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上海为什么这三个地方空置率最高

2020-09-22 08:06:20 和讯房产 

本文转载自公众号:“真叫卢俊”

一般来说,人气高的板块,空置率应该会比较低

所以,当我看到上海商务区空置率前三的3个区域的时候,还是有点吃惊的

一般意义上来说,核心商务区的空置率的正常水平一般在15%左右,今年即便是受疫情影响,这个数字也在围绕15%上下波动,没有呈现太大波动

所以整体经济形势还是稳稳的,那纵向比较,哪些商务区空置率较高呢?

数据来源:克而瑞资管

在我们的印象中,大虹桥概念一直很热,很多盘未开先火,虹庐湾认筹高达259%,有钱也可能买不到房

前滩也是,前滩晶萃名邸认筹率314%,直接问鼎2019年新盘认筹最高记录;今年北外滩也开始被房企“围攻”,平均拿地溢价率近25.86%

很难想象,大虹桥、前滩、北外滩,这三个目前上海最火的板块,写字楼的空置率排前三,要知道空置率和房价几乎是负相关

数据来源:第一太平戴维斯&安居客

所以,买在这几个板块,或者是周边的小伙伴,该担心了吗?

别着急,需要一点时间

其实,真的不用担心

从外滩、陆家嘴(600663,股吧),再到金桥、张江、漕河泾,没有哪个商务区、科技园的空置率哪个是一下就从100%,降到15%的

就像经济发展的量级需要一级一级往上爬,空置率数据的逐渐走低,也需要一个过程,比如漕河泾

漕河泾开发全景

1986年9月26日,漕河泾微电子工业区正式开工建设,大概2009年,空置率就来到30%多

到2013年三季度,漕河泾的空置率直接来到3.9%

从100%到30%,漕河泾用了23年,从30%到3.9%,漕河泾只用了4年时间

张江也是,成立于1992年,到2014年,降到10%,再到2016年,就降到了5%

张江高科园区

也就是说,它们跟人类的婴幼儿时期一样,需要成长,而时间,就是成长所需要的代价

反观大虹桥、前滩、北外滩,这三个板块,大虹桥商务中心区,是2009年5月11日开始被推动落实的,今年刚满11岁

2015年9月,前滩核心区招商完成,将成南上海商业中心,但前滩这个概念,2012年就出现了,所以满打满算,前滩也才8岁

北外滩规划就更年轻了,去年7月规划方案才出炉,所以,现在这三个商务区的空置率高是必然的

因为它们才刚起步,还是十年前的陆家嘴、漕河泾、张江。而且可以预见,未来,它们空置率走低也是必然的

因为我们也看到了有很多区域成长的“助推力”——这三个区域的利好因素,正在被释放

很多利好,正在被释放

总的来看,作为新兴商务区,大虹桥、前滩、北外滩本身就很有发展活力

而这些发展活力,不会平白无故的出现,这背后,都有规划的推动、基建的落地,而这些就是大虹桥、前滩、北外滩未来发展路径上的利好

比如大虹桥,落在长三角一体化发展规划的西向门户上,交通基建方面,除了已有的虹桥机场、轨交2号、17号线

未来虹桥商务区还规划了3条轨交线路:13号线的延伸;1条南北向市域铁路嘉闵线;1条上海机场(600009,股吧)快线

而且,这些轨交线路都围绕着大虹桥,或者从大虹桥出发,同时这些轨交对内和市区地铁相连,对外和城际铁路联通

形成了一个十分联动的交通网络,这也是为什么大虹桥能被描述为“引领长三角一体化发展的重要引擎”

地理区位因素决定了它的战略地位,交通基建是它未来进一步变强的资本之一

前滩,和北外滩都是滨江板块,而且两个都属于核心滨江资源带

前滩的自身条件非常优越,被轨交6、8、11号线环绕,一座卢浦大桥+3条隧道(未来还将建新过江隧道),交通十分便利

其他配套,像东方体育中心、前滩中心、企业天地、北美中心、友城公园等商务中心和配套都会一步步落地

前滩本身的规划能级,是和徐汇滨江、世博园区、虹桥商务区划等号的,这里未来也将成为各类跨国企业总部的集聚地

所以未来的前滩,可能和现在“长”的又有点不太一样,潜力十足

最后说说北外滩,它和陆家嘴、外滩形成上海市区新的“黄金三角”,从去年7月规划出炉开始,北外滩就被众多房企盯上

前几个月的土拍就足以说明这里的地有多热

而且,今年以来,我们也看到,北外滩的拆迁工作已经进入收尾阶段,这意味着未来北外滩的发展肯定不会像普陀真如板块等区域一样,被拆迁延误发展时机

而且,就算空置率高,这3个区域的房价一直都是稳步前进的

翻看这三个区域的二手房成交均价的波动

可能很多人会猜想,高空置率会不会影响房价波动,但其实并没有

上海的房价体系,应该是环沪城市,乃至全国范围来看,为数不多的健康城市之一,房价一直都在稳步提升

不管空置率如何如何,这三个区域所在的板块,均价波动都很小,比如火爆的前滩,它的二手房均价波动幅度,也没有超过3%

数据来源:安居客

土地市场很热的北外滩,波动幅度也没有超过2.5%

数据来源:安居客

稳定,是市场长久发展的最大利好

而这样的利好,在上海这座城市是一直具备的,所以无论空置率数据怎么被解读,其根本的发展逻辑并不会受影响

况且,我们也看到今年大的经济环境很包容

从今年上半年开始,为了刺激疫情后经济,我们看到货币政策整体变宽松了一些

轻微通货膨胀,也可以让市场变的比以往更包容,所以我们才能看到土地市场的溢价率又回到了上海各大房企面前

看好北外滩

如果你问我最看好这三个板块中的哪一个?

今年以前我还还真说不上来,但是今年以后,我更看好北外滩

从房企拿地的饥渴度,我们也多少感知到了一些北外滩未来的发展能级

近大半年可能大家也发现了,围绕北外滩的动作很多,周边以往主打自家配套的住宅项目,也开始主打北外滩这个概念,同时各大房企也开始“围攻”北外滩

房企就像海里的鲨鱼,就算一公里范围内有一滴血,它都能闻着味过去,当很多人还对北外滩云里雾里的时候,各路房企已经杀到了这里

招商、金隅、恒大,分别以28.4%、38.3%、10.87%的溢价率,拿下了北外滩相关地块,为什么都这么看好北外滩?

从北外滩的规划来看,共计840万方体量的规划内容,这相当于要建另一个陆家嘴,根据规划:

北外滩核心区规划了480米、380米、300米三座新地标建筑物,这三座建筑将与陆家嘴“三件套”隔江对望

说的浪漫一点,未来北外滩,将和外滩、陆家嘴,组成上海新的黄金三角,进一步打造整体感强的天际轮廓线

很诱人的一点是,北外滩涨起来,似乎只是时间长短的问题

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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