现场 | 刘肖北万“连续剧”与郁亮“撞了南墙也不回头”（实录）

距离交流会正式开始还有半小时，不少媒体已经在会场内等候，有的正在摆弄摄像机，有的在敲击电脑键盘。而大屏幕前，万科高级副总裁兼北方区域首席执行官刘肖正戴着耳麦和工作人员做最后的测试。

人员陆陆续续入座候场，本就不大的空间一下子变得拥挤了起来。今年的万科北方区域媒体会设在了深圳。

整整三个小时的交流会，万科董事会主席郁亮延续了三周前的话题，依旧传递着万科“一根筋”的执念，继续盯着95后的钱包。

而刘肖则“播放”了一段连续剧，对北方区域的业务模式又做了一次梳理。

“作为城乡建设和生活服务商，万科的答案是什么？万科北方区域的答案是什么？今天我和大家分享一下。”

北万连续剧

“有多少朋友去年在抚仙湖的？”

简单寒暄过后，刘肖先是做了个“问卷调查”，随后，他解释到：“去年我曾经给大家分享了一个红梅文创园的故事，今天是个连续剧，我想讲红梅的下一个故事。”

万科一向擅长讲故事，而北方区域的下一个故事或许关乎城市更新，关乎长租公寓，关乎科创园，亦或许有别的可能。

自刘肖2015年调任万科北京区域担任首席执行官后，北方区域在业务上做了很多新的探索，从养老地产到长租公寓，从万链家装到存量改造，从产业小镇再到文创园......但在试水新的业务的同时，北方区域也在舍弃些什么，比如今年6月退出万链平台。

因此，摆在刘肖面前的问题，不是如何发展新业务，而是如何去取舍，去深耕。

刘肖提及，万科的发展历史实际上与城市的发展历史是同步的，所以去发现新的城市、发展城市新契机和新动能是至关重要的，北方区域也是如此。

在这部“连续剧”中，城市更新是第一个“重点镜头”。在很早以前，刘肖曾提到，城市发展的下一个阶段为“功能再造，存量资产再造”。即将原有建筑改造成更适合城市发展的功能，而北京万科也一度将其称之为曼哈顿现象。

“万科为什么要做城市更新？城市更新的核心是什么？”在抛出两个问题后，刘肖并没有直接给出答案，而是尝试着通过现有案例来给人更贴切的理解。

望京小街，是这组镜头里的“主角”。据悉，望京小街与万科以往做的城市更新有很大的不同，一个是项目采用多方共治，另一个是智慧街区。

在刘肖看来，城市更新的最主要的价值就是产业升级和消费升级，而“多方共治彻底打开万科做城市更新的局面”。

下一组镜头，则是切向了长租公寓。

今年7月，万科首个集体土地租赁房项目宣布上市。与市场上的招拍挂、收并购等方式不同，利用集体土地建设租赁用房最大的优势就是开发单位能够节省土地获取的成本，但集体土地的产权归集体所有，企业获得的仅仅是土地的经营权和使用权，因此，企业往往不需要缴纳高昂的土地出让金。

刘肖认为，集体用地是北京万科长租公寓的解决方案，与此同时，在北京现有的集体用地里，北京万科已经拿到了30%以上的土地，大概有2.2万套。

除了城市更新与长租公寓，近两年，刘肖提到最多的是文创园、科创园的设想。

“北方区域为什么要做科创园？科创园是助力城市提升内生增长动能的重要方式”，在刘肖看来，科创园不仅仅是做一系列办公楼群、产业楼群，同时一定要通过这个产业链去做城市影响力、去做行业垂直的活动，科创园不仅仅是助力城市新旧动能的转换，也会助力城市综合更新。

但无论是城市更新，还是长租公寓、科创园，乃至未被刘肖提及的养老地产，北方区域重点布局的这几个新路径似乎都有一个共同的特点：前期投入大、发展周期长、资金回流慢，所以北方区域的连续剧是否还会有反转，只能等待下回分解。

管理红利下的万科

在不算大的空间里，会议座椅只能化繁为简，不少媒体人全程捧着电脑绷直了腰板，到了会议后期，现场不少人已经坐不住了，但这种长时间端坐的疲惫感似乎在郁亮上台后被消减了大半。

