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“三道红线”之下的房地产风险

2020-09-30 08:53:40 和讯名家  朱罗纪公众号

我们每天都要处理大量信息,有些信息属于市场的噪音,有些却必须要认真研究。

“三道红线”到今天有1个多月了,这期间陆陆续续发生了一些事情。其中最有代表性的是这几日的恒大风波。就1300亿战投这个,我之前也私下表达了不太担忧的看法,今日有了转机。

但我更担心的是“三道红线”,如果说战投是个紧要事,那三道杠可是长期横亘在恒大脑袋上的滚木。吃瓜归吃瓜,但这是非常严重的。我打个比方,恒大现在的状态,就好比是打王者荣耀时,你跑到防御塔后面吃了个血包,回了一丝血,但是回血没回城,你依然非常危险。

第三件事,是今天媒体爆出的房贷收缩——监管层要求控制房贷规模,大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

再叠加之前严查经营贷违规流入房地产。大致可以画出明确的一条线:疫情之后,关于房地产的金融政策,在快速而剧烈的收缩

具体来说,可以有三点判断。

1、说明了监管层不想金融资源过度流入房地产,挤压其它行业的生存空间。进而展示了,决策层对“房住不炒”的捍卫态度并没有改变。这一点,我们一再的重申了多次。在很多观点讲放水的时候,我也没有改变过“房住不炒”的判断。

2、说明了中国房地产企业的集体风险比想象的大。三道红线以来,媒体陆续发布、总结的房地产企业负债,以最重要的净负债率来看,恒大、融创、绿地都超过150%,15家以上货币短债比不到1,恒大有息负债超过8000亿。

我个人之前一直有一个看法:中国房地产的泡沫风险,供给端要超过需求端。因为从住户部门的杠杆率看,我们距离美国次贷危机还很远,但是供给端看,房企的负债规模、负债率实在太令人恐惧了。净负债极高的房企巨头,随便哪一个出问题,都可能是“中国的雷曼”。房企高负债的形成有长期、深远的发展过程,但是今天的监管,是非常有必要的。

3、监管层对“收贷”的举措力度,近年罕见。在我印象中,自2003年以来,从来没有过比“三道红线”更猛烈的约束政策。可能上一个比它更猛的政策是1992-1993年的中国房地产“断贷”,那一次在全国各地造成了大面积的烂尾楼,海南、惠州,有些烂尾楼现在还没有处理完。相形之下,这一次不是“断贷”是“收贷”,而且分为“345”管控,更加科学,不像原来那么粗暴了。但是,一下子推行下来,很多房企一定是会非常难熬的。

郁亮最近公开说,“三道红线”是游戏规则的重大改变,堪比2002年的土地招拍挂改革,所有的企业一夜之间“再次来到了同一起跑线”。这个说法,只要你对房地产有所了解,去认真研究过三道红线,是不会不认同的。

由此,对我们普通的买房人来讲,需要搞清楚这个风险将会怎样传导到房地产市场,并调整我们自身的行为。

从供给端角度,我们要明白,在中国,房地产金融政策对房企的冲击是致命的。

用金融政策来调节房地产,一般是两个做法,一个是总量政策(筒子政策),一个是利率政策。但是相比与后者,前者更威猛,更立竿见影。原因在于,中国的房地产企业高度依赖间接融资——就是向银行贷款,而不是股市债市直接融资。所以,房地产出问题,冲击到的首先就是银行系统。如果要调整它,也是首先控制银行贷款,你贷不到款或者贷不到那么多钱,企业的发展速度就会降下来,风险也会下来。如果这时候再来个加息,那就更致命。

间接贷款,这一点,我们和当年的日本是一样的。日本后来的房地产倒了,直接原因就是因为采取了太过严厉的筒子管制和持续加息,两头一起上,搞坏了。

“三道红线”的政策目前还不太清楚什么时候全面推行,但对于房企而言,那已经不重要了,因为是早晚的事儿。所以,我们相信,从9月开始,所有的房企都开始调整企业策略了,这个策略的唯一目标就是快速降负债。按照要求,三条线全踩,以后不能再增加新债。在目前房企的发展模式下,这意味着控死了房企的增速。

