多途径调杠杆减负降压，富力地产流动性优化显成效

　　近两个月，房企们都忙着减负债去杠杆，富力地产也同样动作频频。

　　从资产盘活、股权融资到债券偿付，在这条“减负降压”的路上，富力地产明显走得从容稳健。同时，热销的新楼盘、和天猫好房的成功合作，以及明显回暖的酒店业务，也在为其提高整体流动性产生重要作用。

　　一边努力偿债，一边业务提速，富力地产的这一把“拼劲”，成效究竟如何？

　　01流动性上去了

　　2020年9月29日，富力地产发布《潜在出售于广州富力国际空港综合物流园的权益》的公告，称其已与黑石集团签订了意向书，拟转让广州富力国际空港综合物流园70%的权益。虽然此次转让物流园的对价尚未披露，但根据这份公告，双方的商讨已经有了实质性进展。交易完成后，应该能为富力地产带来一笔可观的现金流。

　　这块曾经由富力地产在2010年正式挂牌的物流园，前期投入达到30多亿元，占地面积超过2200亩，地处广州空港经济圈的东北面，与广州新白云国际机场、联邦快递亚太转运中心相毗邻，周边还有京珠高速、机场快线延伸线、广清高速等立体交通体系。

　　在此之前不久，富力地产刚刚完成广州CBD某写字楼的权益转让，交易规模接近20亿元。

　　除此之外，2020年10月5日，富力地产公告完成了2.57亿股新H股的配售，获得的24.98亿港元配售净额，将被用于偿还公司的境外债务。

　　值得关注的一点是，此次配售完成后，富力地产扣除预售款的资产负债率预计可降至69.72%，达到了监管要求的范围，另外净负债率也预计下降7个百分点，整体“减负降压”工程有了比较明显的成果。

　　2020年9月30日，富力地产完了“16富力11”的回售登记工作，相关人士表示，其中一家大型股份制银行保留持有10亿元以上的债券规模，可以理解为对富力地产持续看好的信号。

　　据了解，截至10月15日，富力地产已经完成了本期债券的本息兑付工作。该笔债券是富力地产2016年10月19日发行的合计规模为57亿元的私募债，目前最新评级为AAA。

　　Wind数据显示，富力地产现金到期债务比在2020年6月末达到9.29%，属于近三年各报告期中出现的最高值，再考虑到近两个月的卖力偿债，全年的现金到期债务比应该还会进一步提升，这也意味着富力地产的整体流动性正在不断提高。

　　注：现金到期债务比=经营活动产生的现金流量净额/（短期借款+一年内到期的非流动负债+应付票据）*100%

　　02 营销火起来了

　　如果仅仅通过盘活资产和股权融资来获得现金流、偿付债务，以达到降低杠杆的作用，那只能算是短期的应变之策。真正要解决现金流问题，除了整体财务政策上的把控外，关键还在于更具持续性的经营销售情况。

　　“金九银十”已经过半，富力地产也交出了9月份的成绩单。公告显示，其9月份的合约销售总额为140.1亿元，销售面积约115.13万平方米，同比分别增长了24%和11%，环比则分别上升29%和18%，怎么比都算是一个不错的成绩。

　　截至2020年9月底，富力地产已经实现866.3亿元的权益销售额和739.06万平方米的销售面积。而这其中有很大一部分业绩正是依托于线下热销的新楼盘，以及线上和天猫好房的首次成功合作。

　　2020年9月19日，广州第二CBD，城市“新中轴”核心区的新楼盘“富力南驰·富颐华庭”首期正式开盘，2小时内销售额达到26.8亿元，去化率约为100%，创下广州近5年的单次开盘记录。

　　强大的“吸金能力”背后，是原名为茅岗路以西城中村改造的一个项目，是富力地产在城市更新领域中率先布局，且在同期城市更新项目中率先启动预售的标杆项目，亮点在于涵盖超过50万方的自建商业综合体以及多维的立体交通路网。

　　截至2020年6月末，富力地产签约合作的旧改项目已超过了80个，融资区面积超过4000万平方米，其在旧改方面的优势确实是业内少有的。

　　除此之外，盐城富力科创城，也成为近期盐城的一个人气销售红盘，开盘后不仅出现“秒开秒罄”，单次开盘销售额同样超过了20亿元，去化率达到97%。超过13000组的来访也能够看出广州市民的超高热情。

　　除了线下的热销楼盘，富力地产也开始顺应房地产行业的互联网发展趋势，开始和天猫好房合作。

　　9月16日，富力地产将全国范围内超过500亿货值的楼盘项目投放至阿里、易居联合成立的线上交易平台天猫好房，希望通过阿里、易居带来的强大流量和对应的客户资源，以及平台背后的技术能力和数字化运营能力，提高自身的销售，加速去化。

　　自推出以来，天猫好房首战告捷，实现劲销逾50亿元，算是个不错的成绩。

　　作为目前最值得关注的房地产交易互联网平台，天猫好房发起了一种叫做不动产交易协作机制的新玩法，简称为ETC，类似于“房地产行业高速收费口”的概念，以开放、协作、公平为原则，通过云计算、人工智能和区块链等技术支持，提供新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景。

　　这对于手中有大量新房的富力地产而言，是一个全新的、拥有很大可能性的销售入口，持续性的探索和合作成为众多房企的必修课，富力地产自然也不例外。

　　03 酒店热起来了

　　住房销售的业务之外，富力地产的酒店经营业务也已经出现明显回暖。

　　2020年9月，富力旗下的酒店业务收入月5.62亿元，环比增长13.5%，业主利润合计1.42亿元，已经超过去年同期水平。

　　“十一”黄金周期间，全国旅游业显著复苏。相关人士透露，富力旗下酒店经营也创下新高，其中下属的国际品牌酒店实现1.03亿元收入，同比增长26.9%；下属万达品牌酒店则实现1.12亿元收入，同比增长21%。

　　合计2.15亿元的酒店业务收入，以及峰值时达到90%的入住率，都是富力旗下酒店业务全年增长的积极信号。

　　在通过各种方式融资实现偿债、降杠杆之余，经营方面的起色也能为提高整体流动性起到作用。当然，也只有后者才是富力地产真正具备长期增长力的根本体现。

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