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这个只会种房子的自贸区,最终会不会崩盘?

2020-10-27 18:04:13 和讯名家 

  每日房产干货第一时间出现在你的面前!

  无人的街道,空荡的家里,只剩我一人开狂欢的party····

  无人的街道

  去完南沙考察后,我对这句歌词有了更形象化和深刻的理解,果然,创作灵感都源于生活。

  这些年城市不断扩张摊大饼,科技城、金融城、自贸区的概念如雨后春笋般冒出,各种新城建设如火如荼,可这类新区嘴里喊着产业,手里先建的都是房子,甚至房子已经多到让人触目惊人的程度。

  楼是越盖越多,没有人口导入,空房也越来越多,和那句歌词完美契合,无人的街道,空荡的家里····

  此次去南沙考察,最触达灵魂深处的问题就是:只会种房子的自贸区,难道不会崩盘吗?

  深入考察之后,今天就给大家揭露南沙当下的真实情况。

  南沙很大,但有价值的很少。

  南沙的面积是784平方公里,是天河区的面积96平方公里的8.2倍,按照自贸区的各个规划、主城区、CBD、交通枢纽、港口区等等,小小一个区夹杂着各种规划和概念,俨然一个小城市。

  从组团划分来看,南沙分为四大组团,北部组团以高铁庆盛站为C位的庆盛枢纽板块以及以黄阁汽车城为核心的黄阁板块。

  中部组团是以区府所在的金州-蕉门河板块以及以高端产业为主的明珠湾板块,还有主打靠海近港口打造富人居住区的南沙湾板块。

  南部组团是以保税港区、轮船卸货为主的万顷沙板块。

  至于西部组团,更多就是生态农业为主了,沿街一路看到和十八线县城一样的城市面貌,种在道路两旁的大蕉让人非常出戏,也没什么故事可讲,投资可以忽略。

  我们考察南沙的首站,是庆盛高铁站所在的庆盛枢纽板块。

  定位高大上,是粤港澳大湾区重要的科技创新节点、国际智慧创新城、人工智能产业引领示范区,这是南沙最靠近广州番禺和市区的板块,喜欢忽悠番禺人过来接盘,也喜欢靠着高铁站和地铁站的来讲故事。

  但李老师多次提及,高铁站从来不是房产投资的机会。何况庆盛站目前就只有一条广深港高铁,实在没什么人流可言。

  至于庆盛高铁站规划的产业园,现场确实有围起来正在建设的工地,据了解应该是新鸿基地产在2018年和2019年拿下的地块,计划是做商业和写字楼,未来会有8万方的大型商业,按照计划是2023年开业,目前现场还只是打地基的情况。

  从规划版图上看,周边还有嘉华粤港澳的现代服务业总部基地项目和冯氏集团华南总部及物流展示中心,而在2018年在南沙举办的国际论坛上,南沙表明将用5年左右时间,在庆盛枢纽建设一个3000亩的AI产业园区。

  嗯,现在已经2020年了,如果按照规划推进,留给庆盛板块的时间不多了。

  我们去实地考察中确实发现互联网国家工程中心和广州人工智能全球示范中心已经投入使用,但附近计划的千亩AI产业园区,还属于一片待开发的状态,虽然有规划,但那些总部基地最终会不会搬来办公,打个问号,毕竟企业也有可能随时反悔。

  广州人工智能全球示范中心

  互联网国家工程中心

  周边的一片空地还处于待开发状态

  比起庆盛高铁枢纽尚未直接落地的产业,黄阁板块起码有一点已经落地,汽车制造基地。

  按照黄阁本身的规划是要重点培育人工智能、新能源汽车研发与制造等战略性新兴产业

  重点引进的广汽丰田已经形成规模,2018年,汽车制造业产值首次突破千亿元,实现工业产值1031亿元,同比增长27.87%,成为全区首个产值超千亿元的先进制造业产业集群。

