“拿地王”融信分拆物业赴港上市

　　“‘三道红线’之下，部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法，无论物管板块是否已经准备好独立运营，都急于上市募集资金。”

　　11月3日晚，融信中国旗下物业公司融信服务在港交所递交了上市申请。

　　招股书显示，截至2020年6月30日，融信服务有100个在管项目和81个已签约管理但尚未交付的项目，在管总建筑面积约1700万平方米，总签约建筑面积约3430万平方米。

　　同期，融信服务实现收入3.18亿元，毛利9363万元，毛利率29.4%；归属股东净利润3836万元。

　　尽管分拆物业板块上市是各大地产公司一直在做的事情，但很明显的是，当前这个节点下，资本市场对物业股的热情现出了消退迹象。

　　这在10月份登陆港股的4支物业股身上得到了明显表现。

　　10月19日，卓越商企服务挂牌上市，首日收盘价报11港元，较发行价10.68港元高约3%，但此后几个交易日里，其股价震荡走低，截至10月27日收盘，其已跌破发行价。

　　在这期间，第一服务于10月22日上市，当日收盘报1.76港元，较发行价2.4港元跌去26.67%。物业股的风向出现转变。

　　10月30日，合景悠活和世茂服务业同日敲钟。合景悠活上市当日破发，发以22.94%的跌幅惨淡收盘，而世茂服务盘中一度跌破16.6港元的发行价，最终勉强维持住了发行价。

　　但仅在第二个交易日，11月2日，世茂服务收盘报16.5港元，跌破发行价。同日，第一服务、合景悠活分别报收1.39港元、5.97港元，较发行价分别下跌43.5%、24.3%。

　　事实上，不只是新股破发，物业板块近期也出现了明显的调整。

　　克而瑞统计数据显示，今年以来至10月30日，34家物业股平均涨幅为30%，平均涨幅有所收窄；其中，9月单月，30家物业股的跌幅约为10%，其中13家跌幅在10%以上。

　　10月份登陆资本市场的上述4支物业股中，除第一服务在管面积小于融信服务外，卓越商企服务、合景悠活、世茂服务的在管面积分别为2580万平方米、2220万平米、1.018亿平方米。

　　中指研究院数据显示，2020中国物业服务百强企业的平均管理面积为4279万平方米。融信服务目前的在管面积明显低于这一水平。

　　于是，在当前接连几只物业新股破发，还有包括融创服务、恒大物业、金科服务、华润万象生活等大型物业企业候场的情况下，融信服务依然递交了上市申请，融信中国分拆物业板块上市的需求显得很迫切。

　　“分拆上市的目的是扩大融资渠道。”有资深市场人士向记者分析，对母公司来说，不管怎么样，分拆上市都是利好。

　　中信证券(600030,股吧)地产业分析师在研报中明确表示，“三道红线”之下，部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法，无论物管板块是否已经准备好独立运营，都急于上市募集资金。

　　诸葛找房数据中心分析师陈霄也向记者表示，除了物业板块本身具备长期增长潜力之外，融信本身利润下滑，负债率攀升，在“三道红线”新规压顶之下，分拆物业板块上市对于其来说也可以拓宽融资渠道，达到降低母公司负债率的目的。

　　事实上，融信中国今年上半年的表现确实颇不理想。

　　中报显示，融信中国净负债率较2019年末的70%上涨了21个百分点至91%；现金短债比约为1.7，较2019年末的1.83下滑了0.13；而剔除预收款后的资产负债率为73.8%。

　　以中报数据来看，目前融信中国只踩中一条红线，不过净负债率与现金短债比两项指标却仍在向着红线的方向滑去。

　　这一趋势下，融信中国今年还是选择在火热的长三角“抢地”。

　　8月17日，其以48.71亿元总价竞得上海嘉定南翔宅地，溢价率35.53%，成交楼面价38763元/平方米，突破该区域最高纪录。而该地块周边在售新房价格约为4.5万元/平方米，仅高出融信新拿地块约6000元/平方米。

　　8月6日，融信+旭辉联合体以45.23亿元竞得闵行区七宝镇古美北社区一宗地块，溢价率高达40.55%。6月24日，在杭州的土拍市场上，融信中国合计斥资约32亿元拿下两幅地块，溢价率均在29%以上。

　　融信中国不惜在长三角拿高溢价地块的原因是，“在目前的环境下，不确定性因素比较大，所以我们公司这几年还是拿一二线（城市的地）。” 融信中国董事局主席欧宗洪在中期业绩会上如是表示，“相对来说，毛利率会低一点，但是安全性会高”。

　　不过，融信中国过去拿的高价地带来的影响已经体现在了半年报里。截至2020年6月末，融信中国实现营业收入211亿元，同比减少21%；溢利16.45亿元，同比减少53%；毛利31.4亿元，同比减少51%；毛利率则从上年同期的23.9%下降至14.9%。