一如既往的“郁式幽默”再次将现场的氛围点燃，媒体会期间，郁亮也不忘调侃朱保全，在回答媒体问题时，“撞了南墙也不回头”、“人不如猪”等金句频频诞生。

此前，郁亮提出，房地产行业的“土地红利”“金融红利”已经消失，现在进入了“管理红利”时代。

在他看来，土地红利阶段主要看企业有多少土地储备，根据土地多少定公司价值；金融红利阶段主要是在金融安排、杠杆选择、金融工具选择方面会带来比较大的影响。

“到了管理红利时代，显然杠杆不能用了，靠真本事，靠全面竞争能力，也就是和中国制造业一样”，在万科看来，管理红利时代，房地产行业回归成一个普通行业，靠的是全面竞争的能力，至于如何竞争，郁亮提出，要关注国家的慢变量、要将团队打造成“冠军组织”。

慢变量与万科近期频繁提到的“95后”观点同出一辙，郁亮再度列举了“国内26-50岁年龄段的人口，比95后（即25岁及以下）人口整整多了1.39亿”的数据，向在场媒体解释慢变量的特点，他认为，这种基本上不可改变的慢变量更关键，需要更多的关注。

至于团队打造，郁亮则援引近期上映的电影《夺冠》做了个比喻。

“最近有一部电影叫《夺冠》，把我这个老同志都看得心潮澎湃的，一个冠军球队是什么？主力队员总有他年纪大、打不动的时候，难道就应该被球队抛弃吗？不一定，可以做陪练、替补、教练，甚至可以做啦啦队，当这支队伍获得冠军的时候，他也是非常荣耀。”

郁亮认为，这和万科的合伙人机制有异曲同工之妙。事实上，万科早在2014年3月初首次提出“事业合伙人”，并在接下来的3个月内先后建立了“公司持股计划”和“项目跟投制度”，希望通过这种机制激活整个团队。

据悉，万科的事业合伙人制度现已发展了六年，经过了四次迭代，去年全年跟头项目达到140余个，截止去年末约有860个跟头项目，郁亮也曾在公开场合提到，跟投有效提高了拿地质量，施工进度，节约了成本，对万科后面几年的发展特别有帮助。

在分享的最后，郁亮再度澄清到，过去两年，万科提出活下去、白银时代的概念，不是不看好这个行业，而是企业要有危机意识。说到这，郁亮又一次谈到了此前提及的“一根筋”。“万科还是会坚定地在房地产的相关赛道沿着城乡建设生活服务商的策略继续往前走到底，撞了南墙也不回头。

以下为万科北方区域媒体会现场问答实录：

现场提问：从土地红利、金融红利再到管理红利，您认为中国房地产时代更迭背后的逻辑是什么？管理红利下，头部房企如何保持竞争？万科现在的应对举措是什么？

郁亮：从土地到金融到管理红利三个不同阶段，本质是：在不同的市场环境中，你靠什么竞争取胜？

在土地红利阶段，毫无疑问，拿到土地能取胜，所以那时候最关键的是土地，评价各大公司的指标是土地储备，你有多少土地证明有多少价值，因为是赚土地的钱。到金融红利阶段，我觉得万科有很大的作用，万科活生生地把这个业务做成了快消品，我们赚的是加工的钱，买了地，加工了房子卖掉，再买地，卖更贵的房子快速周转，在行业里变成了用PE去衡量，那时候有些人胆子大，用更高的杠杆可能有更高的空间。到了管理红利时代，显然杠杆不能用了，靠真本事，靠全面竞争能力，也就是和中国制造业一样。所以到了管理红利时代，我们房地产行业还原成普通行业，意思就是说我们要和制造业一样去面对它，所以我们也是比拼综合的方方面面的能力，一个环节做得不好都有很大的问题。

一是管理红利时代首先要明确你要做正确的事情，如果你选择错了赛道，你也有很大的问题。所以说你战略上的规划把握能力、布局能力要很强，这是要花功夫的。

二是组织能力要很强大，你怎么把个人能力变成组织能力，怎么去和别人PK？你怎么让适等匹配人才。三是每一个环节要精细运营，不能大手大脚，精细运营还是很需要的。同时要科技赋能，要把科技引入到经营管理中来。所以说我觉得管理红利时代是一个全面竞争时代，每个方面都还不容有失。

现场提问：刚才您一直谈三大红线，您之前说过它对行业的影响是穿透式的，对于一些企业尤其是高风险企业，您觉得应该怎么应对？第二个问题，上半年万科进入养猪行业，上了头条，您本人是怎么的考虑这件事情的？不仅是万科，包括碧桂园以及一些互联网公司，也进入了这个赛道，您怎么看？万科要怎么做？

郁亮：第一个问题，你说万科是不是忙不过来？我也没办法去替别人考虑，我建议是我们都要健康地活着，都要活下去、活得久、活得好。我们两年前早就对外公开说了，无非就是拿来再说一遍而已。

