上海商业地产租赁需求回升，投资市场持续低谷

　　“受到疫情的良好控制，三季度上海房地产市场需求面逐步改善，企业对于租赁决策的信心有所加强，三季度上海多行业商业地产租赁需求显著回升。”仲量联行在2020年第三季度上海房地产市场回顾中指出。

　　其中，办公楼租赁需求有所增加，企业仍重点考虑续约或以节约成本为考量的搬迁；物流地产方面，传统和新兴租赁需求均保持旺盛；住宅市场方面，随着大量新增供应持续入市和今年限价政策的小幅松动，改善型需求积极入市，整体市场成交持续回暖；投资市场持续放缓，但投资者对另类资产投资的兴趣日益浓厚。零售物业方面，汽车展厅、生活馆以及美妆集合店的拓店需求支撑了租赁需求的恢复。

　　甲级办公楼：从“中央”到“非中央”外迁明显，前滩持续发力

　　非中央商务区带动租赁需求回暖。三季度，上海非中央商务区的净吸纳量录得15.6万平方米，显著高于二季度的8.6万平方米和一季度的负3.3万平方米。中央商务区在过去两个季度净吸纳量均录得负值后，三季度净吸纳量首次回正，达到了6,200平方米。

　　由于疫情对营商的影响以及市场上仍有大量节约成本的可选物业，许多企业仍采取保守的租赁策略，但内资证券公司和律所的租赁需求持续保持活跃，来自科技新媒体和医药行业的租赁需求也持续增长，其中前滩板块尤其吸引生物、医药行业的企业。

　　三季度共有四个新项目竣工，总供应量为43.1万平方米。为留住考虑搬迁至非中央商务区的租户，中央商务区的业主在续约条件上变得更加灵活，中央商务区租金环比下跌2.1％，非中央商务区的租金则环比下跌2.6％，但租金降幅比上季度收窄1.2个百分点。部分业主提供了如定制化装修等激励措施以鼓励搬迁并节省租户的资本支出。

　　投资市场：大宗投资成交量持续低迷，自用买家占主导

　　上海房地产投资继续受到谨慎情绪的影响。 2020年第三季度的总交易额达到人民币145亿元，环比下降16.6％，同比则下降18.6％。办公楼资产仍是买家首选，三季度的办公楼总交易额达人民币95亿元，占上海总交易额的65.5％。

　　自用买家（尤其是科技新媒体和金融服务行业的公司）的收购继续在市场中占主导地位。例如，国海证券(000750,股吧)以人民币14亿元购置了绿地外滩中心C1大楼。某科创板企业购置上海漕河泾地区的一个办公楼项目作为自用。这些交易也证实了仲量联行先前对自用需求将在2020年保持活跃的判断。

　　此外，鉴于经济不确定性和办公楼市场未来供应较多的考量，机构投资者正寻找除办公楼之外的资产类别。其中数据中心、物流地产和工业领域颇受青睐，总交易额达人民币27亿元，占三季度总交易额的18.6％。

　　展望2020年四季度，预计投资者情绪和交易量仍较为低迷。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成表示：“物流地产行业继续表现出强劲的基本面，并有望在未来继续保持韧性。此外由于其卓越的回报，另类资产（如数据中心）已成为许多投资机构值得关注的投资选项。我们预计，投资者将通过投资组合更多元化来降低风险，特别是通过增加对物流地产和另类资产的投资来实现。”

　　物流地产：受惠电子商务，租金保持稳定

　　物流地产净吸纳量实现强劲反弹。在二季度录得负值后，三季度净吸纳量达197,010平方米，创下自2018年二季度以来的新高。在二季度以及更早之前竣工的项目在租赁方面均取得较大进展，国内外第三方物流和制造业的租赁需求尤为强劲。新兴租赁需求保持旺盛，医药公司、生鲜电商以及冷链运营商均有租赁成交，部分租户正在为年终网购热潮积极地进行短期租赁。

　　尽管新增供应预租有限，强劲的租赁需求使得市场平均空置率由7.5%下降至7.3%。三季度租金环比上升0.3个百分点，增幅放缓，业主为保证出租率而放低租金增长预期。

　　住宅：开发商加速推盘，预计2020年整体成交量将超过2019年

　　供应放量带动上海一手住宅市场持续回暖，三季度整体市场共成交约300万平方米，环比增长21.8％，同比增长35.4％。今年限价政策的小幅松动，改善型需求积极入市，市场整体热度提升。高端住宅市场同样销售势头良好，尤其是一些位于有较大发展潜力的板块，并带有完善配套设施或学区资源的新项目受到市场热捧并在开盘首日即告售罄。三季度，高端住宅成交量为815套，环比下降33.3％，其主要原因是新增供应的减少。

　　三季度整体市场再迎供应高峰，随着限价小幅松动和成交稳步复苏，开发商继续加速推盘。整体市场共迎来约280万平方米的新增供应，环比上升31.0%。高端住宅市场供应有所放缓，三季度共有四个新项目推出447套住宅，环比下降72.1％。新项目取得了更高的备案价格，推动高端一手价格环比上涨0.3％至120,281元每平方米。

　　随着住宅销售的持续复苏，仲量联行预计2020年整体成交量将超过2019年，一手价格可能在第四季度继续小幅上涨。

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