中小房企效率样板：上市2周年，大发地产去杠杆后持续实现高增长

　　中期业绩会已经过去一个月有余。内房股价走势参差不齐，先涨后跌的企业不少，连续阴跌的也有很多，价格始终围绕一定价位段上下波动的也不乏企业，只有类似大发地产（HYK6111）这样的少数内房股在业绩会后一路向上，从业绩会发布当天收盘的5.32港元/股，一路冲高至6.5港元附近，无论是动态市盈率、静态市盈率，或是市净率都显著高于其他的内房股。市场因此关注到了大发地产这家企业。

　　数据显示，截至2020年9月30日，大发地产已实现合同销售金额约为200.98亿元，较去年同期上升59%。自2018年10月成功登陆港交所以来，大发地产在港股市场已经鏖战2年时间，是那一批上市的房企中股价表现最好的。那么，为什么投资者这样看重大发地产，这支内房股又有着怎样的特质呢？

　　销售业绩增幅领先于同行

　　对多数的投资者来说，大发半年业绩让他们最深刻的，还是企业的销售业绩增幅。2020年上半年，大发地产合同销售额约112.08亿元，同比增长58%；合同销售面积约80.1万平方米，同比增长36%；合同销售均价13996元/平方米，同比增长16%。在克而瑞发布的《2020上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，大发地产荣获全口径销售额排行榜第87位。

　　受到疫情影响，今年上半年绝大多数的企业销售额增幅都很少，上半年行业总体的销售额甚至较去年同期下降了5%。在这样的背景下，大发地产所取得58%的销售额增幅，领先于绝大多数企业。

　　根据和讯房产统计，截止6月30日，A股及H股所有百强房企中，仅中交地产(000736,股吧)一家在销售业绩增幅上超过了大发地产。

　　销售业绩的大幅增长，带动了规模的快速扩张。大发地产总资产规模约335.67亿元，同比增长21%；总权益约72.15亿元，同比增长28%；持有总现金约57.93亿元，同比增长23%。

　　因为现金的大幅增长，财务也变得越来越健康。中报数据显示，截至2020年6月30日，大发地产2020年上半年净负债率下降至约71.7%，降负债效果显著，现金对短债比维持在1.2倍。

　　良好的财务，帮助大发地产在资本市场实现了更高的信用等级。穆迪重申大发地产国际信用主体评级B2，展望维持稳定，并荣获“稳健经营企业奖”、“ 2020中国上市房企百强”、“2020中国房地产上市公司综合实力70强”、“2020中国上市房企风险控制能力十强”、“2019金港股最具价值地产股公司”、“中国综合实力投资控股企业奖”等重磅奖项。

　　组织改革：提升效能

　　在同行业绩下降之时，大发地产为什么可以实现业绩高增长，进而带动财务健康指标的全面优化？来自业内的声音是，这和效率有关。

　　9月25日，万科集团董事会主席郁亮在媒体交流会上称,未来房地产行业将进入“管理红利”阶段，所有的房企都将归零。这个观点标志着房地产管理红利时代，发令枪正式打响。

　　但对大发地产来说，向管理要红利，其实是早在多年前就已经开始做的事。大发地产有一个“6611项目运营管控体系”，以项目为核心，贯穿全生命周期，聚焦经营目标，确保过程管控，以实现企业快速高效运营，提高资金利用率，提升抗风险能力。

　　为此，大发在布局战略、组织架构、产品线、营销环节，不断通过创新、提升效能。

　　大发地产对组织架构进行重组变革，完成区域的合并与升级，“精总部，强区域”，提高组织抗风险能力、提升组织效能，聚力再发力。

　　经过组织架构重组变革，大发地产调整为6大区域公司，优质资源得到重组，区域力量日趋集中，从而提升组织抗风险能力，提高组织效能。

　　大发地产重视内部培训，设置了包含A&D学院、运营学院、工程学院、营销学院在内的专享培训学院，助力员工职业发展。TG100训练营和双星训练营持续发力，把人力培养成管理教练，提升管理能力，从而提升组织管理效能。

　　产品力持续升级

　　运营的高效率最终还是要通过产品、营销、投资等环节予以落实。

　　2020年上半年，大发焕新四大产品线，升级“4大悦居体系”，打造24悦爱社区，构建起了多维立体、全龄化的生活空间，并实现了首个互动式线上品牌发布会，将热爱融于社区生活，发布全时全龄悦居住区——24悦爱社区，并升级四大产品线：璞悅、熙悦、融悅、铭悅，以情景体验、感知、参与及服务为设计原则，将“8大悅情景体系”迭代升级为“4大悅居体系”。

　　在疫情期间，大发地产又利用网络平台建立线上触点，借助今日头条、安居客、搜狐等线上平台拓客，与易居乐农、京东跨界合作，整合线上线下资源实现营销动作全覆盖，建立并发布案场标准化服务体系——悦爱服务。一站式购房服务平台——YUE+系统，看房、优惠、施工进度、业主服务等购房、居家服务一网打尽，上线2天内总访问人数突破10W+，注册用户超2W+。

　　在投资端，大发地产也在发力。延续 “1+5+X”的布局战略，于今年上半年，新拓展的16幅土地，建筑面积约186万平方米，货值约268亿元，荣登克而瑞上半年新增货值TOP51，新增土地价值TOP48，新增土地建面TOP53。总土储货值910亿元，总土储建筑面积约650万平方米。

　　投资结构上，大发地产上半年新增土储集中在长三角区域，新增土储总建筑面积在长三角区域占比达73%，在优质一、二线城市的总建筑面积占比超90%。2020上半年，大发地产喜获苏州、常州、温州、宁波、南通、南京、无锡、芜湖等优质地块，同时落子成都、重庆等中西部城市，持续优化全国版图。新增土储集中于优质城市，拥有较强的经济基础和发展潜力。

　　产品、营销、投资端的持续发力，让大发地产在今年上半年行业整体受疫情影响较大的情况下，实现了百强房企销售额增幅第二的好业绩，不仅扩大了公司的规模，优化了公司的财务，也让港股市场的投资者相信，这是一只底色极佳的高成长内房股。中长线持有大发地产，就可以通过后者的高增长，实现可观的收益。

　　某种意义上，大发地产业绩会后股价高涨的表现，也给投资地产股带来了新思路：未来的地产股投资，最首要考察的，将是企业运营效率。