400万起步！起底房企排行榜产业链 禹洲、金科、旭辉、新力等疑似被影射买榜

　　研究员 令狐

　　摘要

　　400万起步！起底房企排行榜产业链  禹洲、金科、旭辉、新力等疑似被影射买榜花钱上榜，已经成为中国房地产行业公开的秘密。到底是哪些企业在花钱挤入排行榜？他们花了多少钱？

　　一个名为《地产天机》的公众号，发表了一篇名为《地产天机榜之——房企买榜金额TOP5》的文章，用影射的方式，暗指出包括禹洲地产、金科地产、中梁、融信、正荣、龙光、旭辉、阳光城(000671,股吧)、祥生、奥园、新力、华发、世茂、时代中国、泰禾等大名鼎鼎的房地产公司，疑似都是各大房地产行业排行榜的大客户，为了上榜，他们动辄豪掷百万金。

　　（郑重声明：以上房企，仅仅是疑似被影射花重金买排行榜，一一对应并求证，技术上实际不可行，因此，对这篇公众号文章所影射的具体公司以及具体金额，各位吃瓜群众只当吃瓜，不必完全当真。当真你就输了。

　　房产数据排行榜乱象已困扰行业多年，业内人士称，要规范榜单评估，主要应剥离咨询业务与排行榜发布的利益绑定。不过，在当下融资收紧，强监管的背景下，作为金融机构放款重要参照物的排行榜甚至成了中小房企的“救命榜”。

　　根据这篇公众号文章的描述，在当前环境下，不同评测机构在当年发布的房企销售排行榜中数据差别较大，同一企业的排名在不同榜单中出现较大的差距的现象一如既往。而这混乱的榜单背后，则是房企动辄百万的“买榜费”。对房企来说，排名不仅能包装自己，还能为其融资提供便利。

　　与广为人知的大房企相比，中小房企对买榜的需求更为迫切，TOP排名带来的利益更为突出。另外，甚至有的金融机构会对不同排名的房企，进行差异化的融资条件设定。也就是说，榜单排名不仅决定了房企能不能融到钱，还决定了房企能以多少利率融到钱，以及融资规模。

　　在当下融资收紧，强监管的背景下，排行榜甚至成了一部分房企的“救命榜”。

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　　房企买榜，百万起步

　　一个名为《地产天机》的公众号，便对各大房企花钱买榜的金额做了一个统计。雪山财经整理如下：

　　表左为公众号所列出榜单的房企名称，右侧为疑似被影射的房企名称

　　（郑重声明：以上房企，仅仅是疑似被影射花重金买排行榜，一一对应并求证，技术上实际不可行，因此，对这篇公众号文章所影射的具体公司以及具体金额，各位吃瓜群众只当吃瓜，不必完全当真。当真你就输了。）

　　《雪山财经》要强调的是，以上房企是否真的花钱买榜，花多少钱买榜，还不能最终确认，但是在花钱买排名这件事上，房地产行业是确确实实存在的。

　　对这一乱象，有分析人士曾表示，“有些房企排行榜明码标价，排在30-50名大约需要1000万-2000万元，买80名左右的百强房企需要400万-500万元。有些定制榜单比如货值榜、涨幅榜更贵，非上市公司买得特别多。”

　　《雪山财经》调查统计，目前中国房地产行业排行榜基本为以下4家，中指院、克而瑞（易居）、亿翰智库、观点。其中克而瑞为易居与中国房地产业协会联合发布。中指，为房天下跟清华大学房地产研究所发布。

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　　混乱的排名，源起给钱不一样

　　每到年底，全国多家机构陆续发布各种房地产企业排行榜，细心的会发现，有时同一家企业在不同机构颁发的排行榜上的销售数字时，差别也很大，有的甚至差了几十亿。

　　业内人士表示，表面上看起来的通过各种形式的合作，其实根本是为了花钱买排名。一般来说，为挤进TOP50或TOP100，中小型房企往销售业绩数据注水的动力更强，有的第三方数据比实际数据高出30%以上。