  面上的规划和取得的成绩都是非常牛逼的,但一定要区别智造和制造,纯粹是汽车改装、组装和销售,还是科研研发的总部,两者差别很大,含金量差别也非常大。

  在汽车城考察中,我们看到更多的还是汽车销售4s店、按照销售的介绍,广汽丰田的汽车城基本也是做组装和配件。

  这种产业很明显无法支撑一个片区的房价,目前黄阁板块最大的一个项目南沙保利城,均价不过2万出头,而且周边配套匮乏,只有小区内部的配套,外围一片荒凉。

  北部组团是有规划,但含金量不足,不管是高铁站枢纽还是汽车产业,现在都无法撑得起“自贸区”的头衔。

  往南走是南沙的中部组团,也是最有故事可讲的片区。

  区府板块是南沙目前配套最成熟的板块,南沙现在大型商业万达广场就在此,还有一条地铁4号线经过,南沙的一条进港大道更是见证了南沙风雨发展的15年,这里就是买了就能住,居住氛围非常醇熟。

  但李老师说过,从投资角度,越成熟的区域,越没有投资暴击的空间。

  而且区府还有一个最明显的一个问题:房子太多了!

  单单一个越秀地产,在区府拿下的项目就有11个,周边还有星河、万科、中铁、龙光等知名开发商,项目多,未来推盘量大,出手的时候竞争就大,而且老城区就是主打政务居住区,没什么大的概念可炒。

  目前区府的新房价格在2.8-3.2万不等,但二手房不过2-2.8万,新房还要去库存,二手房价格又低,只有在南沙上班的自住的刚需可以考虑。

  投资的话可以考虑靠近灵山岛尖的区域,蕉门河口片区也有一小部分属于明珠湾起步区,一条凤凰一桥直接连接明珠湾,未来可以承接明珠湾的外溢,而且当下存在价差,这一小部分还是有投资价值的(如下图)。

  继续往南走就是明珠湾板块,这是整个南沙定位最高的板块,主打产业是金融,可以说未来南沙一切繁华尽在此处。

  明珠湾板块重点关注灵山岛尖,以凤凰大道作为分界线,西部主打居住区,东部纯粹的商务区。

  目前越秀国际金融中心、中交建总部、星河总部、广州商品清算中心等众多企业和金融机构已经签约,现在就是等待企业总部搬至此办公。

  和其他板块不同,灵山岛尖整体非常纯粹,没有密集的农民房,一整片土地都是平整规划的,而且整个灵山岛都是配套先行,围绕着整条滨海带打造了休闲观光区和跑道,考察时走去江边,一阵微风吹来,能舒缓一天的疲惫。

  舒适的休闲环境,再看着整个干净整洁的道路,而远处塔吊机正在作业,这一切像极了深圳的深圳湾总部基地,人才公园和滨海跑道环绕,华润和恒大总部在那办公,而南沙同样,只要企业总部搬来,搭配已经打造好的滨江休闲代,就是下一个“深圳湾”。

  目前灵山岛西部的居住区规划的总户数不过5000多户,而且最晚都在2023年交房,也就是说3年之后,这里很快就进入二手房市场。

  李老师经常说不要被当下的眼光所局限,投资永远是投资城市和区域的未来,而灵山岛就是整个南沙的未来,5000多户的房源相对未来整个南沙将引入200多万人而言,这里足够稀缺。

  再往南就是南沙湾板块,南沙湾也有产业,更多是像广州南沙科技创新中心、中国科学院南海海洋研究所这样的产业,考察时去走了一遭,基本没见办公的痕迹。

  南沙湾东部靠近港口,依靠港口资源和天然的海景景观打造舒适居住区。

  但南沙湾价格也不低,近地铁看海景的项目普遍也去到3.2-3.5万,和灵山岛价格相差不大。

  而且说是打造富人居住区,但南沙湾还有成片的农民房待拆,居住不够纯粹,加上南沙湾基本是霍家在80年代拿的地,后来补齐地价,现在基本算产权年限也是从2000年开始算起,还没交房就失去了20年产权年限,当然,这不是重点,只要房子是新建的就好。

