质造·深度丨北京写字楼空置率创十年新高，为何外资还持续看好？

疫情之下叠加较高的供应量，北京写字楼受到重挫。

9月28日，戴德梁行发布《2020年三季度北京写字楼市场报告》（以下简称为“报告”）显示，北京全市及五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2%，均创十年来历史新高。

不过，虽然短期表现不好，但北京写字楼市场长期还是非常乐观，尤其，外资持续看好北京写字楼市场，机构认为，未来对北京写字楼起决定性作用的是TMT和金融行业的迭代更新。

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金融街租金环比降幅2.8%

报告显示，北京全市及五大核心商圈市场租金虽延续了年初以来的下调趋势，但降幅较二季度有所收窄，分别环比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。

值得关注的是，为了提高商圈间的竞争力和避免现有客户流失，租金水平位居全国之首的金融街(000402,股吧)商圈本季度继续调整，租金环比降幅为2.8%。

报告还显示，三季度，位于东二环的兆泰国际中心AB座如期入市，为北京写字楼市场带来约12.0万平方米的新增供应，拉动东二环本季度空置率环比上升8.9个百分点至15.7%。

不过，虽然北京写字楼整体空置率较高，但新兴商圈表现却逆势上扬。

报告显示，三季度，北京全市季度净吸纳量为85,292平方米，环比上涨138%，其中96%位于新兴商圈，如银河证券新租位于丽泽的青海金融大厦约40,000平方米的办公空间；华米科技新租位于上地的中关村(000931,股吧)壹号约6,000平方米的办公空间，最终带动本季度新兴商圈空置率环比下降1.5个百分点至29.7%。

对此，戴德梁行北区企业服务部及写字楼部主管廉峰哲表示：“在经济复苏的推动下，本季度租户的新租和搬迁需求进一步回升，尤其是位于租金水平相对较低的丽泽、上地等新兴商圈。”

数据来源：戴德梁行

回看今年以来北京的写字楼市场，一季度全市写字楼市场净吸纳量降为负值区间，为-36,782平方米，二季度，净吸纳量有所好转，为35,800平方米，但上半年总量仍为-982平方米（核心商圈 21,881平方米，非核心商圈-22,863平方米），三季度，北京全市季度净吸纳量为85,292平方米，由此可见，北京写字楼市场正加速恢复。

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外资持续看好北京写字楼市场

虽然写字楼市场低迷，但北京今年却出现价格较高的大宗物业交易，比如，LG双子座大厦以80亿元出售给新加坡政府投资公司(GIC)。

CBRE世邦魏理仕认为，LG双子座大厦位于北京中央商务区，长期以来积累了市场口碑和影响力，但其租金低于区内可比项目平均水平，投资者对项目写字楼部分的租赁策略调整和对底商区域的的改造，有助提升整体租金收入。

除了LG双子座大厦，还有德国投资者Universal Investment和BVK收购嘉铭奥森产业园，以及刚刚成交的颢腾资本联合AEW和GIC收购悦秀城项目。据CBRE世邦魏理仕数据显示，2020年前三个季度连续有境外投资者达成重大交易，截至今年8月，外资投资额总计已接近150亿元。

CBRE世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚表示：“在今年新冠疫情和供应高峰叠加影响下，北京物业投资市场在长期所处的卖方市场中出现一段短暂的调整期，为投资者尤其是境外资本布局北京市场创造了难得的机遇。”

CBRE世邦魏理仕建议，投资者可以从蓝筹、周期、成长以下三种策略切入新周期下北京写字楼的投资机会。

蓝筹——核心区域的地标或高品质项目：此类项目对于高端租户选址的不可替代性和中长期的稀缺性将支持价值的长期稳健增长；

周期——成熟非核心区域或核心区域外围的高性价比项目：此类项目租金弹性较大，在近来的市场挑战下普遍采取更为灵活的租赁策略，但随着市场基本面企稳，其对兼顾品质和租金的租户日益彰显的吸引力，将引导价值回归；

成长——新兴区域新落成项目：这些区域因基础设施或商务氛围尚未完备，其新落成项目尽管物业条件可与核心区域高品质项目媲美，当前需求和价值表现仍受到抑制，但随着成熟区域的可租面积逐步回落，重点新兴区域将成为外溢需求的主要落脚点，成长潜力将逐步释放；

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TMT和金融行业将主宰写字楼市场？

新冠疫情爆发叠加罕见的供应高峰影响，让很多投资者对北京的后市发展和投资逻辑产生疑问，那么，这次疫情究竟会给北京写字楼市场带来什么样的影响呢?

为了研究这个问题，CBRE世邦魏理仕追溯到十二年前，也就是北京上一次市场情绪出现类似波动的2008年金融危机，该机构认为，北京写字楼短期由供给驱动需求，但中长期，北京写字楼将回归稀缺常态。

CBRE世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示：“08年金融危机和今年的新冠疫情两大事件恰好都发生在北京写字楼市场历史上两大供应高峰期的中段——2008年和2007年分别为历史新增供应量的最高和次高年；2019年紧随其后，而2020年全年新增供应也有望跻身历史前五，短期内对市场去化造成了一定压力。”

CBRE华北区董事总经理刘焕丽表示：“中长期看，作为国家的政治、科技创新、国际交往和文化中心，北京新增办公需求将得到高端服务业发展的有力支撑。北京第三产业从08年前后’高速发展’到当前及未来’高质发展’的转变，也意味着办公空间升级将在中长期租赁需求中唱主调。”

值得注意的是，北京在2008年集中交付了大量地铁、公共配套等基础设施，从而为奥体和望京两大商务区日后的崛起奠定基础。2019-2022年，北京市政府新址、大兴国际机场、环球影城、冬奥场馆设施以及多条城轨、地铁的开通，又为丽泽、通州、首钢园等又一批新兴区域注入活力，租户和投资者的视野都将进一步向外延伸。

对于支撑北京写字楼市场的产业，CBRE世邦魏理仕认为，TMT和金融行业的迭代更新将对未来北京写字楼需求动能起决定作用。

一方面，北京在CBRE世邦魏理仕去年发布的亚太科技(002540,股吧)城市排名中名列榜首，在胡润研究院最新发布的2020全球独角兽榜中，北京更是坐拥93家独角兽企业成为全球城市之首，这些企业自身及上下游企业的集聚和扩张已成为全市租赁市场的主导力量。未来集成电路、软件开发、人工智能、物联网、云计算、企业端技术服务等领域将成为新兴租户力量。

另一方面，长期来看，资管新规引导资管行业回到主动管理、产品净值化的导向，以及政策对资管行业外资进入门槛大幅度的放开，都将推动金融行业的转型和增长、国内大型成熟金融机构持续高质量的扩张、以及外资金融机构办公需求的回升。在选址上，由于对和中央监管机构沟通的需求日渐突出，以及强大的租金承受能力，金融机构租户更趋集聚于成熟区域。