李辙的梦想与现实 山水文园再售北京朝阳酒店筹资

观点地产网 “不但要有山有水，还得有文化”，这是李辙将集团命名为“山水文园”的最初想法。

但在这山水之间，李辙似乎没有想象中那么“悠然自得”。

据观点地产新媒体获悉，10月23日，北京产权交易所披露称，北京某酒店管理有限公司100%股权再次被挂牌转让，转让底价为7.23亿元。

随后，在分析了标的公司的注册资本、所述行业、登记机关所在地、经营范围等基本信息后，业内纷纷猜测上述项目为山水文园旗下位于朝阳区的酒店公寓项目。

几月前，山水文园才将旗下主题公园项目——嘉兴山水六旗乐园让渡给融创中国，如今这家企业又再次将旗下酒店公寓摆上交易台，不免引发人们的关注。

但对山水文园而言，频繁的出售项目是企业资金压力下的无奈之举，更是李辙没有立足现实带来的阵痛。

“未知名”酒店公寓遭挂牌

与以往相比，此次北京产权交易所披露的消息稍显简略。

据观点地产新媒体获悉，10月23日，北京某酒店管理有限公司100%股权再次被挂牌转让，转让底价为7.23亿元，披露起止日为2020年10月22日至11月18日

虽未披露标的公司的具体名称、所持项目方位以及股东核心资料......但业内人士还是从仅有的信息当中发现了一些蛛丝马迹。

公告披露，在标的公司的股权当中，注册地为江西上饶的某企业持股比例为99%、注册地为北京市的某公司持股比例为1%。

此外，标的公司注册地位于北京市朝阳区，注册资本为5000万元，经营范围为酒店管理、餐饮管理、会议服务等。标的资产是位于北京市朝阳区的一栋酒店公寓项目，项目规划了-2层至6层，用途分别为商业、办公、公寓、车库，建筑面积合计为3.28万平方米。

眼尖的媒体发现，上饶市山水文思企业管理中心（有限合伙）旗下持有两家公司，其中持有北京山水置地酒店管理有限公司99%股权，持有北京京隆房地产开发有限公司40%股权。

由于前者的注册资本、所述行业、登记机关所在地、经营范围与标的公司基本吻合，因此业内人士推断次挂牌的标的公司正是北京山水置地酒店管理有限公司，而另一股东则为北京德科雷声装饰有限公司。

有分析人士告诉观点地产新媒体，标的公司的两个持股方都和山水文园相关，此次出售的项目有可能是山水文园和雅诗阁合作的的第一个项目——北京雅诗阁山水文园服务公寓。

早在2015年，山水文园就和雅诗阁签约达成战略合作，并于2017年10月26日实现上述酒店公寓项目的落地，首个项目选址朝阳区周庄嘉园东里甲33号楼，地处东三环与东四环之间。

“这个项目在朝阳区西大望南路，周边有地铁10号线和14号线，距离国贸CBD、大望路商圈非常近，整体条件还是不错的，出售此类项目，说明山水文园在资金方面还是比较紧张。”

据悉，近年来，山水文园频繁传出拖欠员工工资、大幅裁员的消息，早在今年六月，山水文园就将其位于嘉兴的六旗乐园项目转让给了融创中国，随后七月，该公司首度挂牌雅诗阁山水文园服务公寓项目，彼时的转让底价和标的资产均与此次挂牌无二。

“可能是首次挂牌期满，项目没有成功出让，所以山水文园第二次挂牌了这个项目，二度、三度挂牌是当下房地产行业很常见的情况，况且这个标的项目比较优质，只要价格合适，应该不愁卖。”分析人士提到。

无疑，二度挂牌彰显了山水文园剥离资产的决心，但这个酒店公寓项目对山水文园而言无疑具有重要意义，此番易主或许也意味着山水文园仍然面临着较大的资金压力。

李辙的理想与现实

有人说，李辙手里捏着一副好牌，却被打成稀巴烂。

李辙曾是一名海军，1984年，投身商海的他在长城饭店开始了第一份工作。在机缘巧合之下，李辙投身地产行业。

官网显示，山水文园集团创立于1986年，最初主要在北京开发住宅项目。该公司的第一个项目是华枫公寓，由商业、住宅和TOWNHOUSE组成，项目位于西城区六铺炕，是九十年代中期具有代表性的低密度综合社区。

但让山水文园声名大噪的项目并非于此。2001年，李辙凭借着在北京三环边上开发的“山水文园”住宅项目迅速打响品牌和名声，随后的几年，山水文园在地产行业发展得顺风顺水。

2014年，李辙正式进军文旅地产，并放言要打造世界级IP。那一年，山水文园与六旗集团首次签约合作，计划投资约300亿元在京津冀地区建设“山水六旗小镇”项目，但这次合作一直未见项目落地。

文旅是李辙的梦想，或许从山水文园创办之初，“有山有水”的基因早已在李辙心中根深蒂固。但理想终究是理想，与现实仍旧存在一定差距，自 2014 年以来，李辙靠着房地产创富，却凭梦想全部花光。

事实上，文旅项目本来就存在周期长、投资大、变现慢的问题，但李辙似乎没有想到这一点，一直以来他依旧按照住宅的模式，通过快速签约、落地的方式，开发新的文旅项目。

据悉，2015年，山水文园与六旗集团再次签约，投资300亿元在浙江嘉兴市海盐县打造“嘉兴山水六旗乐园”；2016年、2017年，水文园与六旗集团陆续签约了重庆项目、南京项目，三年时间合共签约建设11家六旗乐园项目。

分析人士提到：“山水文园和六旗集团在两三年之内签下了11个项目，这种巨额的投资对任何一家企业来说都是不容易的。”

此外，合作方六旗集团是外资企业，按照美方的习惯，设备制造的款项到位，才会开始进行后续工作，山水文园必须短期内拿出巨额资金，否则项目无法推动，这就很容易导致资金周转不过来的问题。

或许，正是因为文旅项目的弊病与合作模式的缺陷，让李辙的文旅帝国日渐崩塌。

据悉，近两年，坊间频频传出六旗乐园项目停滞、合作双方反目、六旗乐园变卖等消息。但六旗乐园易主似乎依旧不能补足山水文园的资金空缺，如今，这家企业选择放弃位于北京朝阳区的酒店公寓。

分析人士预测：“山水文园的资金空缺比较大，不排除后续会再卖资产。”