地产“名媛群” 北京颐和金茂府为何60%股权转让绿城？

在地产界，这种拼单方式的叫法更加高大上，被称为“合作”。通过几方合作，能够以更少的资金撬动更大的规模，于几方来说均有益处。

观点地产网 “上海名媛群”的高配版拼单掀开了“伪富”的冰山一角。

但实际上，其中的逻辑，在地产圈亦不罕见。

在地产圈，这种拼单方式的叫法更加高大上，被称为“合作”。通过几方合作，能够以更少的资金撬动更大的规模，增加自身的账面销售，于几方来说均有益处。

近期，金茂位于北京海淀四季青西山别墅区内的颐和金茂府便为自己引入了合作伙伴。

10月10日，颐和金茂府项目公司北京青茂置业有限公司股权发生变更，新增股东北京纬诚置业有限公司持股60%，注册资本也从1000万元增至2500万元。

观点地产新媒体了解到，新增股东为绿城房地产集团有限公司全资子公司，而北京纬诚置业将所持的60%股份，也将33.33%股权质押给了深圳市盛钧投资管理有限公司，该公司实际控制方为平安集团。

金茂引援

在数月前，金茂就已经开始寻找合作方。

7月北交所显示，中国金茂间接全资子公司天津北方中茂置地有限公司拟为北京青茂置业项目增资，募集资金对应持股比例或股份数为60%，拟募集资金金额不低于1520万元。

募集资金将主要用于项目开发。增资完成后，天津北方中茂置地持有标的公司40%股权，新股东持有标的公司的60%股权。

观点地产新媒体了解到，北京青茂置业为颐和金茂府项目公司。项目地块为海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块，建设用地面积44507.26平方米，由金茂于今年以46.75亿元底价摘得，楼面价70027元/平方米。拿下该宗地后，金茂也补足了其在北京京西的市场空白。

据悉，该项目位于北京的香山别墅区，是北京发展最早，卖得最贵的传统别墅区之一，稀缺的地理位置使得该项目在拿地之时便受到关注。

彼时便有业内人士表示，根据地块的低容积率来看，产品基本上是打造高端豪宅产品，估计售价至少会达到14万元/平方米左右。同区域在售的高端项目如京投琨御府，二手房单价约为14万元/平方米，万柳书院的二手单价则在18万元/平方米。

金茂的动作很快，7月初便召开了产品发布会，随即开放示范区。在9月30日颐和金茂府预售许可公示后，晚间就进行了摇号选房，按验资排序。

数据显示，颐和金茂府首期开盘所有产品一次性推出，总货值约80亿元，最终成交202套，销售额50.6亿元。

有业内人士称，海淀的同类产品本来就比较少，再加上金茂的产品力，卖得确实挺好。不过，颐和金茂府的售价显然比当初预测的低了不少，11万+的单价或许也是项目热销的一大原因。

一个地理位置优越不愁卖的项目，为何还要引入合作方，降低资金压力可能是重要的原因之一，尤其是在“三条红线”之后，“降负债”从“选择题”变成了“必选题”。

“三道红线”即依据杠杆水平高低设置，扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍，央行将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。

从市场传言到靴子落地，“三道红线”的影响或许会在未来逐渐显现。10月14日，中国人民银行召开的第三季度金融统计数据发布会上，有关部门相关负责人回应，房企融资新规即重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

这一规则，目的是为促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。负责人称下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

“结合今年中期财务数据，金茂有两条指标超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%。”贝壳研究院高级分析师潘浩在接受观点地产新媒体采访时指出，金茂确实需要在资产负债率和现金短债比方面做出调整。

对于房企来说，出售项目股权可能是回笼资金最迅速的手法，从而能够改善企业现金流，降低负债。

据不完全统计，年内，金茂已经挂牌了旗下包括福州滨茂房地产有限公司、青岛方靖置业有限公司、常州龙茂房地产开发有限公司等九家公司股权回流资金。

根据中期报告，截至上半年，金茂货币资金共有281.27亿元，其中受限制资金77.66亿元，而短期债务为338.08亿元，长期债务为650.20亿元，存在一定偿债压力。

而首席财务官江南此前表示：“8月20日人民银行、住建部召集的会议，虽然内容没有正式公布，但从目前来看对中国金茂影响不大，我认为对于管理优秀、财务稳健的房企今后可能是机会。”

绿城在京

对于有扩大规模需求的企业来说，合作的确不失为一种好的方式。

在金茂的项目中，也不少通过合作方式呈现。在颐和金茂府引入绿城之外，刚刚召开发布会的合生·金茂东叁金茂府也是由合生与金茂两家房企联合开发，这是金茂在北京的第七座金茂府。

“一线城市大宗地块前期资金占用比较厉害，几家合作能够减少资金沉淀。”

上述业内人士向分析称，不少企业惯常采用“合作拿地或开发”的方式，尤其是在北上广等地价高的一二线城市。“一方面是分摊风险，另一方面是各取所长。”

他称，绿城今年在北京也有多个合作项目。观点地产新媒体了解到，今年绿城已经在北京拿下3个项目，斥资超过143亿元，而在2017及2018年，绿城均只有一幅土地入账。

2月14日，北京出让三宗地块，经过65轮竞价，绿城击败中海、旭辉、保利+金地联合体、华润+中交+北科建联合体、首开+住总+建工联合体等，以总价63.6亿元拿下昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块，溢价率29.8%。这一项目在随后引入世茂和中交共同合作开发，分别由绿城、世茂、中交持股42.5%、42.5%与15%。

彼时，绿城内部人士在接受观点地产新媒体采访时表示，绿城找价值观相同的优秀企业一起做好产品，是大势所趋。

2月18日，绿城再斥资80亿元独揽台湖和旧宫两宗宅地，成为当日最大赢家，在短短一周内，就斥资约144亿元在北京扩储。

值得关注到的是，上述三宗地块目前均为合作开发，总建筑面积为62.86万平米。其中，绿城在北京奥海明月项目（昌平区东小口镇地块）持股42.5%；在北京和锦诚园项目（旧宫地块）持股50%；在北京明月听兰项目（台湖项目）持股70%。

“2019年，绿城北方区域公司在北京市场取得的销售业绩，占区域公司年度销售额的4成以上。”绿城内部人士对观点地产新媒体称，北京作为首都和国内一线城市，同时也是绿城在北方最早布局的城市，仍是绿城最为看重的市场之一。

他表示，绿城将持续看好北京市场，会继续在北京拿地补货，继续保持北京销售规模，同时会进一步深耕西安、天津、大连、沈阳等已进入城市。”

显然，在公开市场积极拿地之外，与其他企业合作也成为了绿城扩大其在北京规模的重要手段。