北京自贸区引领数字经济全新发展时代，释放商业地产回暖动力

　　近日，国务院正式颁布《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，北京对外开放格局进一步打开。自9月以来，中央和北京政府动作频频——中国国际服务贸易交易会在京举办，北京服务业扩大开放试点深化方案获得批复，北京数字经济、数字贸易相关政策密集出台。在经济双循环战略和国内疫情缓和的大背景下，政府表现出以开放促改革、调结构的思路和信心，因地制宜提升本地经济增长。而不同于其他自贸区，北京自贸区突出着眼于科技创新中心建设和服务业扩大开放。对此，仲量联行华北区研究部总监米阳、仲量联行华北区战略顾问部总监王飞就北京自贸区定位及相关措施对城市发展和商业地产市场的影响做出解读。

　　一、吸引新的办公楼租赁需求落地

　　“自贸试验区的实施范围119.68平方公里，涵盖三个片区：科技创新片区、国际商务服务片区、高端产业片区”

　　米阳：目前北京办公楼市场正受到来自经济下行和疫情的双重影响，而自贸区的设立将催生新的行业机遇，吸引新的租赁需求落地，有效缓解市场压力，为办公楼市场发展增添新动力(310328)。

　　科技：自2018年以来，科技企业就已成为北京办公楼市场需求的主要来源，今年虽受疫情影响，但以中关村(000931,股吧)为代表的科技聚集地的市场表现仍最为稳健。此次“重点发展新一代信息技术、生物与健康、科技服务等产业”的政策将进一步带动科技数字企业的新租或扩租需求。我们预计，中关村、望京等传统科技聚集地，以及上地等科技产业园区将迎来新一轮的需求利好。

　　金融及服务行业：方案多次提及发展跨境金融、国际金融以及商务服务行业，这将有力促进金融及服务行业的发展。而该行业新增需求和落地企业预计将合理分布在奥林匹克、CBD核心区以及丽泽等拥有办公楼新增供给的区域。

　　医疗健康：无论是疫情影响，还是自贸区的大力扶持，都会推动医疗健康行业的企业租户在办公楼租赁市场的活跃。目前北京尚未出现以大健康行业闻名的聚集地，因此相关子市场都有成为大健康产业聚集地的可能，也将为整个市场增添前进动力。

　　此外，自贸区片区规划也或将带来新的建设开发。在北京目前五环以内供给受限的情况下，潜在新兴区域的出现将助推整个商业地产市场的健康发展，为推动产业扩散、疏解非首都核心功能做出贡献。

　　二、促进数字经济向更高层次发展

　　“鼓励发展数字经济新业态新模式，加快新一代信息基础设施建设”，“保障跨境贸易多边合作的无纸化、动态化、标准化”

　　王飞：日前服贸会的数据显示，2019年北京数字经济增加值占GDP比重已经超过50%，但在数字经济底层知识产权和技术方面严重仍有缺失。自贸区政策旨在推动信息基础设施建设、数字经济标准化、知识产权保护标准化，加速数字经济基石的发展。数字经济的深化发展更强调数字基础设施的提升和完善、底层技术的自主创新和知识产权、数字产业链和产业生态的协同融合和发展韧性，以及数字技术对传统产业的变革和改造。而以5G为代表的新基建的发展也将加速商业地产的转型升级，推动数字技术在商业楼宇中的应用，推动房地产科技（Proptech）的进一步发展，为城市产业发展、功能运营提供科技智慧平台和数字化解决方案。

　　三、以数字技术增强服务贸易竞争力

　　“增强数字贸易国际竞争力，对标国际先进水平，探索符合国情的数字贸易发展规则”

　　王飞：长期以来，中国一直保持服务贸易逆差，尽管逆差数据持续缩小，但2019年服务贸易逆差依然达到1.5万亿元。自贸区方案通过负面清单管理，降低服务贸易准入限制，为境外高端人才流动提供便利，将促进研发、展览、培训、保险、设计等专业人才的流动。本月，北京也出台了《北京市关于打造数字贸易试验区的实施方案》，致力于推动跨境数据安全有序流动。海淀区中关村软件园、朝阳区金盏国际合作服务区、大兴新航城等项目将从数字贸易试验区和自贸区政策叠加中获得新的增长动力。数字贸易将加速全球资源聚集整合、加强国际机构合作、推广国际标准，同时也有利于北京服务中国企业“走出去”。

　　四、扩大金融开放，服务实体经济和科技创新

　　“深化金融领域开放创新”，“促进金融科技创新”，“强化金融服务实体经济”

　　王飞：该政策多措并举，通过平行管理便利跨境资本流动、以境外投资便利化服务“走出去”国家战略、以文创银行发展文化金融、以数字货币为核心奠定数字金融基石，同时发展汽车金融、融资租赁来服务实体产业，并支持设立全球财富管理中心推动北京城市副中心建设。这些措施将进一步加快内外资金融机构在北京布局和扩张的步伐，加速推动金融企业和资源在金融街(000402,股吧)、CBD核心区、丽泽、通州、动批等区域的进一步聚集和拓展。科技金融将带动数字经济进入到全新的发展时代，金融商务区的规划、建设、运营、管理理念也将面临全面变革。

　　五、营造创新生态，驱动创新发展

　　“营造国际一流创新创业生态”，“推动创新驱动发展”

　　王飞：该政策旨在优化人才服务体系和创新生态，包括便利外籍人士来华执业工作、完善知识产权保护制度、鼓励跨国公司在华设立研发中心“反向创新”、实施混合功能的产业链供地模式等。通过引进国际人才和机构推动专业服务业的进一步发展，北京将加快国际化步伐，进一步整合国际专业人士和知识资源。在政策激励下，北京将成为重要的国际人才流入地，成为跨国企业设立研发中心的重要目的地，逐步向创新生态体系优越的全球领先创新城市(300778,股吧)迈进。

　　六、终端消费需求引导服务业转型

　　“探索消费、预办登机一体化试点”，“完善免税店相关政策”，“满足高品质文化消费需求”

　　王飞：疫情之下，高端奢侈品和旅游消费回流。该政策将便利免税消费、文化消费、旅游消费、医疗消费、教育消费、航空服务等，以终端需求促进消费增长。在可以预见的未来，北京将加速商业业态升级、空间布局调整，涌现一批特色化、主题化、体验感强的城市商业综合体、会展综合体、免税综合体，成为国际零售、餐饮、娱乐品牌拓展的重要目标城市。而跨境电商的进一步发展也将为临空经济的发展、物流体系的完善提供支撑。

　　七、加快政府职能转变，为改善营商环境提供制度保障

　　“强化多元化法治保障”，“持续打造国际一流营商环境”

　　王飞：该政策将通过放宽外资准入限制、便利资金跨境流动、吸引境外高端人才等措施来改善外资机构、外籍高端人才的营商和生活环境。在仲量联行今年发布的《2020全球房地产透明度指数》报告中，北京首次跃升至“透明”层级，成为内外资投资机构最关注的商业房地产市场之一。而自贸区政策出台则将进一步坚定外资机构对北京经济增长、服务业发展和营商环境改善的信心。