  最后一个板块是18号线首站所在的万顷沙板块,万顷沙是距离广州主城区最远的板块,但是18号线是时速高达160KM/小时的超快速地铁,未来30多分钟可以直接到达广州市区,可以说这条快线的含金量会比南沙已经通车的4号线要高很多。

  李老师实地考察万顷沙的18号线

  而且万顷沙还有另一个卖点就是深中通道进入南沙的首站,未来通桥后30分钟可以进入深圳宝安。

  也难怪此前H大某盘千人去摇号买房了,只要故事讲得好,韭菜就割得快。

  万顷沙板块同样不缺产业,主打港口以及汽车产业园,比如保利电商港、唯品会保税港和恒大新能源汽车等。

  看着还不错吧,但万顷沙还属于起步阶段,开发力度很低,不管是生活还是基建配套都很不完善,一大片都是农田芭蕉地,兑现周期太长。

  从南沙各版块的分析来看,几乎每个板块都在拼产业,谁也不输谁,听上去都很唬人,但一定要区分产业的含金量。

  值得肯定的是,南沙有价值,而且定位很高。是广州的城市副中心,也是国家点名发展的区域,在粤港澳大湾区规划出台后,现在又是粤港澳大湾区几何中心。

  国家点名,政府怎敢怠慢,何况广州非常清楚,在大湾区协同发展之下,南沙就是广州手里的一张王牌,一张能和深圳“抗衡”同时能提高政治关注度的明牌。

  这个月广州正式成立广州期货交易所筹备组,而这个广州来之不易的交易所,没有放在珠江新城,也没有放在金融城,而是南沙,还有酝酿中的大湾区银行,也计划落户南沙。

  这些决定意味深长。

  很明显,广州是要加速发展南沙了,在这种定位和发展之下,南沙肯定有价值,但南沙很大,在四处散花式的产业之下,我们必须找到最有价值的板块。

  而这个地方就是明珠湾起步区。

  这是南沙基于广州市、广东省的战略之下,打造的下一个珠江新城。

  这里有广州一脉相承的金融基因,也定位为整个南沙的CBD,只要这里能起来,整个南沙就能起来,南沙甚至是广州所有的集中发力点都会集中在此。

  因此在南沙投资,逻辑绝对不是距离广州主城区的距离远近。

  而是要重点关注产业,尤其是高端产业,离深圳近以及拥有独特的景观是额外的惊喜和加分项。

  南沙自身就像一个小城,所以在南沙投资,要站在城市投资的角度,找到最高端产业,围绕这个中心区位范围内来选择。

  因为南沙本身就有大量的产业规划,通过本身发展就能给区域带来大量就业机会,按照规划南沙到2025年预计常住人口规模达到230-270万人,届时就会有大量的居住需求。

  基于这种投资逻辑,给南沙的价值板块排序:

  灵山岛>区府靠近灵山岛的部分区域>南沙湾>万顷沙>区府其他区域>庆盛枢纽板块

  南沙每个板块都有产业,但含金量最高的肯定是明珠湾起步区,而现在横沥岛没有住宅项目,所以重点关注灵山岛的西部,因为本身规划原因,其实每个住宅地块都非常小,每个项目都是小体量低密开发,所以整个灵山岛西部在售新房只有5000多户,3年交房之后这里就是二手房市场。

  现在入场,短期3年,中长期5年就能迎来第一轮涨幅。

  考察过程中,从北走到南,城市面貌非常割裂,从农田到摩登大楼,从残破到全新。

  深入走进南沙,才更能读懂南沙,当下的南沙,一定要用发展的眼光看待它。

  如果用一句话形容现在的南沙,我觉得是:未来已来,远方不远!

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:冉笑宇 )
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