在那些不怎么踏线的企业里,我真正觉得厉害的,只有两家:万科、龙湖。他们比别人厉害,并非是厉害在负债率控制得比别人好,而是厉害在这两家公司是非常恪守纪律的。如果你的负债率低1年没什么了不起,这两家难在一直都非常稳健。

从企业的角度,我们相信,接下来一定会出现非常明显的洗牌。夸张一点讲,之前凭借“三高”模式怎么起来的,可能现在都要怎么掉下去。如万科所言,三道红线,的确结束了“金融红利”时代。未来是个什么时代,我们还不知道,我希望是一个“三好时代”——“好品质、好服务、好信用”。但这个过渡期,一定会持续很多年,不可能说改就改的。

短期看,上市房企一定会使用很多办法来降负债,最主要的途径也许是下面一些:

1、积极销售,提高回款率。那种捂盘恐怕是不划算了,卖房子收销售款,这是最根本、最快的还债途径,在比较好的城市,房子一点也不难卖。我跟朋友开玩笑说,现在开发商比以往任何时候都更在意回款率,回款就是爷。

2、降低开发速度,减少拿地。三道红线之下,房企是很难再囤地了。库存的土地会降低开发速度以减少投资成本,并且会减少拿地。比如恒大不是减少拿地,而是要每年净减少上千万平米的土地储备(我认为他们这个力度还会增强)。这个情况下,土地市场很有机会淡下来,土地的拼抢会减弱,地价增幅会显著减缓,对于房企必须要承受的昂贵的土地成本来说,是个好事。

3、出售资产。出售资产是又一条快速回笼资金、降低负债的途径之一,三道红线之前,恒大就已经开始出售大量的商业资产了。今天得到一些消息,又有一家大型房企准备大规模出售资产。这给稳健型的房企提供了机会。

其它还有,比如说,增加股权融资,引入更多的合作伙伴,平摊风险等等。总之,这一关要熬过去,落到不同的企业身上,会有不同的效果。

从需求端角度,“三道红线”会经由供给端的影响,怎么传导到普通的房地产市场?

肯定不是那么简单的说:三道红线冲击开发商,要大降价了。不会是那么线性的传导,如果开发商负债太多,实在爬不起来,降价也没有什么用,你也不敢买。

在不同能级的城市、针对不同的项目,开发商显然会做出不同的销售策略。比如说同样是一家深陷高负债的开发商,在深圳、杭州这种限价抢房的市场,它也极有可能不会降价,开盘能卖完为什么要降价呢?而在一些较差的城市,可能它降价你也不会去。所以说,对于这个,先不要抱有太多“捡便宜货”的期望。

真正逼迫开发商在好的城市也展开降价的市场,一定是出现在监管层针对个人住房贷款也展开“收贷”乃至加息的状态下。之前有同学问我,现在买了房,未来需要防止什么样的风险,就是这个风险。

和上面说的一样,三道红线以及开发贷款的收紧,可以说完全锁死了房企的高杠杆能力,而个人住房贷款的收紧,也是一样的效果。当它放松贷款的时候(比如疫情期间),等于是放大了需求(原来因不能贷款而被迫放弃购房的人群可以入场),而降低了利率又刺激了买家的借贷欲望。大量的需求入市,就会推高房地产价格,可以很夸张(比如今年以来的深圳楼市)。

但是反过来,当初你是怎么享受到放松的好处的,也要承受它是怎么“抽贷”的坏处。现在看,这个情况还没有发生——大规模的个人住房贷款限制政策没有出现,利率也没有任何迹象上升。

但观察监管层对房地产企业的雷霆动作,我认为,有必要再次重申我们一直以来的纪律:远离高杠杆。这是我自开号以来任何时候都非常郑重的提醒,也是买房纪律里最重要的一条。不会因为市场好我们就高杠杆,这样我们也不会怕市场差。这一点,是我从万科、龙湖这些非常优秀的企业经营策略里长期摸索借鉴来的。

此时此刻,我认为,个人也是时候认真考虑一下自己的安全边际了。房地产企业的玩法显然要大变天,普通买房人买房的思路,同样要改变。那种还是老想着玩高杠杆、快进快出博取暴利的想法,很有可能会死得很惨(最近一位以玩高杠杆著称的房地产大V被全网封杀,我相信是在传递一些信息,在此也提醒后台的小伙伴们)。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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