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热点丨房价进入万元时代:买房稳赚结束?

2020-10-29 08:02:17 和讯房产 

 

房价进入万元时代,成为业界热议话题。

国家统计局数据显示,全国新建商品住宅单月成交均价已连续4个月高于1万,而今年全年的平均价格也已经逼近万元。同样是来自国家统计局的数据,今年1—9月,全国商品住房销售面积10.3亿平方米,销售金额10.35万亿元,也就是说,全国商品住房均价达到了历史新高9988元。上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城房价报告》对此也做了解读。

回看过去,全国新建商品住宅成交均价最高是在2019年4月为9805元/平方米,但随后回调到了9300元/平方米位置,没想到,这么快,全国房价就蹿升至万元时代了。

不过,房价继续升高,但开发商却没有过去那般容易赚钱了。从今年各大开发商将关注点聚焦于怎么把房子卖出去就可以窥见行业现状。

一位不具名的上海4A广告公司从业人员曾透露,长期以来在广告上最舍得花钱的便是汽车和房地产行业,曾经是广告行业的主要收入来源,但这两者近年来开始逐渐萎缩,尤其是房地产行业。而近年来经济下滑,广告行业也受到重创,由于行业主要得益于客户的盈利情况,对广告行业的投入从侧面也可看出行业景气状况。

01

万元时代来了

根据《全国百城房价报告》,1-9月份,全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/平方米,同比上涨10.7%。对比全国数据,这100个城市的房价要更高,约超出5000元/平方米的水平,其代表了全国热点城市的房价水平。

数据显示,今年前9月,全国100个城市房价指数环比涨幅以降温为趋势,近期略有企稳。此前之所以涨幅过大,和1-2月份数据异动有关。当前此类异动带来的干扰减少,涨幅数据更为真实。对比来看,百城涨幅明显超过全国水平,这也说明后续全国百城更需要稳定房价。

本报告定义:房价同比涨幅超过20%为“房价过热”城市。从排序中可以看出,1-9月份,全国有7个城市房价是位于过热区间的,包括成都、江阴、珠海、苏州、长沙、银川和桂林。此类城市房价涨幅超过了20%的水平,成为今年四季度稳房价工作需要夯实的城市。当然部分城市涨幅过大,或和成交结构有关,类似苏州和长沙等。若是考虑此类因素,那么实际上房价过热城市并不多,对于成都、珠海、银川等二线城市需要适当强化房价调控政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前全国房价进入万元大关,该数据值得市场参与者的关注。客观来说,房价继续上涨,和购房需求总体强劲、土地成本上升等因素有关。当然全国房价涨幅可控,所以后续调控的重点依然是全国百城即热点城市,尤其是包括成都、珠海等投资投机属性过强的城市。

今年四季度各大城市依然有降价促销的动作,所以预计房价涨幅不会显著扩大。需要说明的是,今年房价处于一个特殊的环境,即低利率的信贷环境。在此类环境下,要警惕投资投机需求的释放,这是稳房价方面所需要重点管控的内容。除此之外,后续也需要在地价稳定、市场交易秩序稳定、预期稳定等方面发力,以真正贯彻“三稳”的政策思路。

丁祖昱提供的数据显示,今年以来,长沙、秦皇岛、唐山、承德、泉州和桂林6城房价均价首次突破万元标准线。以长沙为例,2019年12月,长沙全市房价均价为9455元/平方米,2020年1月,长沙房价达到10838元/平方米,环比上涨约15%。

丁祖昱认为,实际上,房价涨跌的内因与购房需求、土地成本上升等因素有关,当前全国房价进入万元大关,仍有不少城市房价依然处于低位,在城市结构性分化的过程中,房价分化也日益严重。预计热点城市未来会在稳定地价、稳定房价、市场交易秩序等方面发力,以真正贯彻“三稳”的政策思路。而对于那些房价较低,发展较为落后的城市而言,需要解决的是长期收缩的人口导致当地购房需求严重下降的问题。

02

流动性差,变现难?

按央行今年最新统计,中国住房自有率高达98%。远超美国的住房自有率代表了中国房地产行业有些产能过剩,也导致了房地产行业的内卷。

近日两位深处不同区域的不动产投资者表达了自己的困惑,房子为什么这么难卖?

