即便如此,根据和讯房产独家发布《2020年上半年上市房企经营能力榜单》,上市房企的整体营收增速28.9%,虽然处于近三年的最低水平,但仍维持增长,华侨城无论是地产业务还是整体的营收表现,都远远落后于行业。

利润方面,2020年上半年,华侨城实现毛利额 93.1 亿元,毛利率为 55.3%,分别较上年同期减19%和降低 10 个百分点;利润总额 29.19亿元,同比下降 29%;每股基本盈利 0.2606 元,同比下降 24%。

现金为王,在遇到疫情黑天鹅时尤其如此,但华侨城上半年的经营活动现金净流量为-95.95 亿元,较上年同期增加负数10.5亿元。和讯房产查阅财报发现,除2016年以外,华侨城经营活动产生的现金流量净额多年来一直为负数。

数据来源:财报,单位/亿元

对于现金流方面的未来规划,华侨城在回复调研机构时表示,公司两大业务板块房地产及旅游综合项目前期建设周期长,现金流分布不均匀,流入与流出不具有同步性,导致近几年财务报表列示的经营活动现金净流量为逐年下降的负值。

另一方面,华侨城进入快速发展阶段后,获取了较大体量的优质地块,导致经营性活动现金流净额有所下滑。华侨城表示,如果刨开新项目拓展支出,近三年运营性现金流量均为正值。

努力实现年度经营现金流回正目标,这是华侨城2020年最重要的目标,也是降负债最基本的路径。

华侨城的负债能降下来吗?

华侨城的经营现金流是否能回正,现在言之过早,当务之急是提交降负债方案。

根据媒体报道,被约谈参会的12家房企需要在9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。华侨城的降负债决心显然也比较坚决,明确表示要千方百计增加现金流。

对于负债率指标,在融资收紧之前,华侨城就曾表示会通过提升存货周转速度和项目去化速度加快资金回流,这也是最有效的降负债方式。

对于下半年的打法,华侨城表示要积极探索各种创新模式,如加快项目开发节奏、寻求合作开发等,推动项目开发、销售及回款。不过,从目前来看,华侨城的周转能力似乎一般。

根据财报,上半年华侨城累计实现签约销售面积 142.51 万平方米,增速达74%,这原本是比较亮眼的数据,然而,与其相对的销售额却出现下滑,华侨城上半年实现签约额 316.64 亿元,同比降低 10%。

在业内人士看来,销售面积增加与签约金额下滑形成鲜明对比,意味着华侨城的销售价格出现下滑,一方面,这与华侨城的下沉战略有关,近年来华侨城开始布局低能级城市,另一方面,项目操盘不是华侨城的强项。

对于降负债来说,华侨城的真正优势是土储,在2019年财报中,华侨城表示,公司年内累计获取土地 47 宗,其中28个项目以底价摘牌,有效降低了资源获取成本。

根据财报,华侨城2020年上半年新获取土地项目14个,对应建筑面积642万平米,新增土地总价221.8亿。截止2020年上半年,华侨城累计土地储备2802万平方米,对应建筑面积5283万平方米。

和讯房产计算发现,以2019年252万的销售面积为参照,华侨城的土储面积是销售面积的21倍,非常充足。

上述资本人士表示,对华侨城来说,短期降负债也许不难,华侨城凭借资源优势以低价拿了大量土地,可以通过出售项目来快速回款,而且获得不错的股权收益,实际上,过去几年,华侨城已经陆续与华润、融创、万科这样的房企进行联合开发。

不过,亿翰智库认为,从华侨城的“旅游+地产”的经营模式来看,其获取土地的占地面积很大,后续投资开发成本较高,且对当地的人口流量也有较高的要求。“旅游+地产”模式在低能级城市的推广可能面临一定的不确定性,需密切关注后续华侨城在二三线城市的运营情况。

2020年上半年华侨城新增土地情况

数据来源:企业财报

也许,报表上的负债可以通过很多方式降下来,但华侨城的经营能力还需要时间去打磨。

 

(责任编辑:徐帅 )
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