资色·评级 | 标普：因扩张有纪律性且财务管理审慎，景瑞控股的评级展望调整为稳定，“B”评级获确认

　　•我们认为，景瑞控股有纪律性的业务扩张将控制其财务风险并使其信用状况稳定。

　　•该中国房地产开发商拥有良好的过往再融资记录，以及经证实可靠的资金出境渠道，从而减轻其大规模的境外再融资需求。

　　•2020年9月28日，标普全球评级将景瑞控股的评级展望从负面调整为稳定。我们确认该公司的长期主体信用评级为“B”，并确认其优先无抵押债券的长期债项评级为“B-”。

　　•稳定展望反映我们认为，未来12-24个月景瑞控股将保持审慎的财务管理并解决其大规模境外债务到期问题。

　　香港，2020年9月29日—标普全球评级9月28日宣布，对景瑞控股有限公司（景瑞控股）采取上述评级行动。

　　将展望调整为稳定反映我们认为，未来12个月公司进行大规模购地从而令其资产负债表过度承压的风险有所下降。这缘于景瑞控股有意愿在融资环境收紧的情况下放缓其增长目标。我们预计，公司在过去12个月内稳定补充的土地储备将支撑公司未来两年的合约销售额。

　　我们认为，温和的增长意愿、审慎的财务管理以及可靠的境外融资渠道将支撑景瑞控股的财务指标在未来12个月内保持稳定。2019年公司的杠杆率下降速度快于我们的预期，其债务对EBITDA比率从2018年的8倍降至6.3倍，这缘于公司的收入结转改善及经调整后的债务总额下降。2020年公司用现金进一步偿还部分境外债务。

　　鉴于开发商的融资环境收紧以及景瑞控股的规避风险取态，其不太可能在未来12个月内大幅增加债务规模。我们预计，景瑞控股会将40%的合约销售额用于补充土地。因此，我们预计公司未来12-24个月的穿透式债务对EBITDA比率将稳定在6倍左右，低于评级相近的其他房企。鉴于此我们在可比评级分析中给予其1个级别的提升。

　　因7月和8月的销售额上升以及第四季度将大量推出新盘，我们预计，景瑞控股将实现2020年250亿元人民币的合约销售目标。随着疫情过后一二线楼市趋稳，景瑞控股的业务状况有望从上半年放缓的局面中恢复。景瑞控股的土地储备（包括96%位于一二线城市的可售货值）也将支撑我们的预期，即2020年的销售额将保持稳定，2021年将实现个位数增长。

　　由于公司今年在境外市场波动的情况下展现了自身的再融资能力，我们认为景瑞控股将能够解决境外债务到期的问题。另外，景瑞控股拥有通畅的资金出境渠道；3月份其曾将约15亿元人民币转移至境外。用境内资源偿还债务尽管不是公司管理层的优先选择，但若在境外市场不足以支撑新增发行的情况下将为公司提供一定流动性缓冲。

　　尽管如此，我们认为景瑞控股对境外债务的依赖程度在过去几年有所增加，导致其面临更大的再融资需求。该公司对美元债券较高的敞口（截至2020年6月占其债务总额的47%）使其面临境外融资波动的风险。其即将到期的境外债务包含将于2021年4月到期的3.5亿美元债券以及将于2021年10月到期的2亿美元债券。

　　景瑞控股较小的规模和土储面积使其在面临经营或市场更大波动时的缓冲空间有限。公司当前的土储能够支撑2年左右的发展所需，和其他可比房企相比处于较低水平。尽管景瑞控股当前的现金余额足够覆盖短期债务，但若其采取更加激进的增长和收购方式可能会令公司的流动性状况承压。

　　公司拥有人民币64亿元商业地产（主要是位于上海和北京的办公楼及住宅公寓）及15亿元可售投资以在必要时支撑其流动性。但是，我们未将任何资产处置纳入我们的基本假设及流动性假设中。

　　稳定展望反映我们认为，景瑞控股将保持审慎的财务管理及温和的增长偏好，从而使其财务指标在未来12-24个月保持稳定。我们还预计，受公司境内现金余额较高、在境外信用市场的过往记录较好以及现金出境渠道畅通支撑，公司将能够解决大规模境外债务的再融资问题。

　　若景瑞控股2020和2021年的应占合约销售额低于我们120亿-130亿的预期水平，我们就可能下调其评级。

　　若公司的杠杆率恶化从而使其未来12个月的穿透式和并表的债务对EBITDA比率不能保持在8倍以下，或其并表EBITDA对利息覆盖倍数低于1.5倍，我们也可能下调其评级。若景瑞控股的收入或利润率大幅低于我们的预期，表示其业务经营状况进一步恶化，前述情况就可能发生 。

　　未来12个月公司获得评级上调的可能性有限。若公司的规模和盈利能力显著提升，且穿透式和并表的债务对EBITDA比率持续保持在5倍以下，我们就可能上调其评级。