A家住天津,有两套住房,单位置不佳在天津郊区是村民的回迁房,打算出售一套变现,评估价值为110万,由于急需用钱降价到85万元出售,历时一个月无人问津。

B家住东北地区三线城市手中有一套商品房评估价值220万元,作价180万元出售也同样无人问津。

二手房现在存在着流动性问题,难以变现,哪怕是低于评估价值20%左右依然如此,除了出售剩下的变现方式变只剩下抵押贷款。

某地方银行从业人员表示,房屋抵押贷款通常都是以评估价值的70%发放,但放款流程很长,毕竟不动产价值较高,为规避风险,需要层层审批。民生银行(600016,股吧)表示大体相同,但是可以走快速贷款,放款较快,但是只能贷到账面价值的60%。投资基本的道理,现金为王,不论账面价值如何,不能转化为现金都没有意义。

房子的投资属性正在变弱,可能这就是房住不炒的一种体现吧。

贝壳研究院统计了全国33城二手房流动性排名,具有一定参考意义。

北京上海自不必说,是全国的经济中心,提供大量的工作岗位,根据最简单的供求关系,这样的城市房价上涨是必然的。

9月,北京二手房成交量17259套,创下今年月度次高,环比8月增加1202套上涨7.5%,同比大涨40%。今年3季度,北京二手房网签量4.97万套,达到了2018年以来的季度新高。

但生活在一二线城市的人口毕竟有限,更多人口还是集中在三四五线城市,尤其近年来以恒大碧桂园为首的房企开始主打下沉市场,在三四五线城市加码,也拉高了这些城市的房价,但也导致了二手房变现难度加大。

根据发达国家的历史经验,大型城市群的形成是发展的必然趋势,三四五线城市的衰退甚至是消失是必然。而投资三四五线城市不动产的投资者面临资产贬值也是必然,毕竟无价更无市,当下国内正面临这个问题。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,受到经济基本面影响,房地产的流通性越来越减弱,一二线城市由于货币供应可能依然坚挺或微涨啊,但是三四线城市基本上房子是很难卖出去,没有可套现性。

03

买房稳赚时代结束

有数据显示,我国家庭资产以实物资产为主,其中74.2%为住房资产。这样的投资组合在全球也是独树一帜的,与其类似的可能只有,以“房产兴国”的爱尔兰西班牙。而近年来中国人口增速开始下降,且无法复制欧洲国家通过移民带来的房产优势,房产投资的高回报性当下看来难以重现。

根据中指院的数据,重点城市可售面积持续提升,短期库存去化时间延长至近五年高位。

截至2020年9月底,20个代表城市商品住宅可售面积约2.2亿平方米,较去年末增长10.8%,规模稳步提升;具体城市来看,除上海、深圳、成都外,其余代表城市可售面积均较去年末有所提升。

在库存上,按照近12个月的平均去化速度计算,截至9月末,代表城市库存去化时间为12.2个月,居近五年最高水平;具体来看,北京 9 月末短期库存去化时间为22.8个月,整体存一定去化压力,深圳、杭州短期供应有所改善,但可售面积及库存去化时间仍徘徊在近五年最低位附近,短期市场库存不足。

而这些城市均为全国经济发达的热点城市,人口持续流入。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,人口净流入的城市将房价继续上涨。人口净流入,意味着增量人口大,而流入的增量人口基本是年轻人口,买房动力大,负债承担能力强。

但涨价与库存增加并不矛盾,当下最热点城市已经出现了部分有价无市的情况。

李宇嘉认为,过去,房价大幅上涨,掩盖了房子的持有成本,投资者不怎么关注(如物业、维修、折旧、租金能否冲抵月供、再交易成本)。未来,房价不再明显上涨了,但成本越来越高,比如月供、物业费、折旧。如果房价涨幅抵不过成本,持有房子就是负担,这类房子再出售时,不仅耗时较长,也卖不上价。

不动产投资的价值正在走弱,过去年均8%的高增长已经一去不返,买房稳赚的时代已经结束。

(责任编辑:徐帅 )
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