　　在榜单注水的过程中，重复计算、混乱数据统计方式、虚假营销是常用手段。

　　在计算销售规模时，两个开发商为了增加数字，都将销售计入自身业绩，业绩被重复计算。而在数据统计方式方面，销售既可以是流量金额，也可以是权益金额；既可以以网签口径统计，也可以以开发商认购口径统计。虚假营销也不少见，某top4房企上海公司就曾被曝为冲业绩出让内部员工买房。

　　也有花钱买榜单后注水太多沦为笑柄的案例。其中当属佳源集团最为过火。2019年1月，一份《2018中国百强房企销售增幅排行榜》使得佳源集团横空出世，以1005.43%的销售增幅，成为排行榜的“增速王”。

　　该榜单显示，佳源集团销售额从2017年的79.2亿元暴涨10倍到2018年的875.5亿元。不过，“黑马”佳源集团却尴尬地在中指研究院、亿翰智库等机构的2018房企销售排行榜单上“落榜”。同时，市场对佳源集团榜单作假的质疑扑面而来。

　　佳源集团相关负责人回应称：“发生同比增幅超1000%的错误，主要原因在于该机构混淆了佳源集团与佳源国际两个统计主体，误将佳源国际2017年的相关数据当做佳源集团的销售数据。”

　　2019年1月17日，佳源国际控股午后遭遇暴跌，资本市场清仓式抛售，导致跌幅逾80%，单日市值增发近300亿。

　　佳源集团背后“主体”的不统一的案例仅仅是买榜黑幕中的冰山一角。由于房企与发榜机构合作金额、咨询费的不统一，同一房企在不同榜单上的排名也大相径庭。

　　在2019年几家发榜机构的数据中，龙光集团在克而瑞榜单中销售金额为992亿元，排名第35，在亿翰智库中则变成了1155.6亿元，排名第30，新力地产则从987.3亿元变成了1154.3亿元，排名由第36位提升到第31位。

　　另外，在亿翰智库公布的《2019年中国典型房企销售金额TOP200》榜单中，碧桂园以全年销售金额7715亿元拔得头筹，万科地产紧随其后，全年销售额6312亿元，中国恒大全年销售额在6205.4亿元，位列第三。而在克而瑞《2019年房地产企业销售TOP200》榜单中，三甲座次没变，但销售金额为7715.3亿元、6312.1亿元和6080亿元。

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　　买榜的魅力

　　在房地产市场，由于没有政府披露的官方排行榜，中介机构发布的榜单受到市场依赖。

　　对房企来说，榜单以最直接、最简单的方法将企业的综合实力展示出来，提升了企业的曝光度和知名度。与此同时，各项指标排名“30强”、“50强”等字眼为房企装点门面。

　　排名成为房地产企业最好的广告。不管是其他房企引入合作方，还是地方政府土地出让或项目招商引资，排行榜成为重要的参照标准。

　　除了包装自己，榜单排名已与房企金融机构融资、信用评级、海外发债等活动形成密切联系。

　　由于目前地产行业没有官方机构的统一排行数据，害怕踩雷的金融机构在放款尽调时，中介榜单也变成一重要的参考物。

　　比如，在信托融资的宣传中经常出现，“只做TOP30”、“只和前多少名合作”。甚至有的金融机构会对不同排名的房企，进行差异化的融资条件设定。也就是说，榜单排名不仅决定了房企能不能融到钱，还决定了房企能以多少利率融到钱，以及融资规模。

　　在发榜机构易居的上市报告中，关于“榜单”曾透露，其领先发展商排名，被上海证券交易所和深圳证券交易所用作筛选国内公司债券发行人的标准之一。

　　在当下房地产经历最强监管的环境下，史上最大规模的还债高峰期即将来临，中小房企的现金流也处于重压之下。一份可以作为“债券发行人筛选标准”的榜单，市值万金。

　　曾有房企集团品牌的负责人向媒体透露：“中小型房企更看重榜单的排名，是否能进前100名，是否能进前50名，合作费用都是百万起步。”

　　不过，部分房企资金链非常紧张，“排名”就是为了包装融资。企业规模突然膨胀，虽然有些企业能力还行，但管控半径突然放大，质量问题必然会出现。

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