第二个问题，显然，人不如猪，我们服务这么多的业务场景、这么多客户，一个猪让大家有这么大的兴趣。万科的业务场景，我唯一没去过的就是养猪场，为什么不能去？要进去之前，我要在养猪场门口整整消毒两天，进去看半小时再出来。我在想养猪场这两天的时间对我来说还蛮珍贵的，所以我就没去看过。

这个业务怎么来的？难道是猪比较肥，而房地产行业瘦了？显然不是这样的考虑。这个业务怎么来的？万科物业平台做得不错之后，很多人都想着到我们平台上来卖东西，卖食品、水、面、油、肉等，不是现在，几年前，我悄悄地成立了一个食品检测中心，在我们平台上基本上是不赚钱的，但万一出了一个食品安全问题，那肯定是我麻烦大了，把市面上能够买的有机食品做一些检测，结果不想告诉你们，反正觉得不是很放心。怎么办？客户又有这个需求，我们就说要不我们自己来试试看？其实我们还有一个蔬菜公司，你们怎么就没人报道呢？显然猪比人可爱，现在如果选对象，猪八戒可能比唐僧好。为什么是菜？我们每天都要吃东西，菜是必须要有的，所以我们选择了中国最大的蔬菜公司之一，也是供应沃尔玛、供应香港的主要基地公司，跟他合作。疫情期间我们也给支援前线的深圳前线医务工作者的家里送蔬菜。对我来说，菜和肉没有什么分别，不就是满足客户需要的东西吗？所以你说万科怎么做法，就是客户需要多做点、客户不需要少做点。

现场提问：您如何解读当下全国房地产市场的调控？在这种状态下，万科接下来的产业发展上会有怎样的改变？

郁亮：万科目前的战略已经稳定了一段时间，而我们也觉得对目前选择的赛道比较满意，我们刚刚进行了一轮的战略修订和检讨，我们只明确了每个赛道的竞争战略是什么，也就是说如何在每个赛道中能够脱颖而出？我们提前建立好产品、好能力，让我们能够脱颖而出，这是我们关注的重点。

有时候大家过于关注调控等因素，反而我一直在反复提醒大家，要关注影响我们国家的一些慢变量，而不是短期变量。宏观调控最明显的是短期变量，相比较，人口的拐点变化，不同机构推测，2025-2027年左右，中国的总人口会下降，我刚才说的24岁以下年轻人比25岁以上少了1.39亿，这是基本上不可改变的慢变量，所以关注慢变量更关键。我觉得城市发展的这个慢变量会影响我们，我们需要更多地关注，这些长期影响而且不太能改变的，但是人们通常会对一些短期改变的东西更有兴趣一点。好像觉得马上天要变了，比如说今天的温度、明天的温度差两度，我们马上觉得衣服带少了，马上要穿衣服。但是现在寒露已经过了，马上进入秋天和冬天，四季的更替是必然到来的，我们觉得好像不太在乎，万科为什么老是被人误解？只是四季的更替我们准备得比别人早一点而已。对短期方面的变化我们也在留意着，但是在过去的应对策略中，我们已经把这个因素摆平过去了。

现场提问：第一个问题，跑步文化对于万科的发展起到了怎样的作用？第二个问题，万科已经走过了36年，从最近我们关注的万科的新闻来看，万科的管理层年龄并不是很年轻，我们的管理如何能够做到更好的创新？这里面有怎样的机制？

郁亮：谢谢提醒我们的年纪不小了，中青年，今天万科50%的员工是90后，25%的员工是95后，今天万科员工的平均年龄是32-33之间，但是老同志不服输，所以把身体管好。

身材管理这个问题比较简单，我有一个观念，"管理好自己的健康，才能管理好自己的人生"，这是无比正确的。"你没时间锻炼，却有时间生命"，人们总是到病下来以后才知道我躺在床上了，为什么不能早点去注意呢？这是观念上的问题。在万科工作也很辛苦的，比如说我们做培训，是要住在雪山上的，前面两期5000米，第三期到6000米了，不到6000米的山上不发证书的，万科是一个很疯狂的公司。

所以万科的不甘平庸与勇于挑战的精神在万科的很多业务中是体现出来的。我们做泊寓长租公寓是很艰难的，我们在长租公寓里所遇到的各种各样的恶性突发事件比我们正常的物业管理小区要多很多，所以压力很大，这时候你要活下来，必须是不甘平庸与挑战，不能做成行业平均水平，行业惯例是这个样子的，我们认为是不对的，行业惯例会打破你的，这是我们的运动、健康的文化所带来的万科的各业务口、各事业口的同事的积极向上。

作为千年历史的行业，怎么保证长做长有。一是适应环境的变化作出调整。二是要不断地进化，进化就是诞生新的物种，又蓬勃发展，所以几乎所有人都喜欢进化。但是进化最大的代价是死亡，没有旧物种的死亡，就没有新生命的茁壮成长。一个企业需要代际传承，才能使新生代进化成功。

万科做终生培训计划都是为代际传承做准备的，但是年轻同志也不要太得意了，老同志还是老当益壮的，但其实舞台早晚是年轻人的。所以万科在这方面还是非常关注的，我们在很多新业务里有年轻的，也有资历比较深的，相互配合起来反而会做得非常好。对我们来说，我们最希望看到的组织是冠军组织。最近有一部电影叫《夺冠》，把我这个老同志都看得心潮澎湃的。一个冠军球队是什么？一个主力队员总有他年纪大、打不动的时候，难道就应该被球队抛弃吗？不一定，可以做陪练、替补、教练，甚至可以做啦啦队。当这支队伍获得冠军的时候，他也是非常荣耀，这就是万科合伙人的机制，设计成一个冠军组织的机制，保证每一个在场上的人必须是最好状态。所以说我们今天在选拔做这个事情的人时，是看他是不是在最好状态，同时强调最好状态的组合，比如说一个特别强大的人，配合一个以他为主的打法，还要根据对手的排兵布阵调整你的排兵布阵，所以这些方面是我们正在尝试的，希望未来能够做成这么一个冠军组织。

现场提问：这些年轻的品牌观点是基于什么考虑？是否意味着万科未来的战略发展规划会有所调整？

郁亮：年轻人如果对我们没有感觉，年轻人讨厌我都好，讨厌我说明他心中有我，对你无感才是一个大问题，所以我们首先要让他有感觉，所以我们才说要年轻化。但是通过开会说用年轻化的文案之后，大多是反对的，因为觉得这个东西不对，跟过去不一样，跟我们所强调的形象也不太一样，觉得会诞生很多后遗症。我们最后还是拍板，既然没有什么特别大的坏处，不如先试一试，结果还不错。我们还是选择了一个能够几个年代的乐队，还没敢一下子找到很年轻的一代，还是比较照顾大家感觉的，现在看起来还不错，做了之后，我们未来会继续做下去。

其实我们就想表达一个态度，今天的年轻人是我们各年龄段里最优秀的，为什么最优秀？我们最幸运的是我们在做事情的时候赶上了最和平稳定的年代，让我们可以做很多事情，但是我们先天的不足是非常充分的，我们受的教育是不完整的，我们对中国的传统文化有多少了解？中国文化的经典读过多少本？没有。我们这代人对传统品牌是不太认可的，那时候中国制造业的相关品牌再牛也就那么一点东西。所以说等到我们现在这一代年轻人，90后、95后成长的年代与世界完全同步，我们那时候了解外部信息要隔3个月才到我们这边来，现在完全同步。

同时，他们受了完整的教育，无论是欧美经典还是中国传统文化，是非常完整的教育，不愁吃不愁穿，不用工作也没什么关系，他可以更多地追求精神层面的东西。我们昨天开会，我们的新员工报到第一天就离职，说为什么我到这个地方报到没人接我，然后就回去了，很有个性。看了之后我觉得他们最有希望，未来是他们的天下，他们有自己的主见，他们能够为自己的原则而坚持。我们工作的时候，父母告诉我们一个字"忍"，很多人把"忍"字挂在墙上。到了95后、90后这一代，是真正地不用把"忍"字放在心头的人，是把"创造"放在心头的人。GDP增加多少、人均收入增加多少也重要，但是不愁吃不愁穿的时候，一个社会再进步，是靠进化来完成的，所以我觉得这代年轻人身上的创意、创造性要比我们强得多得多，而且受教育程度也比我们多得多，所以我觉得他们是最有希望的，我们不讨好他们讨好谁？

现场提问：今年物业上市的很多，这其中唯独没有万科，您能否回应一下万科物业会否顺利上市？

郁亮：万科物业一定会上市，这个时间我还没想好，想好了告诉大家。大家老在猜这个时间问题，我们一定会上市，我们的设想中，我们能够上市的业务都应该上市，接受市场的考验，这是我的基本策略，只不过选的时间是要拿捏好的。目前在资本的感觉里，我最担心的是大家对资本的热潮迷失了初心，因为我们在强调竞争策略时是强调好产品、好服务的问题，我们能不能继续沉下心来认认真真把这些工作做得更扎实一些？这是我们的想法。

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